La sentenza, ancorché non ancora passata in giudicato, che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art. 2932 del codice civile, con la quale viene trasferito a titolo oneroso la proprietà di un immobile, è assoggettata all’Invim, dal momento che le sentenze di trasferimento della proprietà sono considerate atti di alienazione a titolo oneroso dall’art. 2, comma 2, del D.P.R. n. 643/1972 e che l’art. 31 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica fa rinvio, per l’accertamento, la liquidazione e la riscossione dell’Invim, in caso di alienazione a titolo oneroso, all’art. 37 del D.P.R. n. 131/1986 sull’imposta di registro (il quale sottopone a tale imposta gli atti dell’Autorità giudiziaria in materia di controversie civili che definiscono anche parzialmente il giudizio, anche se, al momento della registrazione, tali atti siano stati impugnati o siano ancora impugnabili, salvo conguaglio o rimborso in base alla sentenza passata in giudicato che definisca il processo).

App. Napoli, Sez. III, 20/09/2007

La mancanza della dichiarazione, nel contratto preliminare, degli estremi della concessione edilizia e della allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 c.c., perché l’art. 40, L. 28 febbraio 1985, n. 47, (che, a pena di nullità, richiede le predette dichiarazioni o allegazioni per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti), influisce indirettamente anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c. che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti.

App. Roma, Sez. IV, 05/09/2007

In materia di valenza e di efficacia delle sentenze emesse ai sensi dell’art. 2932 c.c., che, anche in presenza di una sentenza che espressamente subordini il trasferimento di un immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo l’effetto traslativo della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. si produca comunque ex nunc, al momento del passaggio in giudicato della situazione, e che, quantomeno da tale momento (ove un termine non sia stato diversamente indicato), sorga, per il promissario acquirente, l’obbligo di adempimento cui l’effetto sia stato subordinato, tant’è che il solo rimedio esperibile a fronte del mancato versamento di quanto pattuito sia la risoluzione per inadempimento (Cass. nn. 26354/2006, 690/2006, 542/2006, 26233/2005, 2864/2003, 10827/2001).

Trib. Monza, 03/09/2007

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo; ne consegue che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche.

Cass. civ., Sez. Unite, 24/08/2007, n.17952

Nell’azione ex art. 2932 c.c. per l’adempimento in forma specifica o per i danni da inadempimento contrattuale promossa dal promissario acquirente nei confronti del promittente venditore che, coniugato in regime di comunione dei beni, abbia stipulato un preliminare di vendita di un immobile oggetto di comunione legale senza il consenso dell’altro coniuge, quest’ultimo è litisconsorte necessario. Pertanto allorché il coniuge rimasto estraneo alla stipulazione del preliminare non sia stato convenuto in giudizio unitamente al coniuge stipulante e nei suoi confronti non sia stato integrato il contraddittorio, il giudizio svoltosi è nullo e va nuovamente celebrato a contraddittorio integro.

Cass. civ., Sez. Unite, 24/08/2007, n.17952

Nell’azione prevista dall’art. 2932 cod. civ. promossa dal promissario acquirente, per l’adempimento in forma specifica o per i danni da inadempimento contrattuale, nei confronti del promittente venditore che, coniugato in regime di comunione dei beni, abbia stipulato il preliminare senza il consenso dell’altro coniuge, quest’ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario del relativo giudizio, con la conseguenza che, qualora non sia stato integrato il contraddittorio nei suoi confronti, il processo svoltosi è da ritenersi nullo e deve essere nuovamente celebrato a contraddittorio integro. (Con l’affermazione di questo principio, le Sezioni unite hanno risolto il contrasto insorto in seno alle sezioni semplici sulla necessità o meno di detto litisconsorzio con riferimento alla specificata azione e, nel caso concreto, hanno dichiarato la nullità delle sentenze di primo e secondo grado, rinviando la causa, nella quale era stato pretermesso il coniuge litisconsorte necessario, dinanzi al primo giudice, ai sensi dell’art. 383, comma terzo, cod. proc. civ.). (Risolve il contrasto, App. Firenze, 28 Settembre 2002).

Cass. civ., Sez. V, 30/07/2007, n.16829

Poiché il processo tributario è strutturato come processo di impugnazione di un atto impositivo, i motivi di impugnazione enunciati nel ricorso delimitano l’oggetto del giudizio senza che sia possibile dedurre in appello una diversa causa petendi. Di conseguenza, il contribuente non può dedurre per la prima volta in grado d’appello che la sentenza di cui all’art. 2932 c.c. sottoposta a tassazione era condizionata.

T.A.R. Lazio Roma, Sez. II ter, 03/07/2007, n.5981

In mancanza di provvedimenti che concretino esatto adempimento del giudicato, il procedimento di ottemperanza assume contorni simili ad una esecuzione forzata ex art. 2932 c.c. ed il Giudice amministrativo assume pienezza di poteri per la concreta esecuzione del giudicato, in via diretta o tramite un Commissario, restando l’Amministrazione esautorata dai suoi originari poteri, con possibilità per il Giudice di sovrapporre agli atti posti in essere dalla Amministrazione le proprie concrete determinazioni, ovvero di appropriazione in via confermativa.

Trib. Bari, 31/05/2007

Le facoltà concesse all’acquirente dall’art. 1482 c.c. di sospendere il pagamento del prezzo e di ottenere la risoluzione del contratto in caso di inutile decorso del termine assegnato dal giudice possono essere esercitate anche dal promissario acquirente prima della stipula del definitivo. L’esercizio di tali facoltà non è di ostacolo alla domanda ex art. 2932 c.c., qualora il giudice abbia disatteso l’istanza principale e il contratto non si sia risolto. In caso di sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli è possibile che il trasferimento del diritto oper iudicis sia subordinato al pagamento del prezzo avvenuto a seguito della dimostrazione da parte del promittente alienante della liberazione del bene.

App. Napoli, Sez. III, 23/05/2007

La pronuncia di trasferimento ex art. 2932 c.c. è ammissibile e produttiva di reali effetti traslativi soltanto se il bene oggetto del contratto preliminare di vendita appartiene al promittente venditore, ovvero questi possa determinare gli stessi effetti; nei casi in cui il bene promesso in vendita appartenga a terzi, l’acquisto della relativa proprietà da parte del promittente venditore costituisce condizione dell’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Cass. civ., Sez. Unite, 17/05/2007, n.11334

La mera presentazione della domanda di cessione in proprietà degli alloggi di tipo popolare ed economico non è sufficiente a ritenere concluso il contratto nell’inerzia dell’Amministrazione, non potendo attribuirsi alcuna rilevanza a un comportamento concludente dell’ente, e neppure la sua accettazione a seguito della comunicazione all’assegnatario del prezzo di cessione è determinante ai fini del trasferimento della proprietà dell’alloggio poiché da essa deriva solo la costituzione di un rapporto di carattere personale con l’ente che produce l’unico effetto di rendere incontestabile il diritto alla stipulazione del contratto di compravendita; tale rapporto, essendo caratterizzato da connotazioni pubblicistiche, non integra gli estremi di un contratto preliminare di compravendita di diritto privato suscettibile di esecuzione specifica attraverso il ricorso all’art. 2932 c.c., sicché l’assegnatario ha solo un’azione di risarcimento dei danni derivanti dal comportamento colposo dell’Amministrazione la quale, sino al trasferimento della proprietà dell’alloggio, conserva i suoi poteri di controllo e può pur sempre disporre la revoca o la decadenza dell’assegnazione nei confronti dell’assegnatario che abbia perduto i requisiti richiesti dalla legge o sia inadempiente agli obblighi assunti.

Cass. civ., Sez. II, 24/04/2007, n.9849

La sanzione di nullità prevista dall’articolo 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985 n.47, con riferimento a negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti ad effetti reali, perché le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita. Infatti, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria di eventuali abusi edilizi commessi, con la conseguenza che rimane esclusa la sanzione della nullità per il successivo contratto definitivo di vendita. (Rigetta, App. Bologna, 28 Marzo 2002).

App. Potenza, 24/04/2007

Ai fini dell’applicazione dell’art. 704 c.p.c. la natura petitoria del giudizio può essere legittimamente ravvisata soltanto in relazione a controversie in cui sia in discussione il diritto di proprietà od altro diritto reale afferente al bene oggetto della tutela possessoria, e non anche a quelle che, pur avendo ad oggetto la cosa su cui si controverte nel giudizio possessorio, siano però originate da pretese (di carattere restitutorio, recuperatorio o di altro genere) comunque fondate su rapporti obbligatori, come nel caso dell’azione intesa ad ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., una sentenza produttiva degli effetti di un contratto preliminare di vendita non concluso ed avente, come oggetto, lo stesso bene di cui al giudizio possessorio (Cass. n. 8716/1997; Cass. n. 2522/1999; Cass. n. 3035/95; Cass. n. 1855/86; Cass. n. 5518/84; Cass. n. 5148/79).

Commiss. Trib. Reg. Lazio Roma, Sez. I, 19/04/2007, n.130

Il valore degli immobili trasferiti con sentenza di esecuzione del preliminare di compravendita, resa ai sensi dell’art. 2932 c.c., va determinato facendo riferimento al momento della registrazione della sentenza (e però, ai fini Invim si deve far riferimento alla data del 31 dicembre 1992, termine ultimo dell’imposta suddetta).

Commiss. Trib. Reg. Lazio Roma, Sez. VII, 11/04/2007, n.7

La sentenza emessa ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva perciò il trasferimento va riferito alla data del deposito di tale sentenza (contenente l’ordine al Conservatore dei registri immobiliari di effettuare la trascrizione) e non alla data di stipulazione del contratto preliminare.

Trib. Bari, Sez. III, 20/03/2007

In tema di fallimento, la facoltà concessa al curatore fallimentare – ai sensi dell’art. 72, comma 4, della legge fallimentare (R.D. n. 267/1942) – di scegliere tra l’esecuzione e lo scioglimento del contratto preliminare di vendita è indice di un potere discrezionale, il cui esercizio non necessita dell’autorizzazione del giudice delegato, avente l’effetto di paralizzare la domanda dei compromissori acquirenti diretta ad ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., inibendo la possibilità di adottare la suddetta pronuncia, diversamente efficace anche nei confronti del fallimento, con l’unico limite di carattere temporale costituito dal dover formulare la domanda nel corso del processo, al fine di impedire la formazione del giudicato.

Cass. civ., Sez. III, 15/03/2007, n.5991

La prelazione agraria, presupponendo il possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge per il riconoscimento del relativo diritto, non può essere validamente esercitata – né, conseguentemente, attribuisce il diritto di riscatto in caso di vendita del fondo – da colui che, pur avendo ricevuto la “denuntiatio” e dichiarato di esercitare la prelazione, sia privo dei prescritti requisiti, senza che possa competergli l’azione di cui all’art. 2932 cod. civ., non essendo la prelazione assimilabile ad un obbligo a contrarre. (Rigetta, App. Palermo, 12 Dicembre 2002).

Cass. civ., Sez. II, 01/03/2007, n.4888

Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in formazione produttivo, dal momento in cui si perfeziona, di semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona “ab initio” ed attribuisce lo “ius ad habendam rem” nel momento in cui la cosa venga ad esistenza. Ne consegue che, accertata la sussistenza di un contratto preliminare di vendita di cosa futura, nel caso di fallimento del promittente venditore anche quando il promissario acquirente abbia già proposto domanda giudiziale per l’adempimento in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. ed abbia, inoltre, trascritto la domanda stessa, resta impregiudicata per il curatore intervenuto – ai sensi dell’art. 72 del r.d. n. 267 del 1942 (c.d. legge fallimentare) – la facoltà di dare esecuzione al contratto, oppure (come nel caso di specie) di chiederne lo scioglimento. (Rigetta, App. Venezia, 27 Marzo 2003).

Cass. civ., Sez. II, 01/03/2007, n.4886

In ipotesi di dichiarazione sottoscritta, pur se contenuta in più fogli dei quali solo l’ultimo firmato, poiché la sottoscrizione, ai sensi dell’art. 2702 cod. civ., si riferisce all’intera dichiarazione e non al solo foglio che la contiene, la scrittura privata deve ritenersi valida ed efficace nel suo complesso, rimanendo irrilevante la mancata sottoscrizione dei fogli precedenti, con la conseguenza che, al fine di impedire che l’intero contenuto della scrittura faccia stato nei confronti del sottoscrittore, quest’ultimo ha l’onere di proporre querela di falso. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell’enunciato principio, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che, con riguardo ad un’azione proposta ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. in conseguenza dell’inadempimento della promittente venditrice di un immobile che si era rifiutata di stipulare il contratto definitivo, l’aveva rigettata sul presupposto erroneo dell’insussistenza del fatto costitutivo della pretesa attorea in virtù della circostanza che il contratto preliminare era stato sottoscritto dalla suddetta parte solo nel foglio finale, così ritenendolo invalido ed inefficace). (Cassa con rinvio, App. Roma, 17 Dicembre 2002).

Cass. civ., Sez. II, 23/02/2007, n.4227

Nel caso di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, si presume, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato come un “unicum” inscindibile, e che le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno dei contraenti siano prive di specifica autonomia e destinate a fondersi in un’unica dichiarazione negoziale, in quanto i promittenti venditori si pongono congiuntamente come un’unica parte contrattuale complessa. Ne consegue che, qualora una di dette manifestazioni manchi o risulti viziata da invalidità originaria, o venga caducata per qualsiasi causa sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa, ma anche la possibilità che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., restando escluso che il promissario acquirente possa conseguire la sentenza ai sensi di detta norma nei confronti di quello tra i comproprietari promittenti dei quali esista e persista l’efficacia della relativa manifestazione negoziale. (Rigetta, App. Cagliari, 31 Dicembre 2002).

Cass. civ., Sez. II, 16/02/2007, n.3645

Il collegamento negoziale si qualifica come un fenomeno incidente direttamente sulla causa dell’operazione contrattuale che viene posta in essere, risolvendosi in una interdipendenza funzionale dei diversi atti negoziali rivolta a realizzare una finalità pratica unitaria. Al fine di acquisire autonoma rilevanza giuridica, specie nel caso in cui le parti contrattuali siano diverse e laddove la connessione rifletta l’interesse soltanto di uno dei contraenti, è necessario, tuttavia, che il nesso teleologico tra i negozi o si traduca nell’inserimento di apposite clausole di salvaguardia della parte che vi ha interesse ovvero venga quantomeno esplicitato ed accettato dagli altri contraenti, in modo da poter pretendere da essi una condotta orientata al conseguimento dell’utilità pratica cui mira l’intera operazione. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell’enunciato principio, ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza impugnata con la quale, in relazione ad un’azione di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inosservanza del termine previsto in funzione della stipula del contratto definitivo al quale era connessa la vendita di un altro immobile in favore di terzi da parte del promissario acquirente, era stato escluso, adottandosi una motivazione logica ed adeguata, tanto l’inserimento nel preliminare di clausole contrattuali che potessero esprimere la dedotta interdipendenza tra i due contratti, quanto che un tale legame fosse noto e fosse stato condiviso e fatto proprio dagli altri contraenti). (Rigetta, App. Milano, 31 Dicembre 1999).

Cass. civ., Sez. II, 15/02/2007, n.3383

In tema di contratto preliminare, il promissario acquirente può esperire, contestualmente all’azione di cui all’art. 2932 c.c., anche l’azione di accertamento della esistenza dei vizi chiedendo la eliminazione degli stessi in forma specifica ovvero per equivalente (con domanda di riduzione del prezzo per importo pari alla loro spesa). Pertanto, la presenza di irregolarità edilizie dell’immobile – non conosciute dal promissario acquirente – integra vizi che legittimano la domanda intesa alla loro eliminazione ovvero alla riduzione del prezzo ragguagliabile alla spesa sostenuta per la sanatoria.

Cass. civ., Sez. II, 15/02/2007, n.3383

In tema di contratto preliminare, la consegna della cosa effettuata prima della stipula del contratto definitivo non determina la decorrenza dei termini previsti dall’art. 1495 del codice civile per fare valere la garanzia per i vizi non conosciuti, atteso che l’onere della tempestiva denuncia presuppone il trasferimento del diritto. Pertanto, nel caso in cui la cosa risulti affetta da vizi non considerati al momento della stipula del preliminare, il promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene può non soltanto agire in risoluzione del contratto – perché l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore – ma, di fronte al rifiuto del venditore di stipulare, può anche optare per l’adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c., agendo contemporaneamente con l’azione di riduzione del corrispettivo senza che a detta facoltà possano essere opposte la decadenza o la prescrizione.

App. Bari, Sez. I, 22/01/2007

Ai sensi dell’art. 1184 c.c., il termine per l’adempimento della obbligazione si presume stabilito – salvo prova contraria – a favore del debitore, tale che prima della scadenza dello stesso il debitore può adempiere la sua obbligazione – mentre il creditore non può allo stesso modo esigerla – costituendo in mora la controparte che rifiuti di riceverla. (Nella specie, in particolare, trattasi dell’adempimento di una obbligazione di pagamento relativa all’acquisto di un bene oggetto di un preliminare, seguito da un’azione ex art. 2932 c.c., laddove l’anticipato pagamento nessun danno arreca al creditore, posto che in tale fattispecie l’effetto traslativo della sentenza pronunciata ai sensi della suddetta norma codicistica si determina, comunque, dal passaggio in giudicato della stessa).

T.A.R. Piemonte Torino, Sez. I, 17/01/2007, n.44

Nell’ambito della giurisdizione esclusiva il Giudice amministrativo può emettere sentenze costitutive ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà di beni.

Cass. civ., Sez. II, 10/01/2007, n.233

Ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni,anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l’unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo. (Cassa con rinvio, App. Torino, 17 Luglio 2001).

Cass. civ., Sez. II, 10/01/2007, n.233

Il contratto definitivo, anche se contenente una disciplina diversa da quella prevista dal contratto preliminare, si presume unico regolamento del rapporto, a meno che non risulti la prova, incombente sull’attore, della sopravvivenza degli altri obblighi previsti dal preliminare, per effetto di accordo stipulato contestualmente al definitivo e per iscritto se avente ad oggetto beni immobili.

T.A.R. Emilia-Romagna Parma, Sez. I, 10/01/2007, n.4

Nel caso in cui, con riferimento alla vendita di un bene in comunione, il consenso non sia stato manifestato da tutti i comproprietari, o sia stato validamente manifestato da alcuni soltanto di loro, si deve parlare di inesistenza (per mancato perfezionamento del suo iter formativo) o di invalidità del contratto preliminare, non essendosi formata o essendosi formata in modo invalido la volontà di una delle parti del negozio; con la conseguenza che la mancanza originaria, o la caducazione del vincolo per uno dei comproprietari, preclude in toto al promissario la possibilità di esercitare l’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod.civ., anche solo nei confronti dei comproprietari promittenti per il trasferimento dei diritti immobiliari loro spettanti.

Cass. civ., Sez. I, 08/01/2007, n.88

In regime di comunione legale tra i coniugi, il contratto preliminare di vendita di bene immobile stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell’altro, è soggetto alla disciplina dell’art. 184, comma 1, c.c. e non è pertanto inefficace nei confronti della comunione, ma solamente esposto all’azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente, nel breve termine prescrizionale entro cui è ristretto l’esercizio di tale azione; ne consegue che, finché l’azione di annullamento non venga proposta, l’atto è produttivo di effetti nei confronti dei terzi.

Cass. civ., Sez. I, 08/01/2007, n.88

Nel giudizio proposto dal promissario acquirente ex art. 2932 c.c., per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente a oggetto un bene della comunione legale, il coniuge pretermesso è legittimato passivo.