La conoscenza di potenziali venditori ed acquirenti non sembra poi rientrare tra le notizie riservate, né risulta provato che vi fossero in corso trattative in esclusiva con l’ex franchisee, quale ex affiliata, i cui protagonisti siano stati sviati a favore della nuova figura imprenditrice.

*** *** ***

TRIBUNALE DI FIRENZE

Il Tribunale di Firenze terza sezione civile, composta dai magistrati

Dr. Massimo Valeriani                    Presidente

Dr. Giuseppina Guttadauro             Giudice

Dr. Silvia Chiarantini                      Giudice Rel.

Ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

Nel Giudizio Civile R.G. 4032/2008 su reclamo proposto da

Immobiliare X

Avverso

L’ordinanza emessa dal giudice del Tribunale di Firenze il 25.2.2008 ante causam, con la quale

Rigettava il ricorso presentato ex art. 700 c.p.c. da Immobiliare X teso ad ottenere l’ordine di immediata cessazione dell’uso del proprio marchio e insegna e la restituzione del programma elettronico nonché l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nelle zone di … per un periodo di sei mesi dalla cessazione del rapporto

Il collegio

Letto il reclamo di cui sopra, letta la comparsa di costituzione e risposta della resistente agenzia Y ed esaminati tutti gli atti di causa, sentite le parti, a scioglimento della riserva di cui all’udienza del 30.9.2008, osserva quanto segue.

Il ricorso presentato ante causam ha per contenuto l’anticipazione degli effetti dell’azione inibitoria (art. 2599 c.c.) derivanti da asserita concorrenza sleale con sviamento di clientela asseritamene dovuto alla protratta attività di intermediazione immobiliare da parte del franchisee Agenzia Y nonostante la risoluzione del contratto di franchising con Immobiliare X. Tale attività si sarebbe realizzata e ristarebbe realizzando nella zona di … da parte dell’Agenzia Y avvalendosi della stessa struttura, compresi marchi e insegna nonché programmi informatici già utilizzati nel corso del rapporto di franchising e ciò in violazione dell’art. III.6 del contratto di franchising che vincolava l’affiliata dopo la cessazione del rapporto a non svolgere attività concorrente con quella dell’affiliante e della rete neppure in forma indiretta e che inoltre la obbligava alla immediata cessazione dell’attività negli stessi locali oltre che alla loro chiusura per un periodo di sei mesi dopo lo scioglimento del rapporto.

La reclamante impugnando il provvedimento di rigetto di prima istanza niente lamenta in punto di dichiarata cessazione della materia del contendere con riferimento ala accertata cessazione della utilizzazione del marchio ed alla già avvenuta restituzione del software.

Quanto poi all’asserita concorrenza sleale nella parte in cui essa è stata fondata dalla ricorrente-reclamante sulla violazione dei patti contrattuali, in particolare sulla violazione della clausola III.6, in merito alla nullità delle clausole vessatorie, ivi compresa quella ora citata, la reclamante non ha fatto valere alcun motivo di impugnazione, riconoscendo implicitamente che l’originale del contratto non contiene la sottoscrizione delle c.d. clausole vessatorie con la conseguenza dichiarata nel provvedimento del giudice di prima istanza della loro nullità/inefficacia ai sensi dell’art. 1341 c.c.

La reclamante assume invece che il giudice di prima istanza non avrebbe considerato l’attività di concorrenza sleale comunque posta in essere dall’agenzia Y anche se non necessariamente in violazione di regole contrattuali, ma pur sempre in violazione dell’art. 2598 n. 3 c.c. che contempla anche una responsabilità aquiliana.

In sostanza l’Agenzia Y pur avvalendosi del complesso organizzativo dei beni della propria impresa avrebbe continuato e starebbe tuttora continuando a svolgere sia pure con altra insegna la stessa attività nella stessa zona con gli stessi clienti in tre uffici, uno dei quali in … e contemporaneamente starebbe continuando ad esercitare in altre zone ancora l’attività con il marchio della Immobiliare X essendo l’agenzia Y ancora presente sul mercato con detto marchio e quindi di fatto profittando dell’avviamento della stessa Immobiliare X. Di fatto la presenza della Agenzia Y in quella zona impedirebbe alla Immobiliare X di sottoscrivere altri contratti di franchising con altre agenzie.

In realtà ben difficilmente può dirsi che vi sia sviamento di clientela giacchè manca il presupposto fondamentale della esistenza di clientela della Immobiliare X nella zona in cui opera la Agenzia Y a seguito della cessazione del rapporto di franchising. Come già rilevato dal giudice di prima istanza non vi è dubbio che la Immobiliare X non è presente nel territorio di …

La reclamante ipotizza ugualmente uno sviamento di clientela, quanto meno potenziale, giacchè la stessa Immobiliare X non potrebbe aprire nuove agenzie e/o sottoscrivere altri contratti di franchising in quella zona proprio per la persistente presenza della Agenzia Y.

In realtà detta presenza non può costituire un pericolo neppure potenziale per la Immobiliare X, libera di aprire nuove agenzie.

Infatti, nella zona di … l’Agenzia Y opera quale … e non più sotto l’insegna e con marchio della Immobiliare X. Inoltre l’Agenzia Y opera in locali che sono diversi da quelli in cui operava coma Immobiliare X (cfr. doc. 6 reclamata) e ciò da dicembre 2007, vale a dire da epoca immediatamente successiva allo scioglimento del rapporto di affiliazione con la Immobiliare X. Va infine considerato che non è affatto dimostrato che l’Agenzia Y utilizzi nell’ambito territoriale di … il c.d. know-how di Immobiliare X, tanto meno che faccia utilizzo di notizie riservate, tanto che la stessa reclamante non è stata in grado di indicare quali conoscenza utilizzate dalla Agenzia Y la danneggerebbero (potenzialmente).

Per quanto appena detto, si può concludere che nel modo di operare della agenzia Y non è ipotizzabile sviamento di clientela neppure per una presunta confusione che ella potrebbe ingenerare nella clientela stessa.

Diversamente appare del tutto normale e non il risultato di una attività sistematica e preordinata a danneggiare l’ex affiliante, che alcuni clienti, intendendo questi i venditori e gli acquirenti, possono continuare a rivolgersi nella zona dell’Agenzia Y.

La conoscenza di potenziali venditori ed acquirenti, non sembra poi rientrare tra le notizie riservate, né risulta provato che vi fossero in corso trattative in esclusiva con la Agenzia Y, quale affiliata della Immobiliare X, i cui protagonisti siano stato sviati a favore della nuova figura imprenditrice.

Del tutto fuori luogo è il richiamo all’utilizzo di notizie relative alla clientela della zona di … laddove la Agenzia Y opera legittimamente quale Immobiliare X.

Va dunque confermata l’ordinanza del primo giudice con rigetto del reclamo e per effetto della soccombenza la reclamante va condannata al pagamento delle ulteriori spese relative a questa fase del procedimento cautelare che in mancanza di notula si liquidano in complessivi euro … oltre spese generali, IVA se dovuta e CAP di legge, di cui euro … per diritto, euro … per onorari.

P.Q.M.

Visti gli artt. 669 terdecies, 700 c.p.c.

Respinge il reclamo di cui sopra e conferma l’ordinanza del giudice di prima istanza del 25.2.2008 con cui respinge il ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato da Immobiliare X.

Condanna la reclamante al rimborso a favore della reclamata Agenzia Y delle spese del presente giudizio liquidate in complessivi euro … oltre spese generali, IVA  se dovuta e CAP di legge.

Così deciso in Firenze all’udienza camerale del 30.9.2008.

Il Giudice estensore                                                                    Il Presidente

F.to                                                                                                    F.to

La comunicazione per telegramma dell’avvenuta accettazione della proposta è perfettamente lecita in quanto di tale mezzo posso avvalersi i mediatori ai quali è attribuita la veste di nuncius

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Firenze sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 244/08

Nella causa civile iscritta al n. 75/2005 del ruolo generale degli affari civili e contenziosi promossa da:

IMMOBILIARE X rappresentata e difesa dall’Avv. … ed elettivamente domiciliata in Empoli c/o …                      Attrice

CONTRO

SIG.RA Y rappresentata e difesa dall’Avv. … ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in …                    Convenuta

Oggetto: pagamento somma

CONCLUSIONI DELL’ATTRICE

Come in atto di citazione

CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA

Come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato la ditta Immobiliare X conveniva in giudizio la sig.ra Y al fine di sentirla condannare al pagamento, in suo favore, della complessiva somma di €. 2.880,00 oltre interessi a titolo di pagamento di provvigione maturata dal 8.1.2005.

Si costituiva in giudizio la convenuta Sig.ra Y contestando la domanda attrice in fatto ed in diritto, evidenziando come nessuna provvigione sarebbe dovuta all’attrice.

Radicatosi il contraddittorio la causa veniva istruita documentalmente e con prove per interrogatorio formale e per testi; indi, sulle conclusioni così come rassegnate da entrambe le parti all’udienza del 11.3.2008, la causa veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dalle risultanze processuali e dalla documentazioni agli atti è emerso che la domanda promossa dalla ditta Immobiliare X nei confronti della sig.ra Y è fondata e meritevole di accoglimento.

La vicenda trae origine allorquando in data 6.11.2004 presso i locali della Immobiliare X, in … la sig.ra Y sottoscriveva proposta di acquisto di un immobile per civile abitazione di proprietà del sig. Z posto in … per il complessivo importo di €. 120.000,00.

Dai documenti di causa si evince che in data 9.11.2004 il sig. Z accettava la proposta di cui sopra e di conseguenza l’agenzia immobiliare ditta Immobiliare X provvedeva immediatamente ad inviare telegramma alla convenuta per comunicare l’avvenuta accettazione della sua proposta da parte del sig. Z.

Si rileva pertanto come dagli elementi di cui sopra possa senz’altro configurarsi la conclusione di un contratto preliminare atteso che la volontà delle parti, nella fattispecie che ci riguarda, è oltremodo esplicita in quanto è stato rispettato il binomio proposta-accettazione di cui all’art. 1326 c.c.. Infatti un contratto può dirsi concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 c.c.) ed è in quel preciso momento che sorge il vincolo giuridico suscettibile anche di esecuzione in forma specifica.

Ergo entrambe le parti erano a conoscenza che tra di loro era sorto un rapporto obbligatorio che conferiva reciprocamente diritto ad agire per l’adempimento dei patti ivi stipulati, a niente rivelando la circostanza che al preliminare poi non sarebbe seguita la stipula del definitivo.

Si rileva infatti come la proposta de quo, vincolata dalla irrevocabilità fino al 9.11.2004 è stata in pari data accettata, ed in pari data l’agenzia immobiliare attrice ha comunicato per telegramma l’avvenuta accettazione, tale comunicazione, avvenuta per telegramma, è perfettamente lecita in quanto di tale mezzo possono avvalersi i mediatori ai quali è attribuita la veste di nuncius (Trib. Monza 1.7.02).

Le circostanze di cui sopra, comunque, sono state oggetto di conferma da parte del teste di parte attrice sig. … che ha assistito prima alla telefonata e poi alla redazione del telegramma; del resto anche la sig.ra Y, nel corso dell’interrogatorio formale, non ha smentito i fatti.

Pertanto, alla luce di quanto sovraesposto la ditta attrice, che ha rivestito il ruolo di mediatore della vicenda, ha senz’altro diritto ad ottenere la provvigione in quanto l’affare – che consente al medesimo di conseguire il pagamento della mediazione – può ritener4si validamente concluso; le vicende successive alla costituzione del vincolo giuridico tra le parti sono irrilevanti per il mediatore (v. Cass. N. 18779/05).

Sul quantum si rileva che la richiesta di €. 2.880,00 (IVA compresa), pari al 2% del valore dell’immobile appare congrua e satisfattiva e comunque in linea con gli usi locali; gli interessi legali andranno a decorrere dalla data di messa in mora (racc. a.r. ricevuta l’8.1.2005) al soddisfo.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, definitivamente pronunciando:

1)     Dichiara che la sig.ra Y è tenuta al pagamento della provvigione maturata dalla ditta Immobiliare X e di conseguenza condanna la sig.ra Y al pagamento, in favore della ditta Immobiliare X, in persona della titolare sig.ra … della complessiva somma di €. 2.880,00 oltre interessi legali dal 8.1.2005 al soddisfo.

2)     Condanna altresì la medesima al pagamento delle spese di causa all’attrice, che determina in complessivi €. … per diritti, €. … per onorari, €. … per spese esenti ed €. … per spese generali 12,5% oltre IVA e CAP come per legge.

Empoli, 22 Luglio 2008

Il Giudice Onorario

Dott.ssa Elena Fontanelli

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Leggi tutti gli atti del Giudizio

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TRIBUNALE DI FIRENZE

III Sezione Civile

Il Giudice Luciana Breggia, sciogliendo la riserva del 14 febbraio 2008,

Nel Ricorso ex art. 700 c.p.c.  - R.G. n. 19047/2007 avente ad oggetto:

cessazione uso marchio, insegna e restituzione programma elettronico

Promosso da

Immobiliare X … ricorrente

Nei confronti di

Agenzia Y … resistente

rilevato

-         che l’Immobiliare X ha chiesto in via di urgenza che fosse ordinata alla Agenzia Y l’immediata cessazione dell’uso del marchio …, dell’insegna e la restituzione del programma elettronico;

-         che la ricorrente ha chiesto nella stessa sede anche che fosse ordinata all’Agenzia Y l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nelle zone di Signa e Lastra a Signa per un periodo di sei mesi dalla cessazione del rapporto;

-         che parte ricorrente fonda la propria domanda in via cautelare sulla disciplina prevista nel contratto di franchising intercorso tra la stessa e l’Agenzia Y, in particolare in ordine alle conseguenze derivanti dalla risoluzione del contratto, nonché sulla circostanza che la continuazione, nei medesimi locali, di un’attività di intermediazione immobiliare da parte della resistente integri gli estremi di cui all’art. 2598 c.c. in teme di concorrenza sleale, in quanto l’Agenzia Y si avvarrebbe delle conoscenze acquisite grazie al rapporto di franchising e svierebbe così la clientela della Immobiliare X;

-         che, costituendosi, l’Agenzia Y ha sostenuto di aver cessato l’utilizzazione del marchio in data antecedente alla notifica del ricorso;

-         ha sostenuto inoltre che nessuna licenza ha ricevuto per l’utilizzazione del software dalla Immobiliare X, in quanto proprietaria del software sarebbe la società Z, con la quale vi è un regolare contratto di licenza;

-         rileva, ancora, l’Agenzia Y che le clausole contrattuali invocate da parte ricorrente siano vessatore e, come tali, avrebbero necessitato di un’apposita sottoscrizione, cosa che viceversa non è avvenuta; che, infatti, il contratto depositato in copia dalla ricorrente non coincide con l’originale; che comunque il contratto di franchising sarebbe nullo per violazione della specifica normativa di settore;

-         infine parte resistente rileva la insussistenza dei presupposti di cui all’art. 2598 c.c., in quanto non vi sarebbe nessuno tipo di concorrenza sleale da sviamento di clientela, atteso che nell’area di riferimento parte ricorrente non svolge alcun tipo di attività di intermediazione immobiliare e di conseguenza, non ha clienti;

-         che parte ricorrente con memoria autorizzata precisava e specificava le proprie conclusioni chiedendo provvedimento ex art. 700 c.p.c. finalizzato a: “a) ordinare alla Agenzia Y l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nella zona di Signa e di Lastra a Signa, esercitata presso i locali in Signa, Via …; b) in caso di inottemperanza da parte della società convenuta all’ordine di inibitoria, condannare la Agenzia Y a pagare alla ricorrente una somma che si chiede sia determinata dal giudice secondo criteri di giustizia; c) stabilire fin d’ora ex art. 669 duodecies c.p.c. le modalità di attuazione dell’emanando provvedimento cautelare d’urgenza; d) disporre la pubblicazione del concedendo provvedimento cautelare d’urgenza, da eseguirsi a cura e spese della convenuta, mediante inserzione per estratto in uno o più giornali designati dal Giudice (tra i quali comunque “La Nazione”), o con le diverse modalità che il Giudice riterrà più opportune”;

ritenuto

-         che quanto all’utilizzazione del marchio ed alla restituzione del software debba essere dichiarata cessata la materia del contendere;

-         che, effettivamente, le clausole contrattuali richiamate da parte ricorrente appaiono prima facie nulle perché mancanti della necessaria sottoscrizione dell’Agenzia Y;

-         che, infatti, dopo il disconoscimento della copia prodotta dalla ricorrente (con sottoscrizione ex art. 1341 c.c.) la ricorrente non ha prodotto l’originale o dimostrato in altro modo l’effettiva doppia sottoscrizione;

-         che, in ordine alla concorrenza sleale per sviamento di clientela ex articolo 2598 c.c. appaia in questa sede mancante del requisito del fumus boni juris per concedere la tutela in via cautelare d’urgenza, in quanto non vi è una situazione di concreta concorrenzialità tra i due imprenditori, per non essere contestata la circostanza della mancata presenza della Immobiliare X nel territorio preso in considerazione;

-         che conseguentemente non si può parlare di sviamento di clientela, nemmeno potenziale, poiché la potenzialità presa in esame dalla giurisprudenza citata dal ricorrente attiene esclusivamente all’attitudine astratta allo sviamento delle condotte poste in essere dal concorrente in un mercato che presenti comunque l’operatività concreta dei due imprenditori, mentre nel caso de quo non è configurabile proprio il profilo materiale della concorrenza;

-         ritenuto che, anche con riguardo al presupposto del periculum in mora non vi sia l’immediatezza del danno palesato dal ricorrente per non esserci, allo stato, alcuna clientela della Immobiliare X da sviare;

-         ritenuto, perciò, che le domande di parte ricorrente non possano essere accolte e che le spese del procedimento debbano essere liquidate in questa sede e poste a carico della parte soccombente Immobiliare X;

P.Q.M.

A) Rigetta le domande avanzate dalla Immobiliare X perché infondate nei presupposti ex articolo 700 c.p.c.;

B) Condanna l’Immobiliare X a rifondere le spese del procedimento cautelare alla Agenzia Y che si liquidano in euro … per diritti, euro … per onorari, oltre spese generali, IVA e CAP come per legge.

Firenze 25 Febbraio 2008

Il Giudice

Luciana Breggia

*** *** ***

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice di Pace di Pistoia Dott. Laura Loss

Ha pronunciato la seguente

Sentenza n. 1131/06

Nella causa n. 28/05 avente ad oggetto: pagamento somma

Promossa da

Immobiliare X … attrice

Nei confronti di

Sig.ra Y … convenuta

Decisa in Pistoia in data 05-12-2006 sulle seguenti conclusioni:

per l’attrice.

“Condannare la Sig.ra Y al pagamento in favore della Immobiliare X della somma di euro 2.500,00 a titolo di provvigione per la mediazione o comunque a quella somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

Per la convenuta:

“Rigetto della domanda attorea, in quanto infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese, diritti e onorari.”

Fatto e processo

Il Sig. ………, quale titolare della Immobiliare X ha citato in giudizio la Sig.ra Y per sentirla condannare al pagamento di una somma di denaro a titolo di provvigione per l’attività prestata.

L’attore assume infatti di aver svolto nel marzo 2004, nella sua qualità di agente immobiliare, opera di mediazione per la vendita di un’abitazione sita in Pistoia, loc. Cireglio, fra la convenuta ed un proprietario, il Sig. Tizio. Lo stesso dichiara di essere stato contattato all’epoca dalla Sig.ra Y per l’acquisto di una casa nella zona collinare di Pistoia, di essere stato informato dal geometra Mevio dell’esistenza a Cireglio di una casa in vendita di proprietà di Tizio e altri, e di essersi recato varie volte insieme alla convenuta presso tale abitazione. L’attore afferma che durante tali incontri venne anche indicato dal Sig. Tizio il prezzo di vendita dell’immobile pari ad euro 120.000,00/125.000,00 e venne precisato dallo stesso che era in corso un’altra trattativa con una terza persona.

L’immobiliare X asserisce che la convenuta dichiarò successivamente di non essere più interessata all’acquisto dell’immobile, immobile che invece acquistò con contratto di compravendita stipulato in data 29-07-2004. A parer dell’attore la compravendita in oggetto si è conclusa grazie all’attività di mediazione svolta dallo stesso, il quale ha diritto pertanto al pagamento della provvigione nella misura del 2%, pari a quella di tariffa ad uso locale per le vendite immobiliari, sul prezzo realmente convenuto fra le parti, pari a non meno di euro 125.000,00.

L’immobiliare X precisava pertanto le conclusione sopra indicate.

Si è costituita la Sig.ra Y chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto del tutto infondata sia in fatto che in diritto. La convenuta non nega di essere stata accompagnata dal Sig. ……. Dell’Immobiliare X presso l’immobile sito in Cireglio – successivamente acquistato – tuttavia precisa che il Sig. Tizio, durante i loro incontri, aveva sempre dichiarato di non volere affidare la trattativa ad un’agenzia immobiliare, anche perché l’immobile in questione era già stato oggetto di un preliminare di compravendita, con tanto di caparra versata. La Sig.ra Y asserisce pertanto che fra la stessa ed il Sig. Tizio non è mai iniziata alcuna trattativa per mediazione dell’Immobiliare X e quindi allo stesso non spetta alcuna provvigione. In punto di diritto poi la convenuta eccepisce la mancanza del nesso di causalità fra la conclusione dell’affare di cui si tratta e l’attività svolta dal mediatore, posto che il Sig. Tizio, quale semplice comproprietario, non aveva la legittimazione a proporre la vendita dell’immobile e non voleva avvalersi di alcun mediatore.

La causa veniva istruita con documenti e prove testimoniali; all’udienza del 11-10-2006 venivano precisate le conclusioni ed il giudicante, ritenendo matura la causa, la tratteneva in decisione, dando termine alle parti per il deposito delle memorie conclusionali.

Motivi della decisione

E’ pacifico che il Sig. ……., quale titolare dell’Immobiliare X è stato contattato telefonicamente dalla Sig.ra Y interessata all’acquisto di un immobile sulle colline di Pistoia.

Dall’istruttoria dibattimentale è emerso che fra la fine di marzo e l’inizio di aprile 2004 quest’ultima è stata accompagnata dall’attore due o tre volte presso l’abitazione oggetto della vendita, di proprietà del Sig. Tizio ed altri, sita in Cireglio. Il Geometra F. ha riferito che nel corso di tali incontri venne intrapresa una trattativa con il Sig. Tizio, delegato dagli altri proprietari e venne anche indicato il prezzo di vendita dell’abitazione, pari ad euro 120.000,00. Durante l’ultimo incontro la convenuta dichiarava – così come riferito dalla stessa in sede di interrogatorio formale – di non essere più interessata alla compravendita, anche in considerazione del fatto che tale immobile – così come a lei riferito dal Sig. Tizio – era oggetto di trattative intraprese dagli altri comproprietari. Al contrario in data 29-07-2004 l’immobile in questione veniva acquistato dalla Sig.ra Y con contratto di compravendita stipulato dal Notaio B.

Il contratto preliminare era stato stipulato in data 21.06.2004 dal geometra P., marito della Sig.ra Y, con versamento della somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra.

A parer del giudicante il breve lasso di tempo intercorso fra il contratto preliminare e l’ultimo incontro avvenuto fra le parti all’inizio del mese di aprile – durante il quale era stato anche parlato del prezzo dell’immobile – è sintomatico del fatto che in realtà le trattatove non si erano mai interrotte. Il geometra F. – incaricato dalla convenuta di redigere la perizia tecnica dell’immobile per la stipula del rogito – ha dichiarato a tal proposito che il P. aveva avanzato nell’aprile/maggio 2004 una proposta di acquisto all’Avv. ……, poi sottoscritta da tutti i comproprietari. Tale proposta, datata 21-06-2004 era di euro 123.000,00, ossia più o meno la somma richiesta originariamente dal Sig. Tizio, di euro 125.000,00.

La compravendita di cui si tratta si è conclusa pertanto per effetto dell’intervento dell’immobiliare X, la quale ha messo in relazione le parti per la conclusione dell’affare.

L’attore ha diritto dunque al pagamento della provvigione.

Per la giurisprudenza della Suprema Corte infatti non è richiesto che tra l’attività svolta dal mediatore e la conclusione del contratto sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, bensì è indispensabile che la messa in relazione da parte del mediatore costituisca l’antecedente necessario alla conclusione dell’affare, seppure attraverso fasi e vicende successive e con l’intervento – come nel caso di specie – di altri soggetti.

In altre parole anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente – nella fattispecie in esame uno dei comproprietari dell’immobile – o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione.

In conclusione la convenuta Sig.ra Y deve pagare in favore dell’attore a titolo di provvigione per la mediazione prestata la somma di euro 2460,00 pari al 2% sul prezzo di euro 123.000,00, secondo le tariffe ad uso locale per le vendite immobiliari.

Conforme a giustizia compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, accoglie la domanda attrice; condanna la convenuta Sig.ra Y a pagare in favore della Immobiliare X la somma di euro 2.460,00; compensa fra le parti le spese di giudizio.

Pistoia 05-12-2006

Il Giudice di Pace

Dott. Laura Loss

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UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI EMPOLI

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice di Pace di Empoli

Dott. Filippo Iannitelli ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 296/06

Causa Civile n. 636/05 R.G.C.

Promossa da

Immobiliare X … attore

Contro

Sig. Y … convenuto contumace

Oggetto: pagamento somma per prestazione di mediazione

Conclusioni

Voglia il Giudice, ritenere e statuire il Sig. Y tenuto al pagamento della provvigione maturata dall’Immobiliare X, montante ad €. 2.400,00 IVA compresa.

Per l’effetto, condannare il Sig. Y al pagamento in favore della Immobiliare X, a titolo di provvigione naturale non corrisposta, oltre interessi maturati dal 16/02/05 all’effettivo soddisfo.

Comunque condannare il convenuto al pagamento della somma maggiore o minore di giustizia, nei limiti di competenza per valore del giudice adito.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari della presente causa.

In fatto e diritto

Con citazione inoltrata, l’Immobiliare X, ut sopra, esponeva quanto segue.

In data 05/10/04, in Empoli, il Sig. Y e la Sig.ra Mevia ebbero a sottoscrivere nei locali della Immobiliare X una proposta di compravendita, avente ad oggetto una civile abitazione ed un appezzamento di terreno, per il corrispettivo di €. 130.000,00, di cui €. 100.000,00 venivano versati a titolo di caparra confirmatoria (doc. 1).

Nella successiva data del 19/11/04, i contraenti addivenivano quindi ad un contratto preliminare di compravendita, con ulteriore stipula di contratto notarile da parte del dottor ….. di Fucecchio, per un importo versato di €. 100.000,00 in attesa del completamento del prezzo.

Rogito chiaramente raggiunto, grazie all’intermediazione della Immobiliare X alla quale, peraltro, non era stata versata la provvigione di €. 2.000,00 oltre IVA, da parte del Sig. Y, avendola già erogata per quanto riguardava la Sig.ra Mevia.

Iniziata la causa, il Sig. Y restava contumace, presentandosi tuttavia a rispondere all’interrogatorio formale deferitogli, in data 13/01/06. Udienza, in cui veniva assunta a teste anche la Sig.ra Mevia.

Il 06/04/05, precisate le conclusioni, la causa era trattenuta a sentenza.

Motivi della decisione

Circa l’esistenza del contratto di mediazione e la debenza della provvigione.

Corrisponde certamente alla verità che il Sig. Y, come riferisce nell’interrogatorio formale, non abbia conferito alcun incarico formale all’agenzia immobiliare X.

Né si mette in dubbio che il convenuto abbia esposto l’avviso scritto su faesite, anche se non è certo che lo scritto mostrato al Giudice sia quello originario.

Le circostanze tuttavia non rilevano, in quanto vi sono ulteriori elementi idonei a confortare la convinzione del Giudice.

E’ acclarato che:

1) Il Sig. Y si sia recato nell’agenzia immobiliare X, in Empoli;

2) È provato, per confessione, che nei locali si sia svolta la trattativa che ha procurato poi l’affare al Sig. Y stesso;

3) È provato ulteriormente che, detti locali, siano muniti dell’insegna di agenzia immobiliare e che, ove il convenuto no vi si fosse recato, probabilmente il contratto non si sarebbe concluso;

4) Diventa infine irrilevante che il primitivo preliminare sia stato poi, una volta procurato e consolidato l’affare, rimaneggiato per mano del notaio;

5) Nessuno influenza può avere, di fronte al fatto oggettivo della stipula di contratto notarile, l’eventuale riserva o intendimento del venditore.

Invero le provvigioni, nella fattispecie, sono dovute per contratto o “per facta concludentia”.

Concorde, in proposito, la giurisprudenza.

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta …

Cass. Civ. sez. III, 11/04/2003, n. 5762

In tema di mediazione, la semplice attività consistente nel reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti.

Cass. Civ. sez. III, 17/05/2002, n. 7253

E’ elemento comune della mediazione e del contratto atipico di procacciamento di affair la prestazione da parte del mediatore e del procacciatore di una attività di intermediazione, diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, purchè uno dei contraenti abbia avuto conoscenza dell’affare e abbia preso contatto con l’altro per la esclusiva opera del mediatore e del procacciatore, che ha così acquistata efficacia di concausa della conclusione di esso.

Cass. Civ. sez. III, 17/12/1996, n. 11244

Nel contratto di mediazione, la nozione di “affare” – alla conclusione del quale sorge, per il mediatore, il diritto al pagamento della provvigione – include ogni operazione il cui contenuto economico presenti una qualche utilità patrimoniale.

Trib. Firenze, 09/05/2003

Dalla stessa attività umana e dalle modalità di condotta, del resto, si può dedurre l’esistenza di un eventuale vincolo, dovuto a legge oppure alla volontà delle parti.

Il contratto di mediazione infatti – per il quale non è necessaria la forma scritta – può emergere anche per “facta concludentia“.

Il consenso necessario per ritenere conclusivo il contratto di mediazione immobiliare, ove non sia frutto di uno specifico incarico conferito al mediatore, può essere manifestato validamente anche “per facta concludentia” come quando la parte si avvalga consapevolmente dell’opera del mediatore ai fini della conclusione dell’affare.

Cass. Civ. sez. III, 25/05/2001, n. 7126

Riassumendo, Il Sig. Y è venuto certamente in contatto con l’agenzia immobiliare, recandosi nei locali della stessa, dove ha concluso un affare, in seguito perfezionatosi.

Quanto all’esonero dalle spese di provvigione, negli atti preliminari, nulla è detto.

Egli ha lucrato dunque per il tramite dell’agenzia. Pertanto, correttamente, deve offrire il sinallagma di legge, in ordine alla prestazione ricevuta.

Il Giudice di Pace di Empoli,

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, così provvede.

Previo acclaramento del rapporto di mediazione, accoglie la domanda attrice.

Condanna il Sig. Y a versare alla ditta attrice, in persona dell’amministratore la somma di €. 2.400,00 IVA compresa.

Condanna altresì il convenuto alle spese del presente procedimento, che liquida in complessivi €. ………….. compresivi delle spese generali, di cui € ……….. per funzioni, €. …………… per onorari e spese generali, €. …………… per spese documentate.

Oltre IVA e CAP come per legge.

Empoli, 04/05/06

Il Giudice di Pace

Dott. Filippo Iannitelli

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL GIUDICE DI PACE DI EMPOLI

Il Giudice di Pace di Empoli, Dr. Mario Ferretti, ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 44/04

Nella causa civile iscritta al n. 683/02 R.G. promossa da:

Immobiliare X … parte attrice

Contro

Sig. Y … convenuto

Oggetto: Pagamento somma.

CONCLUSIONI DELLE PARTI

Parte attrice concludeva per la condanna del convenuto al pagamento in favore della stessa attrice della somma di E. 1.859 oltre IVA 20%, a titolo di provvigione maturata, oltre interessi dal 25/10/2002 al saldo.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.

Parte convenuta concludeva per la reiezione della domanda attrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata, condannare la stessa attrice al pagamento in favore del convenuto della somma di E. 1.550, già versato dal convenuto a titolo di caparra non dovuta, oltre interessi dal 13/05/2002.

Con vittoria di spese ed onorari di causa.

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione ritualmente notificato, la Immobiliare X conveniva in giudizio il Sig. Y, asserendo quanto segue:

1) Che in data 13/05/2002, presso e nei locali della Immobiliare X, il Sig. Y ebbe a sottoscrivere proposta per l’acquisto di un immobile per civile abitazione, di proprietà del Sig. Z, sito in Castelfiorentino, Piazza …..

2) Che tale proposta, vincolata dalle irrevocabilità fino al giorno 20.05.2002, e contenente analitica previsione del prezzo di acquisto e delle modalità di pagamento è stata oggetto di accettazione da parte del Sig. Z.

3) Che in constestualità della proposta il Sig. Y ebbe a sottoscrivere impegno alla corresponsione della somma di E. 1859/00, oltre IVA al 20% a titolo di provvigione.

4) Che l’agenzia immobiliare si era immediatamente messa in contatto con il Sig. Y per comunicare l’avvenuta accettazione della sua proposta, e quindi per fissargli un appuntamento al fine di consegnare il contratto così concluso: dal giorno 16/05/2002 (data di avvenuta accettazione) erano stati presi vari appuntamenti, ma il Sig. Y non si era mai presentato tanto che in data 20/05/2002 l’agenzia immobiliare si era trovata costretta ad inviare un telegramma al Sig. Y per confermare l’avvenuta accettazione della proposta.

5) Che in data 25/10/2002, con lettera raccomandata a/r, il procuratore di parte attrice intimava al Sig. Y il pagamento della provvigione così come determinata in E. 1.858/00 oltre IVA, non avendo ricevuto nel termine dato, alcuna risposta.

Si costituiva in giudizio il convenuto Sig. Y, contestando la domanda attrice, in quanto, l’affare per il quale veniva richiesta la provvigione non poteva dirsi concluso.

Infatti, la comunicazione al, convenuto della avvenuta accettazione in data 21 Maggio 2002, e cioè in un momento nel quale la proposta di acquisto aveva perso ogni validità.

Alla luce di quanto precede il Sig. Y avanzava nei confronti dell’attrice domanda riconvenzionale, chiedendo la condanna della stessa alla restituzione della somma di E. 1.550 versata dal convenuto a titolo di caparra, in quanto pagamento non dovuto.

La causa veniva istruita, oltre che su base documentale, attraverso l’interrogatorio formale del convenuto Sig. Y, nonché l’audizione di due testi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ad avviso del Giudice, la domanda attrice è pienamente fondata, e quindi merita accoglimento.

Infatti, l’accettazione da parte del venditore Sig. Z della proposta irrevocabile sottoscritta dal Sig. Y in data 13/05/02 è intervenuta in data 16/05/02, e cioè entro il termine previsto del 20/05/02.

La circostanza che il Sig. Y sia venuto a conoscenza della accettazione soltanto in data 21/05/02, appare del tutto irrilevante, non essendo stata pattuita una scadenza entro la quale l’accettazione del Sig. Z avrebbe dovuto essere comunicata al Sig. Y.

In ogni caso, dalla esperita istruttoria è emerso che parte attrice aveva ripetutamente tentato di contattare il Sig. Y senza esito. Inoltre , il teste Sig. …. ha dichiarato che in data successiva al perfezionamento degli accordi si era recato presso l’immobile in questione in compagnia del Sig. Y per opere da eseguire all’interno dell’immobile stesso.

Tale circostanza male si concilia, evidentemente, con una mancata conclusione del contratto.

Alla luce di quanto precede, la domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto Sig. Y non può essere evidentemente accolta.

P.Q.M.

Il Giudice di Pace di Empoli, pronunciandosi sulla causa in questione, così provvede:

1) Condanna il Sig. Y al pagamento in favore della immobiliare della somma di E. 1.859/00 oltre IVA 20% ed oltre interessi dal 28/10/2002 (data di costituzione in mora) al saldo effettivo.

2) Respinge la domanda riconvenzionale avanzata dal Sig. Y nei confronti di parte attrice.

3) Condanna il convenuto al pagamento delle spese di causa, che determina in complessivi E. ….. comprensivi di spese, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA come per legge.

Empoli, lì 09 Febbraio 2004

Il Giudice di Pace

Dr. Mario Ferretti

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE

In composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Antonello Casentino ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 913/2002

Nella causa civile iscritta al n. 2805 del Ruolo Generale dell’anno 1999 – ex Pretura

Promossa da:

Immobiliare X … attore opponente

Contro

Sig. Y … convenuto opposto

Oggetto: Opposizione a decreto Ingiuntivo.

CONCLUSIONE DELLE PARTI

Il procuratore dell’attore-opponente Immobiliare X chiede e conclude: “come in atti e comunque affinché il D.I. opposto sia dichiarato inefficace e/o nullo, e di conseguenza affinché sia dichiarata come dovuta la somma di L. 8.400.000, da convertirsi in euro, e quindi, stante la provvisoria esecuzione del D.I. che ha dato sfogo alla P.E.M. n. 2481/99, affinché il Sig. Y sia condannato alla restituzione della somma di L. 12.500.000, da convertirsi in euro, corrisposta per l’estinzione della P.E.M. indicata, oltre alle spese di IVG pari a L. 1.148.400, da convertirsi in euro, come da quietanze già depositate agli atti, con vittoria di spese”.

Il procuratore del convenuto-opposto Sig. Y chiede e conclude:

“Come in memoria 11.2.00″ (recte 13.2.00), ossia “in via preliminare, ove il G.I. ritenesse la causa matura per la decisione, si insiste a norma del artt. 187 e 281 cpc nella assorbente eccezione di nullità dell’attività di mediazione posta in essere dal responsabile ufficio affitti Sig. Z in carenza di iscrizione del ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio della Provincia in cui il medesimo risiedeva o ha svolto la predetta attività a norma dell’art. 2 in correlazione con gli artt. 3 , 5° comma e con l’art. 8 ella legge n. 39 del 1989.

Nel merito, per la reiezione della opposizione in ogni suo capo, siccome infondata in fatto ed in diritto, con qualsivoglia statuizione, conferma del decreto opposto e refusione delle spese del giudizio; in via subordinata, si reitera la eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis c.c. per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era nella zona interdetto; e occorrendo si oppone in compensazione il credito risarcitorio dell’opposto da liquidarsi in via equitativa. Con ogni consequenziale pronuncia”.

Fatto e svolgimento del processo

Il Sig. Y, interessato ad una locazione per il proprio studio professionale di commercialista, visitava un immobile sito in Firenze, Via ……….., di proprietà del Sig. Tizio, accompagnatovi da un dipendente della Immobiliare X, Sig. Z. Il Sig. Y visitava nuovamente l’immobile pochi giorni dopo, l’11.02.99. Lo stesso giorno egli sottoscriveva, su modulo parzialmente prestampato della Immobiliare X, una “proposta d’affitto”, irrevocabile sino al 17.02.99. Tale scrittura prevedeva, tra l’altro, il contestuale versamento da parte del Sig. Y della somma di £. 8.400.000 alla Immobiliare X, con al pattuizione che, in caso di accettazione della proposta da parte del proprietario, detta somma sarebbe stata trattenuta dal mediatore a titolo di provvigione, mentre, in caso di mancata accettazione della proposta, la somma medesima sarebbe stata restituita al Sig. Y dal mediatore. Nella stessa clausola il Sig. Y dichiarava: “in caso di inadempienza alla proposta da me sottoscritta l’importo verrà trattenuto totalmente dall’Immobiliare X”. Successivamente, il 19.02.99, il Sig. Y comunicava via fax alla Immobiliare X che, recatosi nuovamente a visitare l’immobile, aveva riscontrato che lo stesso si trovava in zona a traffico limitato in cui il parcheggio si autoveicoli era riservato ai soli residenti. Pertanto, lamentando che se avesse conosciuto questa importante limitazione – invece taciutagli – non si sarebbe interessato alla locazione e, comunque, rilevando che non gli era pervenuta alcuna dichiarazione del proprietario di accettazione della sua proposta, il cui termine di irrevocabilità /17.02.99) era peraltro scaduto, revocava la proposta di locazione e, con raccomandata in pari data, chiedeva alla Immobiliare X la restituzione della somma versatale.

A seguito del rifiuto della Immobiliare X, Il Sig. Y introduceva procedura monitoria per il recupero della suddetta somma, deducendo, nella narrativa del ricorso per ingiunzione, che essa era stata trattenuta senza titolo da parte della Immobiliare X in quanto la proposta di locazione da lui formulata nella scrittura 11.2.99 non era stata accettata dal destinatario; il pretore di Firenze emetteva quindi decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, di condanna della Immobiliare X a restituire al Sig. Y la somma di £. 8.400.000, oltre interessi e spese.

L’Immobiliare X proponeva opposizione a tale decreto ingiuntivo, rilevando come, contrariamente a quanto esposto nel ricorso per ingiunzione, la percezione della somma in questione trovasse causa nel diritto della stessa Immobiliare X di percepire la provvigione sull’affare de quo; diritto maturato a seguito dell’accettazione della proposta del Sig. Y da parte del Sig. Tizio , proprietario dell’immobile, redatta per iscritto il 17.2.99. L’opponente concludeva quindi per la revoca del decreto opposto, per l’accertamento del suo diritto alla percezione della somma in questione (a titolo di provvigione o risarcitorio, anche a ristoro delle spese affrontate per l’opera di mediazione) e per il risarcimento dei danni (connessi alla lesione dell’immagine commerciale della Immobiliare X) da lite temeraria; vinte le spese.

Il Sig. Y si costituiva nel giudizio di opposizione, rilevando che, al momento della revoca della proposta (19.2.99), egli non aveva avuto notizia dell’accettazione del Sig. Tizio, e, quindi, il contratto non si era ancora perfezionato; che peraltro la Immobiliare X, sottacendo i vincoli al parcheggio esistenti in Via ……., si era resa inadempiente all’obbligo di informativa del mediatore ex art. 1759 cc; che, inoltre, la previsione secondo cui la Immobiliare X avrebbe potuto trattenere la somma in caso di inadempienza del Sig. Y alla proposta da lui sottoscritta era vessatoria. Il Sig. Y concludeva quindi per il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto opposto.

In sede di memoria ex art. 183 quinto comma cpc il Sig. Y deduceva l’ulteriore nullità dell’attività di mediazione in questione, per il motivo che il Sig. Z – dipendente della Immobiliare X che aveva seguito la trattativa – non era iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla Camera di Commercio di Firenze; egli spiegava inoltre eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile; da ultimo il Sig. Y opponeva in compensazione all’eventuale credito del mediatore il proprio credito risarcitorio, da liquidarsi in via equitativa.

Rigettata l’istanza di sospensione della esecutorietà del decreto opposto e compiuta l’istruttoria (interrogatorio formale del Sig. Y e testi), la causa (nelle cui more l’opponente, per evitare l’espropriazione forzata, pagava la somma di £. 12.500.000 all’opposto e la somma di £. 1.148.000 all’IVG) veniva trattenuta in decisione all’udienza del 04.07.02, in cui l’opponente precisava le propie conclusioni come in epigrafe e l’opposto si riportava alle conclusioni rassegnate nella memoria ex art. 183 cpc, pur esse trascritte in epigrafe.

Motivi della decisione

La domanda di ripetizione dell’indebito spiegata dal Sig. Y in via monitoria si fonda sull’assunto che la Immobiliare X non avrebbe titolo per trattenere la somma versatale dal Sig. Y in con testualità con la sottoscrizione della scrittura 11.2.99; somma che, in base a quanto previsto in detta scrittura, la Immobiliare X avrebbe avuto diritto di incassare, a titolo di provvigione, dal momento in cui il proprietario dell’immobile avesse accettato la proposta di locazione contenuta in detta scrittura.

Assume al riguardo il Sig. Y che nessun credito provvigionale potrebbe riconoscersi alla Immobiliare X, la quale dunque sarebbe obbligata a restituirgli quanto indebitamente percepito, per le seguenti ragioni:

a) Perché l’affare tra il Sig. Y e il proprietario dell’immobile non si sarebbe concluso, avendo il Sig. Y stesso revocato la sua proposta prima dell’accettazione (e dopo la scadenza del termine di irrevocabilità) della stessa.

b) Per annullabiilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile.

c) Per la mancanza in capo al Sig. Z, dipendente dell’Immobiliare X che seguì l’affare, del requisito soggettivo dell’iscrizione nell’albo dei mediatori.

d) Per inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc della clausola contrattuale che prevedeva il diritto della Immobiliare X di trattenere la somma versata all’atto della firma della proposta di locazione in caso di inadempienza del Sig. Y alle obbligazione derivanti da tale proposta.

e) Perché il credito provvigionale della Immobiliare X, ove anche esistente, sarebbe compensato con il controcredito risarcitorio da riconoscere al Sig. Y per l’inadempimento della Immobiliare X all’obbligo di informativa gravante sul mediatore ex art. 1759 cc.

Conviene esaminare partitamene tali ragioni.

aa) Quanto all’argomento sub a), si osserva che il teste Sig. Z ha riferito che egli stesso comunicò telefonicamente al Sig. Y, in data 17.2.99, che il Sig. Tizio aveva accettato la proposta formulata l’11.2.99 dal Sig. Y medesimo; tale comunicazione telefonica fu effettuata dal Sig. Z “subito dopo che il Sig. tizio, visionata la proposta del Sig. Y, sottoscrisse la dichiarazione di accettazione di cui al doc. 7 fasc. Immobiliare X” (dep. Sig. Z; in detto documento 7 è peraltro contenuta anche espressa delega all’Immobiliare X di comunicare l’accettazione al proponente).

In punto di fatto si osserva che la testimonianza del Sig. Z deve ritenersi attendibile per le seguenti ragioni:

1) è intrinsecamente precisa e dettagliata nonché coerente con le altre circostanze istruttorie; in particolare, in detta deposizione si precisa che il Sig. Y, nel corso del colloquio del 17.2.99 in cui il Sig. Z lo informò dell’accettazione del Sig. Tizio, chiese di vedere nuovamente l’immobile e che quindi il Sig. Z organizzò una visita sul posto per il 19.2.99; visita che effettivamente il Sig. Y effettuò in tale data, come risulta dalla lettera dello stesso Sig. Y datata 19.2.99 (doc. 2 fasc. mon.);

2) non è contrastata da alcuna diversa risultanza probatoria e, anzi, è confermata dalla testimonianza della Sig.ra …..;

3) proviene da soggetto privo di personale interesse all’esito della lite e attualmente non più legato alla Immobiliare X da rapporti di lavoro.

In punto di diritto si osserva che, non essendo il contratto di locazione soggetto al requisito della forma scritta, il medesimo si perfeziona con la semplice comunicazione al proponente, anche verbale, dell’accettazione della proposta. Nella specie l’accettazione del Sig. Tizio fu verbalmente comunicata al Sig. Y dal Sig. Z, che agì quale nuncius del Sig. Tizio medesimo, il 17.2.99. Pertanto in tale data l’affare si concluse e, conseguentemente, sorse il diritto del mediatore alla provvigione; diritto che deriva dal semplice raggiungimento di un accordo giuridicamente vincolante tra le parti della trattativa (cfr. Cass. 9676/97) e che, una volta sorto, non viene estinto dalla successiva evoluzione dei rapporti tra le parti dell’affare e, in particolare, dalla risoluzione consensuale del contratto tra le parti (risoluzione nella specie manifestatasi mediante la dichiarazione 19.2.99 del Sig. Y, di revoca della proposta, e la acquiescenza prestata dal Sig. Tizio a tale revoca).

L’attribuzione alla Immobiliare X della somma pretesa in restituzione dal Sig. Y trova dunque causa nel rapporto di mediazione.

bb) Quanto all’argomento sub b) , va rilevato come il silenzio del mediatore sull’esistenza di limitazioni alla possibilità di posteggio nell’area prossima all’immobile de quo può rilevare solo sotto il profilo dell’annullabilità del contratto di mediazione, non essendo al riguardo prospettabile alcuna ipotesi di nullità o inefficacia; la difesa del Sig. Y infatti richiama, a fondamento della propria eccezione (a parte gli artt. 1469 bis e segg. cc, la cui citazione in questo contesto è però ultronea, trattandosi di norme concernenti clausole vessatorie) gli articoli 1427 e 1439 cc, i quali disciplinano, in combinato disposto tra loro, l’annullamento del contratto per dolo.

Deve quindi ritenersi che la parte opposto abbia inteso dedurre l’annullabilità, per dolo del mediatore, del contratto di mediazione.

Ciò posto deve peraltro sottolinearsi che il Sig. Y non ha mai chiesto una pronuncia costitutiva di annullamento del contratto di mediazione, limitandosi ad eccepire l’annullabilità di tale contratto come mezzo di eccezione (vedi pag. 2 della memoria ex art. 183 cpc datata 13.2.00: “si reitera l’eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia”).

Tale eccezione è tuttavia irrilevante ai fini del decidere, poiché il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe essere paralizzata dalla eccezione di annullamento del contratto di mediazione), ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate senza titolo; poiché in questa sede di opposizione a d.i. è emerso che, contrariamente a quanto prospettato nel ricorso per ingiunzione, l’attribuzione non era senza titolo (in quanto il titolo era costituito dal contratto di mediazione e dalla conclusione dell’affare intermediato), per pervenire all’accoglimento della domanda restitutoria azionata in via monitoria sarebbe necessario pronunciare l’annullamento del contratto di mediazione; annullamento che però non può essere pronunciato, in quanto non mai richiesto, non avendo il Sig. Y, come sopra precisato, avanzato alcuna domanda di annullamento del contratto di mediazione né nel ricorso per ingiunzione, né in comparsa di costituzione, né in memoria ex art. 183, quinto comma, cpc datata 13.2.00, bensì solo una irrilevante eccezione di annullabilità di tale contratto, svolta per la prima volta nella suddetta memoria 13.2.00 (atto in cui, peraltro, una domanda di annullamento del contratto di mediazione, ove anche proposta, sarebbe stata inammissibile perché tardiva).

Per mera completezza, deve peraltro aggiungersi che nessun dolo può ravvisarsi nella condotta del mediatore, giacchè il fatto che Via …… ricadesse nella zona a traffico limitato era circostanza che chiunque poteva rilevare nella mera visione della segnaletica stradale e che, comunque, il mediatore non poteva pensare che il Sig. Y (che non venva da fuori Firenze, ma si trasferiva da uno studio in Via …….) ignorasse.

cc) Quanto all’argomento sub c) è sufficiente rilevare come risulti per tabulas che il Sig. Z risulti iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Pistoia, nella cui circoscrizione, e precisamente in Montecatini, egli risiede (doc. 2 allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente e documento unico allegato alla memoria 27.10.2000 dell’opponente); a ciò può aggiungersi che la proposta del Sig. Y del 11.2.99 fu controfirmata non dal Sig. Z ma dal legale rappresentante della Immobiliare X, Sig. …., che risulta iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Firenze (docc. 1 e 1 bis allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente). Nella fattispecie non è dunque ravvisabile alcun profilo di nullità del contratto di mediazione ai densi della legge 39/89.

dd) quanto all’argomento sub d), si osserva che esso va giudicato irrilevante ai fini del decidere sulla domanda di ripetizione azionata in via monitoria, in quanto la Immobiliare X ha il diritto di trattenere le somme versategli dal Sig. Y non in base alla clausola di cui questi assume l’inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc, ma a titolo di provvigione sull’affare conclusosi tra il Sig. Y e il Sig. Tizio..

ee) quanto all’argomento sub e( – relativo alla compensazione tra il credito provvigionale della Immobiliare X ed il dedotto credito risarcitorio del Sig. Y, derivante dal preteso inadempimento del mediatore all’obbligo di informativa su di lui gravante ex art. 1759 cc – è sufficiente ribadire quanto osservato sub bb), ossia che il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe esser paralizzata dalla eccezione di compensazione svolte dal Sig. Y) ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate asseritamene senza titolo; il fatto che il Sig. Y possa vantare un credito risarcitorio verso la Immobiliare X non rende di per sé priva di causa l’attribuzione della somma di cui si tratta e, pertanto, è irrilevante ai fini della pronuncia sulla domanda svolta in via monitoria (che è l’unica domanda oggetto di condanna della Immobiliare X al risarcimento dei danni). A ciò può peraltro aggiungersi per completezza, che nella specie non è ravvisabile alcun inadempimento del mediatore agli obblighi di informativa su di lui gravanti ex art. 1759 cc, giacchè tali obblighi non riguardano quelle circostanze che sono direttamente e immediatamente conoscibili dalle parti e che si può presumere che le stesse già conoscano e abbiano valutato.

In definitiva deve dunque respingersi la domanda avanzata dal Sig. Y in via monitoria, in quanto la somma di £. 8.400.000 da lui versata alla Immobiliare X al momento della sottoscrizione della proposta contrattuale in questione è stata legittimamente trattenuta dalla stessa Immobiliare X a titolo di provvigione sull’affare concluso tra lo stesso Sig. Y e il Sig. Tizio.

Il decreto opposto va quindi revocato e conseguentemente il Sig. Y va condannato a rimborsare alla Immobiliare X, in accoglimento della domanda da questa formulata in sede di precisazione delle conclusioni (da ritenersi ammissibile in quanto già implicita nella richiesta di revoca del decreto) la somma di £. 13.648.400, oltre interessi dai singoli pagamenti al saldo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna il Sig. Y a pagare alla Immobiliare X la somma di euro 7.048,81.

Condanna il Sig. Y alla rifusione delle spese del giudizio di opposizione in favore della controparte Immobiliare X, liquidate in euro ……. per anticipazioni, euro ………. per spese imponibili, euro ……. per competenze ed euro …… per onorari, oltre euro…… di 10% spese generali e IVA e CAP.

Così deciso in Firenze il 28.12.02

Il Giudice

Antonello Cosentino

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Sentenza n. 159/08

Il Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al n. 1761/2005 del ruolo generale degli affari civili e contenziosi promossa da:

Sig.ra X, rappresentata e difesa … Attrice opponente

CONTRO

Immobiliare Y, rappresentata e difesa … Convenuta opposta

Oggetto: Opposizione a decreto ingiuntivo

CONCLUSIONI DELL’ATTRICE OPPONENTE

Come da verbale di udienza del 16.11.2007.

CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA OPPOSTA

Come da memoria ex art. 183 co. 5 cpc del 10.7.2006.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato la Sig.ra X si opponeva al decreto ingiuntivo n. 663/05 emesso, ad istanza della Immobiliare Y dal Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli in data 9.7.2005 per il pagamento della somma di €. 14.040,00, oltre interessi e spese, assumendo che l’affare de quo non sarebbe stato concluso e che di conseguenza l’opposta non avrebbe diritto alla provvigione reclamata.

Si costituiva regolarmente in giudizio la convenuta opposta Immobiliare Y che chiedeva il rigetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo perché infondata in fatto e in diritto.

Radicatosi il contraddittorio il Giudice, con ordinanza emessa fuori udienza in data 9.6.2006, concedeva la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto; la causa veniva istruita solo documentalmente e pertanto, sulle conclusioni così come rassegnate da entrambe le parti all’udienza del 16.11.2007, veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dalle risultanze processuali e dalla documentazione agli atti è emersa l’infondatezza dell’opposizione a decreto ingiuntivo promossa dalla Sig.ra X nei confronti della Immobiliare Y.

Si rileva anzitutto come il fondamento della pretesa creditoria vantata dall’opposta risulti esclusivamente per tabulas, sulla base della documentazione prodotta agli atti, ed infatti si è giunti alla decisione senza necessità di alcuna prova orale, che neppure è stata richiesta dalle parti. Risulta infatti documentale la prova, fra l’altro non contestata – costituita dal documento n. 1 allegato al fascicolo monitorio – che in data 19.11.2004 la Sig.ra X abbia sottoscritto presso la sede della Immobiliare Y proposta di acquisto dell’unità in costruzione sita in Cerreto Guidi. Risulta altresì dal predetto documento che tale proposta veniva accettata dalla Sig.ra X, con la quale riconosceva alla società opposta, nella sua veste di mediatrice, la provvigione del 3% sul prezzo oltre IVA, il tutto con una apposita e specifica clausola; in detta clausola veniva altresì stabilito che la provvigione restava comunque dovuta a prescindere da successivi eventuali inadempimenti di una delle parti.

Si rileva altresì come l’opponente non abbia mai contestato né la sottoscrizione né l’intervenuta accettazione della proposta, e solo per tale motivo risulta ampiamente dimostrato il diritto di credito azionato con il decreto ingiuntivo per cui è causa, che appare assorbente rispetto ad ogni altra considerazione.

La Sig.ra X ha fondato la propria opposizione sull’assunto che mancherebbe “l’affare” che darebbe diritto alla mediatrice di richiedere il pagamento della provvigione, assumendo quindi che la proposta di acquisto accettata sarebbe una “minuta” o “puntuazione” del contratto. Tali considerazioni, oltre che prive di pregio giuridico alcuno, sono rimaste sfornite di un benché minimo riscontro probatorio.

Infatti è ormai unanime e pacifica la Giurisprudenza che riconosce ed afferma come ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in essere dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico (v. fra tutte Cass. n. 13590/2004). Nel caso di specie non può sussistere dubbio alcuno sulla idoneità della proposta di acquisto, accettata dal venditore, a costituire il vincolo, essendo ciò espressamente previsto e riconosciuto dalle parti stesse con la sottoscrizione, in specie dall’art. 5 del documento sub. n. 1 che recita testualmente “l’accettazione della presente proposta avrà carattere vincolante per le parti, che così avranno raggiunto l’accordo per lo stipulando atto di vendita, avendo determinato tutti gli elementi essenziali del contratto …”.

Ergo, alla luce di quanto sopra, è indubbio il c.d. “vincolo giuridico” sorto per effetto della proposta di acquisto accettata, e ciò a prescindere dall’avvenuta o meno sottoscrizione della scrittura riproduttiva dell’accordo.

L’opposizione appare quindi destituita di ogni fondamento e pertanto la medesima dovrà essere respinta con conseguente conferma integrale del decreto ingiuntivo opposto.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, definitivamente pronunciando:

- Respinge l’opposizione e per l’effetto conferma il decreto ingiuntivo n. 663/2005 emesso, ad istanza della Immobiliare Y dal Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli in data 9.7.2005.

Condanna la Sig.ra X al pagamento delle spese di causa alla convenuta opposta, che determina in complessivi €. …….. per diritto, €. ….. per onorari ed €. . per spese generali 12,5%, oltre IVA e CAP come per legge.

Empoli, 14 Maggio 2008

Il Giudice Onorario

Dott.ssa Elena Fontanelli

*** *** ***

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Sentenza n. 390/08

Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica nella persona del giudice, dott. Lucia Schiaretti, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in I° grado iscritta al N. 6257/03 del Ruolo Generale promossa da:

Sig.ra X – opponente

contro

Immobiliare Y – opposto

OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo

Conclusioni:

Per X: voglia il Tribunale di Prato revocare il decreto ingiuntivo 1610/03 perchè infondato in fatto e in diritto, improcedibile e non fondato su debita prova scritta, stante l’assenza di debito contratto preliminare sottoscritto tra le parti e, dunque, in assenza di concreta mediazione. Con vittoria di spese ed onorari:

Per Immobiliare Y: voglia il Tribunale accertare il diritto della Immobiliare Y a conseguire la provvigione per la conclusione dell’affare relativo alla promessa di compravendita conclusasi il 16 dicembre 2002 e, di conseguenza, confermare il decreto ingiuntivo 1610/03 con gli interessi legali maturati fino al saldo. Con vittoria di spese, diritti e onorari.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata, X proponeva opposizione al decreto ingiuntivo 1610/03 allegando che: il decreto opposto ingiungeva all’esponente il pagamento della provvigione al mediatore convenuto che non risulta dovuta per la mancata conclusione del contratto tra le parti messe in contatto; che, con nota 23 gennaio 2001, la promittente venditrice Sig.ra Z risolveva ogni atto di premessa contrattuale, non ancora preliminare, dichiarando di non voler vendere l’immobile per il quale la X aveva fatto la proposta; in ogni caso, non vi era mai stata comunicazione dell’accettazione della proposta da parte della Z se non all’esito della risoluzione precontrattuale; eccepiva, ancora la vessatorietà delle clausole 3b e 8 inserite nel contratto firmato al Sig. Y e l’improcedibilità del giudizio per mancata attivazione del tentativo di conciliazione innanzi alla Camera di Commercio; concludeva come in epigrafe indicato.

Si costituiva Immobiliare Y che, quanto all’avvenuta conclusione del contratto preliminare, eccepiva che esso si era concluso a seguito della firma per accettazione da parte della X apposta in calce all’accettazione della proposta a sua volta vergata dalla Z; che la stessa X dava atto che la Z risolveva il contratto in oggetto che, però non è circostanza rilevante ai fini del conseguimento del diritto alla provvigione; che la possibilità di adir lo sportello di conciliazione della Camera di Commercio non rappresenta una deroga alla giurisdizione del giudice adito; concludeva come in epigrafe indicato.

La causa veniva istruita solo con produzioni documentali perchè il giudice riteneva irrilevanti le prove testimoniali richieste.

All’udienza del 13 marzo 2008 la causa veniva discussa ex art. 281 sexies c.p.c. ed il giudice dava lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della dicisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, non sussiste la dedotta improcedibilità del giudizio per la mancata attivazione dello sportello di conciliazione; il modulo sottoscritto dalla X e predisposto dall’opposta lo prevede soltanto come facoltà delle parti e non come obbligo.

Venendo al merito, l’opposizione è infondata e, pertanto, deve essere respinta.

Immobiliare Y (da ora in poi l’immobiliare) ha prodotto in giudizio la proposta scritta della X firmata dalla promittente venditrice Z per accettazione e successivamente sottoscritta dalla stessa X per “visione accettazione” (doc. 2).

E’, dunque, provato che tra le parti X-Z è stato concluso un preliminare di compravendita completo di ogni elemento essenziale ovvero l’indicazione dell’immobile oggetto di vendita, il prezzo e le modalità di pagamento.

Ciò posto, è giurisprudenza consolidata che il diritto al pagamento della provvigione del mediatore sorga nel momento in cui, tra le parti che si sono avvalse della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto (cfr. Cass. 15161/04) e ciò è proprio quello che è avvenuto.

Quanto affermato, e cioè la sussistenza di un vincolo giuridico tra la Z e la X, è confermato dal doc. 5 prodotto dall’attrice che attesta l’intervenuta risoluzione dell’accordo intervenuto tra le stesse che, consce del valore vincolante della proposta e dell’accettazione sottoscritte, hanno consensualmente risolto il contratto disciplinando altresì gli obblighi risarcitori che ne derivavano.

Ed infatti, la X che in questa sede nega l’efficacia vincolante del preliminare, dalla risoluzione dello stesso ha ottenuto la restituzione della somma versata ed €. 1.000,00 a titolo di indennizzo per la mancata conclusione del definitivo.

La mediazione nella misura del 2% sul prezzo pattuito per la vendita (cfr. punto 8 della proposta) è senz’altro dovuta alla convenuta che ha portato a termine tutti gli obblighi che derivavano dal contratto di mediazione.

Non pare a questo giudice che si possano ravvisare elementi di vessatorietà, peraltro non espressamente allegati, dalla parte opponente che li invoca con riferimento alle clausole 3b e 8 dell’accordo stipulato tra le parti.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in oggetto, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, nel contraddittorio delle parti, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. così provvede:

- accerta il diritto di Immobiliare Y di ottenere il pagamento della provvigione da X e, per l’effetto, conferma il decreto ingiuntivo 1610/03 opposto;

- condanna X al pagamento, in favore di Immobiliare Y, delle spese processuali che liquida in €. …………… per onorari, €. ……….. per diritti, €. ………. per spese, oltre accessori di legge.

Prato, 13 marzo 2008

Il giudice

Lucia Schiaretti

Le parti ricorrono al contratto preliminare, quando, avendo determinato almeno i termini essenziali di un affare conveniente, intendono “fermarlo”, in vista della futura conclusione di un contratto definitivo. Questo interesse al rinvio si ha tipicamente in due situazioni. La prima, è quella in cui le parti, raggiunto l’accordo su alcuni elementi essenziali, intendono vincolarsi senz’altro a concludere l’affare, che al momento non sia realizzabile (ad es. edificio in costruzione). La seconda ipotesi è quella in cui una almeno delle parti, pur essendo già giunta ad una valutazione definitiva della convenienza economica dell’affare, ritiene opportuno compiere determinati accertamenti e controlli sui presupposti di validità e di regolarità del contratto.

Il preliminare con obbligo di una parte sola (preliminare unilaterale) ha, invece, una funzione prossima a quella dell’opzione, e, cioè, permettere al soggetto beneficiario di speculare sulle fluttuazioni del mercato, fino all’ultimo giorno utile per l’esercizio del diritto. Fini speculativi non sono, peraltro, estranei ai contratti preliminare bi- e plurilaterali, come ad esempio nel caso in cui si eviti il doppio trapasso di proprietà e le doppie spese contrattuali, facendo intercorrere il contratto definitivo tra l’originario venditore ed il definitivo compratore, fra i quali lo speculatore è inserito.
Il contratto preliminare si è affermato nella pratica di tutti i paesi, ben prima che i legislatori lo regolassero e che la dottrina lo classificasse. Esso è sempre più chiamato a rispondere alle esigenze di una realtà economica in cui le tecniche di contrattazione sono in costante mutamento. Un settore in cui tale istituto trova costante applicazione è quello delle compravendite di beni immobili, nelle quali l’intervento delle c.d. agenzie immobiliari ha dato vita ad un tipo di negoziazione molto articolata. Con la sentenza n. 9837, del 15 settembre 1999, la Suprema Corte di Cassazione (2), ha riconosciuto la legittimità, dal punto di vista civilistico, della previsione in sede di contratto preliminare di compravendita della possibile attuazione, a richiesta del promissario acquirente, della vendita in forma indiretta, attraverso la consegna del bene, il pagamento del prezzo ed il rilascio di una procura irrevocabile a vendere, diretto a soddisfare l’interesse dell’acquirente, che abbia concluso il contratto preliminare per fini speculativi e miri a rivendere il bene, evitando il doppio trasferimento e la connessa duplicazione degli oneri tributari.

Normalmente, tuttavia, l’attività negoziale immobiliare, che si svolge quasi sempre sotto l’egida delle predette agenzie, si snoda attraverso cinque fasi: 1) nella prima fase, colui che ha intenzione di alienare un immobile conferisce all’intermediario l’incarico di ricercare un acquirente e sottoscrive un primo modulo, con il quale vincola l’immobile ai fini di una futura compravendita; 2) nella seconda fase, l’intermediario fa sottoscrivere ad uno o più potenziali acquirenti un altro modulo denominato proposta irrevocabile di acquisto (di regola tale sottoscrizione è accompagnata dal versamento di una somma di danaro da parte del sottoscrittore); 3) nella terza fase, l’aspirante venditore accetta la proposta di acquisto che gli appare più favorevole ed in seguito a tale accettazione si forma la fattispecie definita come preliminare di preliminare; 4) la quarta fase, è quella della stipulazione del preliminare vero e proprio, di regola presso un notaio; 5) infine, nella quinta fase, viene stipulato il contratto definitivo di vendita per atto pubblico (3).

La irrevocabilità della proposta è destinata ad operare solo sul piano obbligatorio, poiché i moduli, forniti dalle agenzie, prevedono espressamente la possibilità che essa venga revocata, ricollegandovi come unico effetto la perdita della somma loro versata, prevista al solo fine di non far sfuggire alle agenzie medesime il controllo dell’affare, nel quale esse operano come nuncii delle parti, che sono riuscite a porre in contatto.

La fase dell’iter esaminato che ha dato, e tuttora dà, luogo ad ampi dibattiti giurisprudenziali e dottrinari è la terza e, cioè, quella in cui il venditore sottoscrive la proposta di acquisto del potenziale acquirente. E’, infatti, molto discussa la natura e la validità del contratto cui le parti danno vita in tale ipotesi. Dalla scrittura privata sottoscritta da entrambe risulta evidente il raggiungimento di un accordo, che nella sequenza tipica, contratto preliminare – contratto definitivo, viene a porsi come un anello intermedio, in forza del quale le parti si obbligano alla futura stipulazione non del contratto definitivo, bensì di un contratto preliminare, senza essere sottoposti alla possibilità di una esecuzione in forma specifica, ma sottostando, per il suo perfezionamento, al vincolo della forma scritta ad substantiam (4). Si vengono così a prospettare due tipi di contratto preliminare: uno, il primo, aperto o informale, l’altro, il successivo, chiuso o formale. La giurisprudenza (5) sembra propendere per l’inammissibilità nel nostro ordinamento del c.d. preliminare del preliminare. In particolare, si afferma con risolutezza che nel caso di specie non ricorrerebbe la causa tipica del contratto preliminare e la mancanza di una concreta giustificazione causale ed economica concreta, in grado di offrirne una legittimazione ai sensi dell’art. 1322 c.c., determinerebbe la nullità dell’accordo stipulato. La funzione economica tipica del preliminare formale, di vincolare le parti alla futura conclusione del contratto definitivo e, dunque, di “fermare l’affare” in attesa che il compratore reperisca il denaro e svolga ogni indagine necessaria sul cespite oggetto della compravendita, non giustificherebbe la creazione di un contratto, anch’esso preliminare, che impegni le parti non alla stipula di un definito, bensì di un nuovo preliminare.

Tale giurisprudenza esprime la tendenza ad usare il metodo decisionale della tipizzazione. Mediante questo metodo, che si legittima in base al principio che al giudice compete la qualificazione giuridica del contratto come opera di applicazione della norma al fatto, si mira a ricondurre ogni ipotesi di rapporto negoziale atipico ad un rapporto tipico. La ricerca del tipo spesso induce a non recepire le nuove figure generate dalla prassi ed, anzi, a porvi un fiero ostacolo nel nome della certezza dei rapporti giuridici. Ma la previsione legislativa di tipi negoziali svolge, invece, un ruolo d’integrazione della volontà delle parti allo scopo, non tanto di garantire una regolamentazione univoca e costante dei rapporti economici o di soddisfare un’esigenza di certezza del diritto, quanto, piuttosto, per sopperire alle normali e diffuse carenze dei privati ad esprimere e concordare un compiuto regolamento di interessi nel momento in cui intendono concludere l’affare (6). Nel caso del c.d. preliminare del preliminare, la predetta giurisprudenza ha guardato con ostilità al nuovo strumento creato dai privati e, una volta ritenuto che esso non fosse da inquadrare nel tipo contratto preliminare, si è limitata ad affermare che la funzione che concretamente sarebbe stata destinata a svolgere non era meritevole di tutela.

Concorda con essa parte della dottrina (7), la quale sottolinea come sia da escludere l’ammissibilità di una serie di vincoli, che non avvicinino progressivamente alla conclusione della fattispecie definitiva. Così, si è affermato che il contratto preliminare, quale contratto meramente obbligatorio avente ad oggetto la stipulazione d’un futuro contratto, in tanto può avere una funzione in quanto il contratto, di cui prevede la stipulazione, sia idoneo a produrre effetti diversi, più intensi o più specifici di quelli offerti dal preliminare, cosa che non si verifica allorché il secondo contratto abbia la identica portata obbligatoria del primo: il primo o il secondo contratto sarebbe inutile (8). Tale risposta negativa è, però, temperata, da chi ammette la possibilità che un contratto preliminare possa prevedere la conclusione di un’altra fattispecie preliminare (es. preliminare di opzione), che determini una intensificazione del vincolo tra le parti in prospettiva di un futuro pieno soddisfacimento dei rispettivi interessi finali (quindi, sarebbe inammissibile un’opzione di preliminare). Dunque, una successione di contratti preliminari non potrebbe mai corrispondere ad un interesse concreto delle parti e non troverebbe riscontro nella realtà del traffico giuridico (9), anzi essa sminuirebbe la irrevocabilità dell’impegno di concludere il definitivo ed il contratto preliminare si ridurrebbe a poco più di una dichiarazione di trattativa (10). Il c.d. preliminare aperto, infatti, non sarebbe eseguibile in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., poiché tale eseguibilità sarebbe, comunque, implicitamente (11) o esplicitamente esclusa dal titolo.

Alcuni autori, pur vedendo nel preliminare del preliminare una inutile tappa intermedia dell’attività di negoziazione, hanno cercato, tuttavia, di offrirne una interpretazione, che ne consentisse in qualche modo la conservazione, ma senza mai distaccarsi dalla figura tipica del contratto preliminare, anzi cercando di qualificare la fattispecie in esame in modo tale da individuare in essa un valido preliminare. Così, si è affermato, che il difetto della causa tipica riscontrabile nella fattispecie non deve portare automaticamente alla nullità definitiva ed assoluta del contratto medesimo, potendosene prevedere, ai sensi dell’art. 1424 c.c., la conversione in un contratto preliminare ordinario. Essendo il preliminare del preliminare sicuramente nullo, sarebbe, quindi, possibile interpretare la volontà delle parti come solo apparentemente intesa ad obbligarsi alla futura conclusione del preliminare formale. In realtà, il primo accordo integrerebbe un preliminare vero e proprio, cui dovrà seguire la sottoscrizione di un definitivo. Il contratto c.d. preliminare aperto non sarebbe, dunque, altro che un vero e proprio contratto preliminare eseguibile in forma specifica ex art. 2932 c.c., mentre il successivo c.d. preliminare chiuso, sarebbe in realtà un contratto definitivo, che le parti si impegnano a concludere per atto notarile, ai fini della trascrizione (12).

In una differente prospettiva, si è ipotizzato che il secondo preliminare, quello c.d. chiuso, sia previsto solo come riproduzione del preliminare c.d. aperto, che verrebbe, quindi, anche in tal caso a porsi come l’unico vero preliminare, nel quale sono contestualmente previsti due obblighi: l’obbligo di concludere un contratto definitivo e l’obbligo di ripetere nella forma dell’atto pubblico il preliminare concluso (13).

Tali soluzioni ermeneutiche non tengono, tuttavia, nel dovuto conto la effettiva volontà manifestata dalle parti contraenti, che nella fattispecie in esame hanno espresso, in forma espressa e scritta, l’intenzione di volersi impegnare per la stipulazione di un contratto preliminare e non di un contratto definitivo, in grado di dare finale soddisfacimento ai propri interessi. Non si può parlare di mera puntuazione o minuta, che si limiti a fissare i punti del futuro contratto, obbligando soltanto alla continuazione delle trattative (14), né di contratto preparatorio, che determini in maniera irrevocabile gli elementi essenziali del futuro contratto, vincolando alla osservanza del regolamento, ma non alla stipula di altro contratto (15). Indubbiamente, il c.d. preliminare aperto contiene tutti gli elementi che l’art. 1325 c.c. considera necessari, perché vi sia un contratto, poiché l’immobile viene compiutamente descritto, il prezzo è specificato ed il destinatario è indicato, sia pure per relationem. Proprio per la completezza del suo contenuto sorge il problema di affermarne l’autonomia dal successivo preliminare chiuso o formale, che, altrimenti, non avrebbe più alcuna giustificazione causale. Infatti, una volta qualificata la fattispecie come contratto, le parti rimarrebbero vincolate non solo a quanto esse stesse hanno pattuito, ma anche alle conseguenze che da tale contratto derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità, sulla base dell’art. 1374 c.c.. Pertanto, il c.d. preliminare aperto, anche a non volerlo considerare nullo, presentando tutti gli elementi essenziali del contratto finale, sarebbe da ritenere, come visto sopra (16), un perfetto contratto preliminare eseguibile in forma specifica, anche se le parti si fossero riservate di contrattare su clausole accessorie, su cui interverranno, invece, la legge, gli usi e l’equità. L’imperatività dell’art. 1374 c.c. sembrerebbe, pertanto, un insuperabile ostacolo alla ammissibilità nel nostro ordinamento di un preliminare di un preliminare, inquadrato nello schema tipico tradizionale. Rimanendo nella prospettiva che impone la necessaria individuazione del contratto tipico, si è osservato, tuttavia, che non può restringersi il campo di applicazione del preliminare nell’obbligo della successiva stipula del contratto definitivo, potendosi ipotizzare il preliminare di qualsiasi altro tipo contrattuale o di qualsiasi contratto innominato (17). Così, l’autonomia privata potrebbe scegliere liberamente di far precedere il definitivo da laboriose trattative, consacrate in sequenze successive di più preliminari e, secondo un autore (18), ove le parti non prevedessero l’obbligo di stipulare un contratto definitivo, non potrebbe che ipotizzarsi un preliminare del preliminare, purchè “si rispetti la diversità di fattispecie nell’iter progressivo di avvicinamento al compiuto regolamento di interessi. L’unico requisito che possa richiedersi in un siffatto iter è, infatti, che la fattispecie preliminare preluda ad una fattispecie che, nell’avvicinarsi maggiormente alla formazione della fattispecie definitiva, non sia identica a quella precedente” (19). Ma, abbiamo visto sopra, come la tesi della intensità crescente del vincolo contrattuale sia stata già prospettata, ma in relazione ad atti negoziali, aventi differente giustificazione causale e non soltanto un differente contenuto materiale (20), che sembra, effettivamente, non in grado da solo di sottrarre il contratto originario ad una nullità per mancanza della causa.

Una parte della giurisprudenza (21) sta, tuttavia, consolidando, in maniera sempre più determinata, una nuova chiave di lettura della fattispecie in esame. E’ in particolare, la scuola napoletana che continua nel tentativo di delineare una sua giustificazione causale, sulla base dell’art. 1322 c.c.. Così, è stato da ultimo affermato, che deve ritenersi del tutto ammissibile e meritevole di tutela nel nostro ordinamento, in virtù del principio dell’autonomia della volontà negoziale, il c.d. contratto preliminare del preliminare, qualora lo stesso costituisca un momento ben caratterizzato dell’iter progressivo per il raggiungimento del compiuto regolamento di interessi, “ben potendo le parti dapprima addivenire ad un contratto in cui siano precisati i soli elementi strettamente essenziali della stipulanda vendita (cosa, prezzo, modalità di pagamento, etc.), indi ad un contratto che, pur non costituendo vendita definitiva, puntualizzi dettagliatamente e con precisione tutti gli elementi della stessa per poi, infine, giungere alla stipula della vendita definitiva con effetti reali”. La scrittura privata redatta dalle parti conterrebbe, dunque, un contratto atipico a contenuto ed effetti obbligatori, diretto alla successiva stipulazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, un contratto, cioè, avente una sua autonoma funzione economico-sociale, che, a compravendita conclusa, consentirà, comunque, di inquadrarlo nel più vasto e complesso iter avente come punto di arrivo la stipulazione del contratto di compravendita. Tale orientamento sembra stia iniziando a superare gli angusti confini del distretto napoletano. Una sentenza del Tribunale di Genova statuisce che l’accordo qualificato come preliminare di contratto preliminare determina la nascita di un vincolo giuridico, comunque tale vincolo voglia definirsi (22).

Le ragioni per cui procedere alla stipula di più negozi atipici prima di giungere alla stipula del contratto definitivo sono sicuramente diverse e valide e la loro utilità pratica è rivelata dall’interesse che possono avervi le parti, che è sicuramente vario. Nelle trattative che intercorrono con le agenzie immobiliari, il contenuto dei contratti sottoscritti è di solito predefinito dal mediatore, cosicché la previsione della conclusione di un successivo preliminare formale avrebbe la concreta funzione di consentire un maggiore approfondimento dell’operazione contrattuale, attraverso l’eventuale intervento di un professionista, notaio o avvocato, che permetta di definire tutti gli elementi del contratto.

Nella interpretazione della fattispecie fornita dai giudici napoletani, rimane, tuttavia, la difficoltà di appurare, caso per caso, quando le parti abbiano effettivamente inteso superare lo “schema contrattuale tipico” offerto dal legislatore (23).

Dalla lettura della scrittura privata, da entrambe sottoscritta e denominata preliminare del preliminare, sembrerebbero non esservi dubbi che l’unica volontà da loro espressa sia quella di concludere un futuro contratto preliminare. Le interpretazioni conservative (24), sopra esposte, che individuano in tale fattispecie il vero preliminare, chiuso e formale, e nel successivo atto una mera ripetizione ovvero addirittura un definitivo, non si vede da dove possano desumere la volontà delle parti in tal senso. Quest’ultime espressamente si impegnano soltanto a concludere un nuovo contratto preliminare e non un contratto finale. L’art. 1351 c.c. prevede che il preliminare deve avere a pena di nullità la stessa forma del definitivo, cosicché nei casi in cui sia richiesta la forma scritta ad substantiam, tale forma deve essere rivestita anche dal preliminare. E’ massima ricorrente in giurisprudenza quella secondo cui il requisito della forma scritta a pena di nullità è soddisfatto solo quando il documento sia posto in essere al fine specifico di manifestare la volontà delle parti e, più in particolare, si afferma che “ove per un determinato negozio sia richiesta la forma scritta ad substantiam, il relativo requisito può dirsi soddisfatto solo quando il documento costituisca l’estrinsecazione formale diretta della volontà contrattuale delle parti e sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà”. La manifestazione di volontà diretta ed espressa presente nell’atto sottoscritto dalle parti è una soltanto e non due o più, per cui se essa non è volontà di impegnarsi per la stipulazione di un futuro preliminare, ma è volontà di impegnarsi a stipulare un contratto definitivo, con eventuale ulteriore impegno a ripetere in forma pubblica il preliminare perfetto, è evidente che ciò può solo desumersi implicitamente, ma in tal caso il preliminare, ritenuto valido, dovrebbe essere nullo per mancanza di forma. Non rimarrebbe, dunque, che giungere, per diversa via, alla soluzione offerta dalla giurisprudenza contraria all’ammissibilità nel nostro ordinamento del c.d. preliminare del preliminare: nullità assoluta del contratto concluso.

Invero, rimanendo legati allo schema del preliminare tradizionale non si riuscirà mai a superare le conseguenze che esso comporta. Non ci si potrà limitare ad individuare una regolamentazione sempre più capillare (25), perché sugli elementi accessori può intervenire l’art. 1374 c.c. e, inoltre, la possibilità di ricorrere al rimedio previsto dall’art. 2932 c.c. non si può escludere se non espressamente. La soluzione prospettata dalle Corti Napoletane sembra l’unica in grado di consentire di varcare il guado in mezzo al quale ci si viene a trovare non volendo rinunciare allo schema tipico, pur rendendosi, tuttavia, conto dell’importanza pratica che potrebbe rivestire un accordo relativo alla futura stipula di un preliminare.

Una ulteriore utilità in tal senso è messa ben in evidenza dalle norme dettate in materia di trascrizione del contratto preliminare (26). Infatti, entrambe le parti o una di esse potrebbero avere interesse alla stipulazione concreta di un accordo, che imponga la conclusione di un contratto preliminare dinanzi al notaio al fine di poter ottenere la trascrizione prevista dall’art. 2645 bis c.c..

Quindi, una scrittura privata che preveda l’obbligo delle parti contraenti di concludere un determinato contratto preliminare dinanzi ad un notaio, va inquadrato nel campo dei contratti atipici con efficacia obbligatoria sicuramente meritevole di tutela ex art. 1322 c.c. La giurisprudenza e la dottrina che nè lo inquadrano nello schema del contratto preliminare, nè lo ritengono meritevole di tutela, non considerano la profonda duttilità dello strumento negoziale in esame. Esso, invece, è in grado di offrire soddisfazione a tutti quegli interessi concreti ai quali le parti non potrebbero dare attuazione ricorrendo allo schema tipico.

E’ dunque, da ritenere che il c.d. preliminare del preliminare sia un contratto atipico, che presenta la sua effettiva idoneità a realizzare interessi privati concreti, da rilevare, caso per caso, nella prospettiva di dare in futuro vita a nuove figure contrattuali.

Non possiamo escludere la valenza e validità delle norme del nostro Ordinamento.

A mente dell’art. 1326 c.c. “Il contratto [qualunque contratto – ndr] è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte …”; a mente dell’art. 1322 c.c., rubricato “Autonomia contrattuale”: “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative. Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purchè siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico”.

In ultima ed ulteriore analisi: se le parti, nella loro ampia autonomia contrattuale, concludono un contratto nel momento in cui chi ha fatto la proposta è a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, e quel contratto, che altri non è, nel nostro specifico caso, che una proposta di acquisto di un immobile pedissequamente accettata dal proprietario/venditore, cosa osta a legittimare tale regolamento di interessi?

Non solo, ma se le parti hanno altresì convenuto (obbligandosi reciprocamente) che all’indomani di quel primo contratto le loro volontà si sarebbero dovute nuovamente incontrare per sottoscrivere un preliminare di compravendita, quel “preliminare di preliminare” darebbe loro la possibilità addirittura di azionarsi ex art. 2932 c.c. al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso nell’ipotesi in cui una delle parti non fosse adempiente alla sottoscrizione del preliminare di compravendita (compromesso), considerando la chiara disposizione dell’ultimo art. in parola: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso …”.

NOTE

[1] C. M. BIANCA, Diritto Civile, 3, Il contratto, 1999, 185; P. TRIMARCHI, Istituzioni di diritto privato, Milano,198, 311; A. TRABUCCHI, Istituzioni di diritto civile, Padova, 1994, 620; F. MESSINEO, Dottrina generale del contratto, Milano, 1952, 199; ID., Contratto preliminare, in Enc. Dir., Milano, 1962, X, 166; A. TORRENTE, Manuale di diritto privato, Milano, 1997, 472; L. CARIOTA FERRARA, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, Napoli, 1958, 278; R. SACCO, La preparazione del contratto, in Trattato di diritto privato diretto da P. Rescigno, Torino, 1982, 10, 361; G. GABRIELLI, Contratto preliminare, in Enc. Giur., Roma, 1997; A. CHIANALE, Contratto preliminare, in Digesto Discipline privatistiche, Sez. Civile, 276; P. FORCHIELLI, Contratto preliminare, Nov. Dig., Torino, 1959, IV, 683.

[2] In Notariato, 2000, 10.

[3] AA. VV., Dalle proposte di acquisto al preliminare formale. Analisi di una prassi immobiliare, in Quaderni del Notariato, Milano, 1995..

[4] Cass., 5 marzo 1987, n.2325, pronunciata in tema di prelazione è da ritenere esprima un principio applicabile anche alla fattispecie in esame “Il patto di prelazione concernente una vendita immobiliare, in quanto (sia pur obbligatoriamente) vincola la libera disponibilità del bene, richiede le forma scritta ad substantiam“.

[5] Pret. Bologna, 9 aprile 1996, in Giur. It., 1997, 1, II, 540; Trib. Napoli, 21 febbraio 1985, in Diritto e giur., 1986, 725; Trib. Napoli, 23 novembre 1982, in Giust civ., 1983, I, 283; Trib. Salerno, 23 luglio 1948, in Diritto e giur., 1949, 101; Trib. Napoli, 30 luglio 1947, n.2298.

[6] U. MAJELLO, I problemi di legittimità e disciplina dei negozi atipici, in Riv. dir. civ., 1987, 487.

[7] F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, 826.

[8] A. MARTINI, Profili della vendita commerciale e del contratto estimatorio, Milano, 1950, 78.

[9] E. PEREGO, I vincoli preliminari e il contratto, Milano, 1974, 124.

[10] A. SACCO, Il contratto, Torino, 1975, 683.

[11] Si ritiene che l’esclusione dell’eseguibilità ex art. 2932 c.c. “non debba essere espressa, ma possa anche essere desunta se pure in maniera poco equivoca, dalla valutazione complessiva delle circostanze. Il fatto che si faccia espresso riferimento alla necessità di una scrittura privata ulteriore che definisca compiutamente il contenuto del contratto implica, a nostro avviso, la volontà di escludere che, fintanto che con questa scrittura privata non ci si sia in concreto confrontati, possa operare il rimedio giurisdizionale” TASSINARI, Dalle proposte di acquisto al preliminare formale. Analisi di una prassi immobiliare, in Riv. del notariato, 1994, 55. Contra Cass., 26 novembre 1971, n.3445, in Rep. Foro it., 1971, 708.

[12] G. GABRIELLI, Contratto preliminare. Sintesi di informazione, in Riv. dir.div., 1987, II, 422; P. CARBONE, Contratto preliminare di preliminare: un contratto inutile?, in Diritto e giur., 1995, 464; Pret. Firenze, 19 dicembre 1989, in Giur Merito, 1990, 466.

[13] Pret. Bologna, 9 aprile 1996, in Giur. It., 1996, 1, II, 540, con nota conforme di F. A. MAGNI, Puntuazione di contratto, preliminare e preliminare di preliminare.

[14] C. M. BIANCA, op. cit, 233; CANDIAN, Sulla formazione progressiva del contratto, in Riv. dir. comm., 1916, 54. Cass., 22 agosto 1997, n.7857, in Corr. giur., 1998, 113..

[15] TAMBURRINO, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1954, 111. L’unica differenza tra il contratto normativo ed il contratto preparatorio sta nel fatto che, mentre il contratto normativo è diretto a regolare una serie, quanto meno potenziale, di rapporti, il contratto preparatorio opererebbe analogamente, ma riguardo ad un unico futuro contratto.

[16] In entrambe le ipotesi il primo contratto è un preliminare valido, solo che mentre nell’ una il contratto preliminare prevede solo l’obbligo di concludere un successivo contratto definitivo (Gabrielli, Carbone), nell’altra esso conterrebbe due obblighi: quello di stipulare il definitivo e quello di ripetere in forma pubblica il preliminare concluso (Magni).

[17] F. CARNELUTTI, Dottrina generale del contratto, 1952, 199.

[18] M. D’AMBROSIO, Contratto preliminare e contratto definitivo. Contratto preparatorio e preliminare del preliminare, in Riv. del notariato, 1980, 1546.

[19] Pretura Bologna, 9 aprile 1996, in Giur. It., 1997, 1, II, 540.

[20] E. PEREGO, op. cit., 126.

[21] Trib. Napoli, 28 febbraio 1995, n.2039, in Diritto e giur., 1995, 463; Trib. Napoli, 11 gennaio 1994, in Diritto e giur., 1996, 501; Trib. Napoli, 8 maggio 1991; Trib. Napoli, 19 febbraio 1992; Trib. Napoli, 19 dicembre 1986 n..595/87; App. Napoli n.1796 del 1990; App. Napoli, 11 ottobre 1967, in Diritto e giur., 1968, 550.

[22] Tribunale Genova, 7 settembre 1993, in Giur. It, 1995, I, 2, 530.

[23] E. CAMILLERI, Dal preliminare ai preliminari: la frammentazione dell’istituto e la disciplina della trascrizione, in Contratto impresa, 1999, 98. Secondo l’autore, il contratto preliminare più che come contratto tipico sia da configurare come uno, sfornito di una propria causa e destinato di volta in volta a colorarsi causalisticamente in base ala funzione economico sociale del diverso contratto prescelto.

[24] Gabrielli, Carbone da un lato e Magni dall’altro.

[25] A tale interpretazione, tuttavia, sembra ancora legata la giurisprudenza napoletana, quando parla di elementi essenziali.