SEZIONE CIVILE

***

COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA PER

AGENZIA Y CONVENUTA RESISTENTE

ditta individuale con sede in Empoli (FI), … (P.IVA …), iscritta nel Ruolo dei Mediatori al n. … del giorno … (REA …), in persona dell’omonimo titolare Sig.ra …, rappresentata e difesa  dal sottoscritto procuratore Avv.  … del Foro di Pistoia, giusta procura e mandato a margine del presente atto, e per elezione domiciliata presso lo studio dell’Avv.  …, sito in Firenze, Via  …, dichiarando di voler ricevere le comunicazioni di Cancelleria al numero di fax 0573.506004;

CONTRO

IMMOBILIARE X ATTORE RICORRENTE

(Con Avv. …)

nel Giudizio R.G. 19047 / 2007 – D.ssa Breggia

Udienza 07.02.2008

*** ***

Con Ricorso ex art. 700 c.p.c. ante causam notificato alla convenuta Y in data 17.01.2008, la Società “Immobiliare X”, con l’assistenza dell’Avv. …, ha richiesto all’intestato Tribunale l’accoglimento delle seguenti conclusioni:

“… a) l’immediata cessazione dell’uso del marchio “…”, dell’insegna e la restituzione del programma elettronico;

b) l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nelle zone di Signa e Lastra a Signa per un periodo di sei mesi dalla cessazione del rapporto …”.

In parte motiva del ricorso si legge che le richieste sono determinate dal fatto che la Sig.ra … continua ad esercitare l’attività di cui al contratto del giorno 01.03.2005 sotto l’insegna e marchio “I… (cfr. doc. n. 1).

Si costituisce in giudizio con la presente comparsa di costituzione e risposta la Sig.ra …, la quale contesta integralmente tutto quanto esposto ex adverso nel ricorso ex art. 700 c.p.c. e assume quanto segue.

1) AVVENUTA CESSAZIONE DELL’USO DEL MARCHIO E DELL’INSEGNA

Il ricorso ex art. 700 c.p.c. a firma dell’Avv.  … è stato depositato in data 13.12.2007, e controparte era perfettamente a conoscenza che almeno fin dal 10.12.2007 la comparente aveva cessato l’uso del marchio e dell’insegna “…”; a comprova di ciò la ricorrente per mezzo del suo procuratore ebbe ad inviare il fax che qui si produce come doc. n. 2 (cfr. doc. n. 2).

Il tutto prende le mosse da una prima contestazione effettuata da questa parte fin dal 14.11.2007, cui ha fatto seguito la comunicazione del giorno 21.11.2007 (cfr. doc. n. 3), con la quale la comparente “… considerando ovviamente cessato il rapporto di franchising, per inadempimento del franchisor … provvederà all’asportazione delle insegne nel più breve tempo possibile …”.

Ad ulteriore conferma produciamo preventivo n. 296/2007 – B della Società “…” del giorno 26.11.2007 relativo a n. 3 frontali di insegna con nuova denominazione “…” e relativa fattura (cfr. docc. nn. 4 – 5).

Comparando tutte le date della documentazione prodotta, su tale punto la domanda e è infondata e quindi non merita accoglimento avendo la comparente provveduto a quanto richiesto prima dell’introduzione del presente giudizio, nella piena consapevolezza di controparte, ma non per i motivi strumentalmente ed inconferentemente addotti dalla ricorrente, bensì per la nullità dei contratti in essere tra le parti oggi in causa.

2) RESTITUZIONE DEL PROGRAMMA ELETTRONICO

Nel corpo del Ricorso la ricorrente Immobiliare X ritiene di dover essere la destinataria della restituzione di un programma elettronico di gestione del database, ma la resistente non ne comprende le motivazioni, infatti:

a) il programma di gestione del data base denominato “…”, sviluppato da “…” è concesso in uso da quest’ultima alla Ditta Agenzia Y, così come risulta dal contratto che si allega in atti (cfr. doc. n. 6);

b) la Ditta Agenzia Y per la concessione d’uso del software in parola ha sempre regolarmente corrisposto alla Società “…” gli importi del canone d’uso (cfr. fatture “…” e intestate alla ditta “Agenzia Y” di cui ai docc. nn. 7 – 8 – 9).

Perché restituire all’Immobiliare X ciò che non è di sua proprietà?

I rapporti per l’utilizzo del software intercorrono tra la Società “…” (proprietaria del software) e la Ditta “Agenzia Y”, che ha direttamente acquistato dalla Società proprietaria e sviluppatrice (n.d.r. – …) la licenza d’uso e servizio.

Anche su questo punto cautelare, quanto meno in linea di fatto, nulla quaestio sull’evidente infondatezza della domanda.

3) IMMEDIATA CESSAZIONE DELL’ATTIVITA’ D’INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Parte ricorrente motiva la richiesta di cui sopra sulla scorta del contenuto degli art. III.2 e III.6 del contratto di Franchising del giorno 01.03.2005 (cfr. doc n. 10).

Gli articoli in parola sono chiaramente riproduttori di clausole vessatorie, in quanto determinano a carico della resistente un onere e, di conseguenza, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Tali articoli, in quanto vessatori, avrebbero dovuto essere oggetto di specifica trattativa e approvazione e quindi sottoposti alla doppia sottoscrizione per esplicita accettazione ex art. 1341 c.c.

Parte resistente a questo punto non può non rilevare l’assoluta difformità del contratti prodotti agli atti: l’originale di quello prodotto da questa parte (cfr. doc. n. 10) non coincide con la copia prodotta quale documento n. 1 dalla controparte.

Non resta, quindi, che essere maggiormente più precisi.

Il contratto prodotto in originale da questa parte è assolutamente mancante della parte relativa all’esplicita approvazione e sottoscrizione delle clausole vessatorie ex art. 1341 c.c., che sembra essere presente nella copia prodotta dalla controparte.

La circostanza è alquanto curiosa considerando che il contratto è stato sottoscritto in doppio originale.

Peraltro, non possiamo che continuare a rilevare la particolarità del fatto che, prima facie, l’originale in possesso della comparente risulti difforme dall’originale non prodotto dalla controparte.

Da qui la facile eccezione, che questa parte solleva di non conformità della copia prodotta da parte ricorrente al suo originale, ex art. 2719 c.c., con le ritenute conseguenze di rito, ovvero: “Il disconoscimento di conformità è diretto ad impedire la conferma della rispondenza della copia all’originale, così da non consentire l’utilizzazione della stessa come mezzo di prova” (ex plurimis Cass. 4395/2004).

A questo punto siamo costretti, al fine trarne tutte le conseguenze possibili, anche sotto il profilo di violazione di precisi precetti penali, a far notare alla controparte e maggiormente al Giudicante che, in maniera unica e singolare, le sottoscrizioni per accettazione delle clausole vessatorie del contratto del giorno 1.03.2005, così come risultanti dalla copia prodotta dalla ricorrente, sono perfettamente sovrapponibili per tratto e grafia alle sottoscrizioni apposte a chiusura del contratto. Non occorre essere periti per rilevare questa curiosa anomalia.

Vogliamo ancor più precisare, ad ulteriore conferma di quanto stiamo sostenendo, che “stranamente” il timbro “Agenzia Y”, sopra ed in prossimità della dicitura “L’Affiliato” così come risultanti alle pagine 10 e 11 del contratto in parola, hanno la medesima inclinazione, nonché le medesime irregolarità: i due elementi combaciano alla perfezione se sovrapposti; non solo ma le firme, a sigla, apposte sui timbri delle due pagine in esame guarda caso hanno la medesima dimensione, il medesimo tratto, la medesima ampiezza, nonché il medesimo attacco e fine. La nota curiosa ci sovviene nel momento in cui andiamo ad esaminare le sigle apposte a margine di ogni pagina contrattuale: ogni sigla è diversa dall’altra, pur attribuibile alla stessa mano. Solo l’ultima, quella che approva le clausole vessatorie, è assolutamente identica a quella apposta a chiusura delle condizioni di contratto. Sul punto a tempo debito la comparente vorrà e chiederà conto nelle giuste sedi.

Notiamo, tra l’altro che il carattere tipografico relativo all’approvazione ex art. 1341 c.c. delle clausole vessatorie contenute nel contratto, è diverso dal carattere tipografico dell’intero corpo del contratto.

La stessa “anomalia” relativa alla firma della resistente, ovvero la perfetta sovrapponibilità della sottoscrizione di pag. 11 con quella di pag. 10 è facilmente rilevabile, ictu oculi, anche per la sottoscrizione del legale rappresentante della ricorrente, Sig. …

Non crediamo all’ipotesi che due persone a distanza di ben due anni riescano ad apporre su due distinti contratti firme simili del corpo dei medesimi e assolutamente identiche guarda caso proprio nella sezione contrattuale che questa parte non rinviene nel proprio originale, ma che stranamente risulta nelle copie della ricorrente.

Quest’ultima eccezione è da riferirsi ad entrambi i giudizi introdotti dalla Immobiliare X, giudizi che dovranno necessariamente essere riuniti.

Sul punto il Giudicante tragga le sue conclusioni, noi lo abbiamo già fatto.

Per mero tutiorismo difensivo e, a questo punto per accademia, senza voler esser tacciati di presunzione, ci è necessario comunque proseguire nella difesa, per la parte di contratto apparentemente valida ed efficace.

L’art. III.6 del contratto del giorno 01.03.2005 sembra prevedere un patto di non concorrenza per la durata di mesi 6 dalla cessazione del rapporto franchisor / franchisee.

Ai sensi dell’art. 2596 c.c. il patto che limita la concorrenza è valido se circoscritto ad una determinata zona: nel contratto non rinveniamo alcuna esplicita limitazione territoriale.

Va da sé che tale patto contrattuale è di per sé nullo.

Peraltro a pag. 4 del ricorso leggiamo, ma sicuramente è un errore di battitura, che tra le parti sembra essere stato sottoscritto un “patto di concorrenza”: ma se c’è un patto di concorrenza perché viene richiesta l’immediata cessazione della legittima concorrenza?

Prima di affrontare l’esistenza o meno delle due condizioni dell’azione cautelare proposta, vale la pena accennare, ma la circostanza sarà oggetto di migliore valutazione in sede di merito, anche se ne delimitiamo i confini già da adesso, che, prescindendo dalla vessatorietà degli articoli contrattuali di cui sopra, il contratto di franchising del giorno 01.03.2005 è radicalmente nullo per mancato adeguamento del contratto medesimo alle precise disposizioni della L. 129/2004, intervenuta a colmare la lacuna dell’Ordinamento Giuridico Italiano, disciplinando totalmente la materia del franchising e consentendo, peraltro, la sanatoria dei contratti in corso.

4) NULLITA’ DEL CONTRATTO DI FRANCHISING

In data 25.05.2004 è entrata in vigore la Legge sul Franchising (L. 129/04), che individua precisi elementi essenziali che devono far parte di ogni contrattazione di affiliazione commerciale.

Particolare importanza assume l’art. 4 della Legge in parola: “… Almeno 30 giorni prima della sottoscrizione di un contratto di affiliazione commerciale l’affiliante deve consegnare all’aspirante affiliato copia completa del contratto da sottoscrivere, corredato dei seguenti allegati, ad eccezione di quelli per i quali sussistano obiettive e specifiche esigenze di riservatezza, che comunque dovranno essere citati nel contratto …”.

Dobbiamo porre l’attenzione alla circostanza che il legislatore ha inteso tutelare l’affiliato, in quanto “contraente debole”, per garantire una conoscenza più approfondita della proposta dell’affiliante.

L’articolo in parola impone al franchisor di “… consegnare … copia completa del contratto da sottoscrivere, corredato dei seguenti allegati … che comunque dovranno essere citati nel contratto …”.

Ciò che deve essere valutato dall’affiliato deve essere contenuto integralmente nella copia del contratto consegnato almeno 30 giorni prima, la normativa non lascia spazio ad interpretazioni di sorta: il contratto consegnato preventivamente, se accettato dall’aspirante franchisee, deve corrispondere perfettamente al contratto poi sottoscritto.

Ricordiamoci del punto appena esaminato.

L’art. 3, L. 129/04, individua il contenuto minimo del contratto e il comma 4 così testualmente recita: “… Il contratto deve inoltre espressamente indicare: a) l’ammontare degli investimenti e delle eventuali spese di ingresso che l’affiliato deve sostenere prima dell’inizio dell’attività; b) le modalità di calcolo e di pagamento delle royalties, e l’eventuale indicazione di un incasso minimo da realizzare da parte dell’affiliato; c) l’ambito di eventuale esclusiva territoriale sia in relazione ad altri affiliati, sia in relazione a canali ed unità di vendita direttamente gestiti dall’affiliante, d) la specifica del know-how fornito dall’affiliante all’affiliato; e) le eventuali modalità di riconoscimento dell’apporto di know-how da parte dell’affiliato; f) le caratteristiche dei servizi offerti dall’affiliante in termini di assistenza tecnica e commerciali, progettazione ed allestimento, formazione; g) le condizioni di rinnovo, risoluzione o eventuali cessione del contratto stesso.”.

La Legge in parola prevede, tra l’altro, una precisa disciplina transitoria all’art. 9, ovvero è stato concesso alle parti contrattuali un termine di un anno al fine di adeguare i contratti esistenti alle nuove disposizioni.

I contratti di franchising esistenti alla data di entrata in vigore della L. 129/04 dovevano essere adeguati alle nuove disposizioni entro e non oltre il 25.05.2005.

Relativamente al contratto sottoscritto in data 01.03.2005 tra “Immobiliare X” e la Sig.ra … dell’Agenzia Y e valevole per i Comuni di Signa e Lastra a Signa, con scadenza 28.02.2011, lo stesso, pur indicando in epigrafe il riferimento alla L. 129/04, è carente di tutti gli elementi di cui all’art. 4, ovvero: “… a) principali dati relativi all’affiliante, tra cui ragione e capitale sociale e, previa richiesta dell’aspirante affiliato, copia del suo bilancio degli ultimi tre anni o dalla data di inizio della sua attività, qualora esso sia avvenuto da meno di tre anni; b) l’indicazione dei marchi utilizzati nel sistema, con gli estremi della relativa registrazione o del deposito, o della licenza concessa all’affiliante dal terzo, che abbia eventualmente la proprietà degli stessi, o la documentazione comprovante l’uso concreto del marchio; c) una sintetica illustrazione degli elementi caratterizzanti l’attività oggetto dell’affiliazione commerciale; d) una lista degli affiliati al momento operanti nel sistema e dei punti vendita diretti dell’affiliante; e) l’indicazione della variazione, anno per anno, del numero degli affiliati con relativa ubicazione negli ultimi tre anni o dalla data di inizio dell’attività dell’affiliante, qualora esso sia avvenuto da meno di tre anni; f) la descrizione sintetica degli eventuali procedimenti giudiziari o arbitrali, promossi nei confronti dell’affiliante e che si siano conclusi negli ultimi tre anni, relativamente al sistema di affiliazione commerciale in esame, sia da affiliati sia da terzi privati o da pubbliche autorità, nel rispetto delle vigenti norme sulla privacy …”; e quindi di taluni elementi di cui all’art. 3, ovvero: “… a) l’ammontare degli investimenti … b) le modalità di calcolo … delle royalties … d) la specifica del know-how … f) le caratteristiche dei servizi offerti dall’affiliante in termini di assistenza tecnica e commerciale …”.

Circa questo contratto dobbiamo però rilevare un elemento: a chiusura, in ultima pagina, così testualmente leggiamo: “… Con riferimento al disposto dell’art. 4 L. 6 maggio 2004 n. 129, l’affiliato dichiara di aver ricevuto dall’affiliante, oltre trenta giorni prima della data di sottoscrizione del presente contratto, copia dello stesso, corredata dagli allegati ed integrata dai dati di cui alla predetta norma …”.

Ora, nella fattispecie, dove sono gli allegati imperativamente stabiliti dalla legge sul franchising?

L’art. 4 della L. 129/04 indica, precisamente, gli elementi che devono essere inseriti nella copia del contratto che poi dovrà essere sottoscritta dalle parti.

Sopra avevamo posto l’accento su un elemento, dicendo “ricordiamoci il punto appena esaminato”, ovvero, il contratto consegnato preventivamente, se accettato dall’aspirante franchisee, deve corrispondere perfettamente al contratto poi sottoscritto.

Come si può dire che la copia di quel contratto, con tutti gli allegati ed integrazioni richiesti dalla normativa, è stata consegnata al franchisee se poi quegli elementi nel contratto sottoscritto non si rinvengono?

I requisiti stabiliti dagli artt. 3 comma 4 e dall’art. 4 L. 129/04 devono essere indicati a pena di nullità, come a pena di nullità è richiesto l’adeguamento di ogni contrattazione esistente a quella data entro il 25 maggio 2005.

Pertanto, il contratto del 01.03.2005 essendo contrario a norme imperative è da ritenersi nullo.

5) FUMUS BONI IURIS

Parte ricorrente circa tale necessario presupposto di azione, esordisce sostenendo che il fumus boni iuris emerge chiaramente “… dai fatti sopra esposti …”, ovvero da mere dichiarazioni di parte e semplici lettere di apparenti contestazioni: manca assolutamente qualunque prova circa l’esistenza del fumus.

Parte ricorrente continua sostenendo e ritenendo l’esistenza di un’attività di concorrenza sleale, ma la chiara lettera dell’art. 2598 c.c., cui si rimanda, sfata ogni dubbio.

La ricorrente per concorrenza sleale sembra intendere un’attività diretta ad appropriarsi della clientela dell’affiliante “Immobiliare X”, in modo professionalmente scorretto.

E valga il vero.

A pag. 4 così testualmente leggiamo: “… Nel caso in esame, attività di concorrenza sleale è riscontrabile dal momento che sussiste la possibilità di clientela comune …”.

Tale ricostruzione non corrisponde affatto alla nozione giuridica di concorrenza sleale come disciplinata dal codice civile e come tale non corrisponde a verità.

“La concorrenza sleale, deve consistere, in attività dirette ad appropriarsi illegittimamente dello spazio di mercato ovvero della clientela del concorrente, che si concretino nella confusione dei segni prodotti, nella diffusione di notizie e di apprezzamenti sui prodotti e sull’attività del concorrente o in atti non conformi alla correttezza professionale; con la conseguenza che l’illecito non può derivare dal danno commerciale in sé né nel fatto che una condotta individuale di mercato produca diminuzione di affari nel concorrente, in quanto, il gioco della concorrenza rende legittime condotte egoistiche, dirette al perseguimento di maggiori affari, attuate senza rottura delle indicate regole legali della concorrenza” (Cass. 30.07.1996 n. 6887).

Il franchisor “Immobiliare X” non ha nella zona di Signa (FI) alcun tipo di clientela per l’acquisto o la vendita di beni immobili e, comunque, per ogni altra attività inerente le agenzie immobiliari.

Come può la Ditta “Agenzia Y” essersi appropriata di clienti dell’affiliante se quell’affiliante in zona non ha clienti?

I clienti della Ditta “Agenzia Y”, che oggi si fregia dell’insegna “…” (insegna non lesiva di alcun diritto / obbligo contrattuale o di legge), sono proprietari di immobili che hanno conferito incarico a vendere anche ad altre agenzie, nulla togliendo all’”Immobiliare X” che nella zona di Signa non vende immobili.

A scanso di ogni facile equivoco e confusione, facciamo presente che “…”, ad oggi non è un marchio di alcun franchising, bensì è il nome dell’insegna a cui fa capo la Ditta Agenzia Y (cfr. doc n. 11).

A titolo esemplificativo questa parte produce estratto del settimanale “Panorama Casa Pocket”, edito il giorno 24.01.2008 dal quale risulta che:

- pag. 56, riferimento GR70042 corrisponde all’immobile con riferimento L7065 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 9;

- pag. 56, riferimento GR70067 corrisponde all’immobile con riferimento A123 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 24;

- pag. 56, riferimento GR70108 corrisponde all’immobile con riferimento L7058 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 16;

- pag. 56, riferimento GR70168 corrisponde all’immobile pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 20;

- pag. 57, riferimento GR70142 corrisponde all’immobile con riferimento L7165 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 30;

- pag. 57, riferimento GR70089 corrisponde all’immobile con riferimento L025 pubblicizzato da “…” sulla medesima edizione a pag. 82;

- pag. 57, riferimento GR70104 corrisponde all’immobile con riferimento A/161 pubblicizzato da “…” sulla medesima edizione a pag. 34 (cfr. docc nn. 11 -13).

Così stando le cose l’ “Immobiliare X” dovrebbe promuovere azione nei confronti di tutte quelle agenzie che trattano i medesimi immobili dei propri affiliati: ci pare una bella forzatura.

Altro discorso sarebbe se nella zona vi fosse un’altra agenzia affiliata “Immobiliare X”: in questo caso però sarebbe l’agenzia e non il franchisor ad essere legittimato ad agire in via cautelare per eventuale violazione del canone di concorrenza sleale.

6) PERICULUM IN MORA

Parte ricorrente sembra non avere le idee chiare sul pregiudizio che asserisce arrecato dalla  Agenzia Y: siamo in presenza di sviamento o di sottrazione di clientela?

Circa la sottrazione, ci riportiamo a quanto detto in modo chiaro e preciso al punto n. 5.

Sullo sviamento della clientela, parte ricorrente dovrebbe essere più precisa: in che senso la Ditta “Agenzia Y” svierebbe la clientela in base al disposto di cui l’art. 2598 c.c.?

Questa difesa sottolinea che per quanto già fin qui esposto, non si ravvisa nello svolgimento dell’attività della Ditta “Agenzia Y” alcuno dei requisiti stabiliti dall’art. 2598 c.c. che disciplina la concorrenza sleale.

*** *** ***

Vale la pena ricordare che requisiti fondamentali per un provvedimento di urgenza sono il fumus boni iuris e il periculum in mora, che controparte non ha minimamente provato; solo per questo la domanda cautelare dovrà essere ritenuta inammissibile.

Peraltro vogliamo ancora una volta sottolineare che la domanda cautelare è fondata su elementi contrattuali inefficaci, perché vessatori, e comunque fondata su contratto radicalmente nullo.

*** *** ***

Tra le stesse parti è pendente altro giudizio cautelare rubricato al numero 19048/2007 R.G., con udienza fissata per il medesimo giorno del presente giudizio.

Per tale regione, fin da ora, si chiede la riunione dei due giudizi, avendo peraltro il medesimo oggetto.

P.Q.M.

Previa riunione del giudizio R.G. 19048 / 2007 al presente, si chiede il rigetto delle domande avanzate in via cautelare dalla “Immobiliare X”, in quanto inammissibili per mancanza del fumus boni iuris e del periculum in mora, ovvero per l’infondatezza in fatto ed in diritto delle pretese avanzate, considerando anche il formale disconoscimento della copia del contratto prodotto al suo originale.

Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio.

SI DEPOSITA

Documenti richiamati e numerati nel corpo del presente atto.

Salvis Iuribus.

Con osservanza.

Pistoia / Firenze, lì 31.01.2008

*** *** ***

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE

In composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Antonello Casentino ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 913/2002

Nella causa civile iscritta al n. 2805 del Ruolo Generale dell’anno 1999 – ex Pretura

Promossa da:

Immobiliare X … attore opponente

Contro

Sig. Y … convenuto opposto

Oggetto: Opposizione a decreto Ingiuntivo.

CONCLUSIONE DELLE PARTI

Il procuratore dell’attore-opponente Immobiliare X chiede e conclude: “come in atti e comunque affinché il D.I. opposto sia dichiarato inefficace e/o nullo, e di conseguenza affinché sia dichiarata come dovuta la somma di L. 8.400.000, da convertirsi in euro, e quindi, stante la provvisoria esecuzione del D.I. che ha dato sfogo alla P.E.M. n. 2481/99, affinché il Sig. Y sia condannato alla restituzione della somma di L. 12.500.000, da convertirsi in euro, corrisposta per l’estinzione della P.E.M. indicata, oltre alle spese di IVG pari a L. 1.148.400, da convertirsi in euro, come da quietanze già depositate agli atti, con vittoria di spese”.

Il procuratore del convenuto-opposto Sig. Y chiede e conclude:

“Come in memoria 11.2.00″ (recte 13.2.00), ossia “in via preliminare, ove il G.I. ritenesse la causa matura per la decisione, si insiste a norma del artt. 187 e 281 cpc nella assorbente eccezione di nullità dell’attività di mediazione posta in essere dal responsabile ufficio affitti Sig. Z in carenza di iscrizione del ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio della Provincia in cui il medesimo risiedeva o ha svolto la predetta attività a norma dell’art. 2 in correlazione con gli artt. 3 , 5° comma e con l’art. 8 ella legge n. 39 del 1989.

Nel merito, per la reiezione della opposizione in ogni suo capo, siccome infondata in fatto ed in diritto, con qualsivoglia statuizione, conferma del decreto opposto e refusione delle spese del giudizio; in via subordinata, si reitera la eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis c.c. per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era nella zona interdetto; e occorrendo si oppone in compensazione il credito risarcitorio dell’opposto da liquidarsi in via equitativa. Con ogni consequenziale pronuncia”.

Fatto e svolgimento del processo

Il Sig. Y, interessato ad una locazione per il proprio studio professionale di commercialista, visitava un immobile sito in Firenze, Via ……….., di proprietà del Sig. Tizio, accompagnatovi da un dipendente della Immobiliare X, Sig. Z. Il Sig. Y visitava nuovamente l’immobile pochi giorni dopo, l’11.02.99. Lo stesso giorno egli sottoscriveva, su modulo parzialmente prestampato della Immobiliare X, una “proposta d’affitto”, irrevocabile sino al 17.02.99. Tale scrittura prevedeva, tra l’altro, il contestuale versamento da parte del Sig. Y della somma di £. 8.400.000 alla Immobiliare X, con al pattuizione che, in caso di accettazione della proposta da parte del proprietario, detta somma sarebbe stata trattenuta dal mediatore a titolo di provvigione, mentre, in caso di mancata accettazione della proposta, la somma medesima sarebbe stata restituita al Sig. Y dal mediatore. Nella stessa clausola il Sig. Y dichiarava: “in caso di inadempienza alla proposta da me sottoscritta l’importo verrà trattenuto totalmente dall’Immobiliare X”. Successivamente, il 19.02.99, il Sig. Y comunicava via fax alla Immobiliare X che, recatosi nuovamente a visitare l’immobile, aveva riscontrato che lo stesso si trovava in zona a traffico limitato in cui il parcheggio si autoveicoli era riservato ai soli residenti. Pertanto, lamentando che se avesse conosciuto questa importante limitazione – invece taciutagli – non si sarebbe interessato alla locazione e, comunque, rilevando che non gli era pervenuta alcuna dichiarazione del proprietario di accettazione della sua proposta, il cui termine di irrevocabilità /17.02.99) era peraltro scaduto, revocava la proposta di locazione e, con raccomandata in pari data, chiedeva alla Immobiliare X la restituzione della somma versatale.

A seguito del rifiuto della Immobiliare X, Il Sig. Y introduceva procedura monitoria per il recupero della suddetta somma, deducendo, nella narrativa del ricorso per ingiunzione, che essa era stata trattenuta senza titolo da parte della Immobiliare X in quanto la proposta di locazione da lui formulata nella scrittura 11.2.99 non era stata accettata dal destinatario; il pretore di Firenze emetteva quindi decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, di condanna della Immobiliare X a restituire al Sig. Y la somma di £. 8.400.000, oltre interessi e spese.

L’Immobiliare X proponeva opposizione a tale decreto ingiuntivo, rilevando come, contrariamente a quanto esposto nel ricorso per ingiunzione, la percezione della somma in questione trovasse causa nel diritto della stessa Immobiliare X di percepire la provvigione sull’affare de quo; diritto maturato a seguito dell’accettazione della proposta del Sig. Y da parte del Sig. Tizio , proprietario dell’immobile, redatta per iscritto il 17.2.99. L’opponente concludeva quindi per la revoca del decreto opposto, per l’accertamento del suo diritto alla percezione della somma in questione (a titolo di provvigione o risarcitorio, anche a ristoro delle spese affrontate per l’opera di mediazione) e per il risarcimento dei danni (connessi alla lesione dell’immagine commerciale della Immobiliare X) da lite temeraria; vinte le spese.

Il Sig. Y si costituiva nel giudizio di opposizione, rilevando che, al momento della revoca della proposta (19.2.99), egli non aveva avuto notizia dell’accettazione del Sig. Tizio, e, quindi, il contratto non si era ancora perfezionato; che peraltro la Immobiliare X, sottacendo i vincoli al parcheggio esistenti in Via ……., si era resa inadempiente all’obbligo di informativa del mediatore ex art. 1759 cc; che, inoltre, la previsione secondo cui la Immobiliare X avrebbe potuto trattenere la somma in caso di inadempienza del Sig. Y alla proposta da lui sottoscritta era vessatoria. Il Sig. Y concludeva quindi per il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto opposto.

In sede di memoria ex art. 183 quinto comma cpc il Sig. Y deduceva l’ulteriore nullità dell’attività di mediazione in questione, per il motivo che il Sig. Z – dipendente della Immobiliare X che aveva seguito la trattativa – non era iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla Camera di Commercio di Firenze; egli spiegava inoltre eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile; da ultimo il Sig. Y opponeva in compensazione all’eventuale credito del mediatore il proprio credito risarcitorio, da liquidarsi in via equitativa.

Rigettata l’istanza di sospensione della esecutorietà del decreto opposto e compiuta l’istruttoria (interrogatorio formale del Sig. Y e testi), la causa (nelle cui more l’opponente, per evitare l’espropriazione forzata, pagava la somma di £. 12.500.000 all’opposto e la somma di £. 1.148.000 all’IVG) veniva trattenuta in decisione all’udienza del 04.07.02, in cui l’opponente precisava le propie conclusioni come in epigrafe e l’opposto si riportava alle conclusioni rassegnate nella memoria ex art. 183 cpc, pur esse trascritte in epigrafe.

Motivi della decisione

La domanda di ripetizione dell’indebito spiegata dal Sig. Y in via monitoria si fonda sull’assunto che la Immobiliare X non avrebbe titolo per trattenere la somma versatale dal Sig. Y in con testualità con la sottoscrizione della scrittura 11.2.99; somma che, in base a quanto previsto in detta scrittura, la Immobiliare X avrebbe avuto diritto di incassare, a titolo di provvigione, dal momento in cui il proprietario dell’immobile avesse accettato la proposta di locazione contenuta in detta scrittura.

Assume al riguardo il Sig. Y che nessun credito provvigionale potrebbe riconoscersi alla Immobiliare X, la quale dunque sarebbe obbligata a restituirgli quanto indebitamente percepito, per le seguenti ragioni:

a) Perché l’affare tra il Sig. Y e il proprietario dell’immobile non si sarebbe concluso, avendo il Sig. Y stesso revocato la sua proposta prima dell’accettazione (e dopo la scadenza del termine di irrevocabilità) della stessa.

b) Per annullabiilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile.

c) Per la mancanza in capo al Sig. Z, dipendente dell’Immobiliare X che seguì l’affare, del requisito soggettivo dell’iscrizione nell’albo dei mediatori.

d) Per inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc della clausola contrattuale che prevedeva il diritto della Immobiliare X di trattenere la somma versata all’atto della firma della proposta di locazione in caso di inadempienza del Sig. Y alle obbligazione derivanti da tale proposta.

e) Perché il credito provvigionale della Immobiliare X, ove anche esistente, sarebbe compensato con il controcredito risarcitorio da riconoscere al Sig. Y per l’inadempimento della Immobiliare X all’obbligo di informativa gravante sul mediatore ex art. 1759 cc.

Conviene esaminare partitamene tali ragioni.

aa) Quanto all’argomento sub a), si osserva che il teste Sig. Z ha riferito che egli stesso comunicò telefonicamente al Sig. Y, in data 17.2.99, che il Sig. Tizio aveva accettato la proposta formulata l’11.2.99 dal Sig. Y medesimo; tale comunicazione telefonica fu effettuata dal Sig. Z “subito dopo che il Sig. tizio, visionata la proposta del Sig. Y, sottoscrisse la dichiarazione di accettazione di cui al doc. 7 fasc. Immobiliare X” (dep. Sig. Z; in detto documento 7 è peraltro contenuta anche espressa delega all’Immobiliare X di comunicare l’accettazione al proponente).

In punto di fatto si osserva che la testimonianza del Sig. Z deve ritenersi attendibile per le seguenti ragioni:

1) è intrinsecamente precisa e dettagliata nonché coerente con le altre circostanze istruttorie; in particolare, in detta deposizione si precisa che il Sig. Y, nel corso del colloquio del 17.2.99 in cui il Sig. Z lo informò dell’accettazione del Sig. Tizio, chiese di vedere nuovamente l’immobile e che quindi il Sig. Z organizzò una visita sul posto per il 19.2.99; visita che effettivamente il Sig. Y effettuò in tale data, come risulta dalla lettera dello stesso Sig. Y datata 19.2.99 (doc. 2 fasc. mon.);

2) non è contrastata da alcuna diversa risultanza probatoria e, anzi, è confermata dalla testimonianza della Sig.ra …..;

3) proviene da soggetto privo di personale interesse all’esito della lite e attualmente non più legato alla Immobiliare X da rapporti di lavoro.

In punto di diritto si osserva che, non essendo il contratto di locazione soggetto al requisito della forma scritta, il medesimo si perfeziona con la semplice comunicazione al proponente, anche verbale, dell’accettazione della proposta. Nella specie l’accettazione del Sig. Tizio fu verbalmente comunicata al Sig. Y dal Sig. Z, che agì quale nuncius del Sig. Tizio medesimo, il 17.2.99. Pertanto in tale data l’affare si concluse e, conseguentemente, sorse il diritto del mediatore alla provvigione; diritto che deriva dal semplice raggiungimento di un accordo giuridicamente vincolante tra le parti della trattativa (cfr. Cass. 9676/97) e che, una volta sorto, non viene estinto dalla successiva evoluzione dei rapporti tra le parti dell’affare e, in particolare, dalla risoluzione consensuale del contratto tra le parti (risoluzione nella specie manifestatasi mediante la dichiarazione 19.2.99 del Sig. Y, di revoca della proposta, e la acquiescenza prestata dal Sig. Tizio a tale revoca).

L’attribuzione alla Immobiliare X della somma pretesa in restituzione dal Sig. Y trova dunque causa nel rapporto di mediazione.

bb) Quanto all’argomento sub b) , va rilevato come il silenzio del mediatore sull’esistenza di limitazioni alla possibilità di posteggio nell’area prossima all’immobile de quo può rilevare solo sotto il profilo dell’annullabilità del contratto di mediazione, non essendo al riguardo prospettabile alcuna ipotesi di nullità o inefficacia; la difesa del Sig. Y infatti richiama, a fondamento della propria eccezione (a parte gli artt. 1469 bis e segg. cc, la cui citazione in questo contesto è però ultronea, trattandosi di norme concernenti clausole vessatorie) gli articoli 1427 e 1439 cc, i quali disciplinano, in combinato disposto tra loro, l’annullamento del contratto per dolo.

Deve quindi ritenersi che la parte opposto abbia inteso dedurre l’annullabilità, per dolo del mediatore, del contratto di mediazione.

Ciò posto deve peraltro sottolinearsi che il Sig. Y non ha mai chiesto una pronuncia costitutiva di annullamento del contratto di mediazione, limitandosi ad eccepire l’annullabilità di tale contratto come mezzo di eccezione (vedi pag. 2 della memoria ex art. 183 cpc datata 13.2.00: “si reitera l’eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia”).

Tale eccezione è tuttavia irrilevante ai fini del decidere, poiché il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe essere paralizzata dalla eccezione di annullamento del contratto di mediazione), ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate senza titolo; poiché in questa sede di opposizione a d.i. è emerso che, contrariamente a quanto prospettato nel ricorso per ingiunzione, l’attribuzione non era senza titolo (in quanto il titolo era costituito dal contratto di mediazione e dalla conclusione dell’affare intermediato), per pervenire all’accoglimento della domanda restitutoria azionata in via monitoria sarebbe necessario pronunciare l’annullamento del contratto di mediazione; annullamento che però non può essere pronunciato, in quanto non mai richiesto, non avendo il Sig. Y, come sopra precisato, avanzato alcuna domanda di annullamento del contratto di mediazione né nel ricorso per ingiunzione, né in comparsa di costituzione, né in memoria ex art. 183, quinto comma, cpc datata 13.2.00, bensì solo una irrilevante eccezione di annullabilità di tale contratto, svolta per la prima volta nella suddetta memoria 13.2.00 (atto in cui, peraltro, una domanda di annullamento del contratto di mediazione, ove anche proposta, sarebbe stata inammissibile perché tardiva).

Per mera completezza, deve peraltro aggiungersi che nessun dolo può ravvisarsi nella condotta del mediatore, giacchè il fatto che Via …… ricadesse nella zona a traffico limitato era circostanza che chiunque poteva rilevare nella mera visione della segnaletica stradale e che, comunque, il mediatore non poteva pensare che il Sig. Y (che non venva da fuori Firenze, ma si trasferiva da uno studio in Via …….) ignorasse.

cc) Quanto all’argomento sub c) è sufficiente rilevare come risulti per tabulas che il Sig. Z risulti iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Pistoia, nella cui circoscrizione, e precisamente in Montecatini, egli risiede (doc. 2 allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente e documento unico allegato alla memoria 27.10.2000 dell’opponente); a ciò può aggiungersi che la proposta del Sig. Y del 11.2.99 fu controfirmata non dal Sig. Z ma dal legale rappresentante della Immobiliare X, Sig. …., che risulta iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Firenze (docc. 1 e 1 bis allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente). Nella fattispecie non è dunque ravvisabile alcun profilo di nullità del contratto di mediazione ai densi della legge 39/89.

dd) quanto all’argomento sub d), si osserva che esso va giudicato irrilevante ai fini del decidere sulla domanda di ripetizione azionata in via monitoria, in quanto la Immobiliare X ha il diritto di trattenere le somme versategli dal Sig. Y non in base alla clausola di cui questi assume l’inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc, ma a titolo di provvigione sull’affare conclusosi tra il Sig. Y e il Sig. Tizio..

ee) quanto all’argomento sub e( – relativo alla compensazione tra il credito provvigionale della Immobiliare X ed il dedotto credito risarcitorio del Sig. Y, derivante dal preteso inadempimento del mediatore all’obbligo di informativa su di lui gravante ex art. 1759 cc – è sufficiente ribadire quanto osservato sub bb), ossia che il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe esser paralizzata dalla eccezione di compensazione svolte dal Sig. Y) ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate asseritamene senza titolo; il fatto che il Sig. Y possa vantare un credito risarcitorio verso la Immobiliare X non rende di per sé priva di causa l’attribuzione della somma di cui si tratta e, pertanto, è irrilevante ai fini della pronuncia sulla domanda svolta in via monitoria (che è l’unica domanda oggetto di condanna della Immobiliare X al risarcimento dei danni). A ciò può peraltro aggiungersi per completezza, che nella specie non è ravvisabile alcun inadempimento del mediatore agli obblighi di informativa su di lui gravanti ex art. 1759 cc, giacchè tali obblighi non riguardano quelle circostanze che sono direttamente e immediatamente conoscibili dalle parti e che si può presumere che le stesse già conoscano e abbiano valutato.

In definitiva deve dunque respingersi la domanda avanzata dal Sig. Y in via monitoria, in quanto la somma di £. 8.400.000 da lui versata alla Immobiliare X al momento della sottoscrizione della proposta contrattuale in questione è stata legittimamente trattenuta dalla stessa Immobiliare X a titolo di provvigione sull’affare concluso tra lo stesso Sig. Y e il Sig. Tizio.

Il decreto opposto va quindi revocato e conseguentemente il Sig. Y va condannato a rimborsare alla Immobiliare X, in accoglimento della domanda da questa formulata in sede di precisazione delle conclusioni (da ritenersi ammissibile in quanto già implicita nella richiesta di revoca del decreto) la somma di £. 13.648.400, oltre interessi dai singoli pagamenti al saldo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna il Sig. Y a pagare alla Immobiliare X la somma di euro 7.048,81.

Condanna il Sig. Y alla rifusione delle spese del giudizio di opposizione in favore della controparte Immobiliare X, liquidate in euro ……. per anticipazioni, euro ………. per spese imponibili, euro ……. per competenze ed euro …… per onorari, oltre euro…… di 10% spese generali e IVA e CAP.

Così deciso in Firenze il 28.12.02

Il Giudice

Antonello Cosentino

Le parti ricorrono al contratto preliminare, quando, avendo determinato almeno i termini essenziali di un affare conveniente, intendono “fermarlo”, in vista della futura conclusione di un contratto definitivo. Questo interesse al rinvio si ha tipicamente in due situazioni. La prima, è quella in cui le parti, raggiunto l’accordo su alcuni elementi essenziali, intendono vincolarsi senz’altro a concludere l’affare, che al momento non sia realizzabile (ad es. edificio in costruzione). La seconda ipotesi è quella in cui una almeno delle parti, pur essendo già giunta ad una valutazione definitiva della convenienza economica dell’affare, ritiene opportuno compiere determinati accertamenti e controlli sui presupposti di validità e di regolarità del contratto.

Il preliminare con obbligo di una parte sola (preliminare unilaterale) ha, invece, una funzione prossima a quella dell’opzione, e, cioè, permettere al soggetto beneficiario di speculare sulle fluttuazioni del mercato, fino all’ultimo giorno utile per l’esercizio del diritto. Fini speculativi non sono, peraltro, estranei ai contratti preliminare bi- e plurilaterali, come ad esempio nel caso in cui si eviti il doppio trapasso di proprietà e le doppie spese contrattuali, facendo intercorrere il contratto definitivo tra l’originario venditore ed il definitivo compratore, fra i quali lo speculatore è inserito.
Il contratto preliminare si è affermato nella pratica di tutti i paesi, ben prima che i legislatori lo regolassero e che la dottrina lo classificasse. Esso è sempre più chiamato a rispondere alle esigenze di una realtà economica in cui le tecniche di contrattazione sono in costante mutamento. Un settore in cui tale istituto trova costante applicazione è quello delle compravendite di beni immobili, nelle quali l’intervento delle c.d. agenzie immobiliari ha dato vita ad un tipo di negoziazione molto articolata. Con la sentenza n. 9837, del 15 settembre 1999, la Suprema Corte di Cassazione (2), ha riconosciuto la legittimità, dal punto di vista civilistico, della previsione in sede di contratto preliminare di compravendita della possibile attuazione, a richiesta del promissario acquirente, della vendita in forma indiretta, attraverso la consegna del bene, il pagamento del prezzo ed il rilascio di una procura irrevocabile a vendere, diretto a soddisfare l’interesse dell’acquirente, che abbia concluso il contratto preliminare per fini speculativi e miri a rivendere il bene, evitando il doppio trasferimento e la connessa duplicazione degli oneri tributari.

Normalmente, tuttavia, l’attività negoziale immobiliare, che si svolge quasi sempre sotto l’egida delle predette agenzie, si snoda attraverso cinque fasi: 1) nella prima fase, colui che ha intenzione di alienare un immobile conferisce all’intermediario l’incarico di ricercare un acquirente e sottoscrive un primo modulo, con il quale vincola l’immobile ai fini di una futura compravendita; 2) nella seconda fase, l’intermediario fa sottoscrivere ad uno o più potenziali acquirenti un altro modulo denominato proposta irrevocabile di acquisto (di regola tale sottoscrizione è accompagnata dal versamento di una somma di danaro da parte del sottoscrittore); 3) nella terza fase, l’aspirante venditore accetta la proposta di acquisto che gli appare più favorevole ed in seguito a tale accettazione si forma la fattispecie definita come preliminare di preliminare; 4) la quarta fase, è quella della stipulazione del preliminare vero e proprio, di regola presso un notaio; 5) infine, nella quinta fase, viene stipulato il contratto definitivo di vendita per atto pubblico (3).

La irrevocabilità della proposta è destinata ad operare solo sul piano obbligatorio, poiché i moduli, forniti dalle agenzie, prevedono espressamente la possibilità che essa venga revocata, ricollegandovi come unico effetto la perdita della somma loro versata, prevista al solo fine di non far sfuggire alle agenzie medesime il controllo dell’affare, nel quale esse operano come nuncii delle parti, che sono riuscite a porre in contatto.

La fase dell’iter esaminato che ha dato, e tuttora dà, luogo ad ampi dibattiti giurisprudenziali e dottrinari è la terza e, cioè, quella in cui il venditore sottoscrive la proposta di acquisto del potenziale acquirente. E’, infatti, molto discussa la natura e la validità del contratto cui le parti danno vita in tale ipotesi. Dalla scrittura privata sottoscritta da entrambe risulta evidente il raggiungimento di un accordo, che nella sequenza tipica, contratto preliminare – contratto definitivo, viene a porsi come un anello intermedio, in forza del quale le parti si obbligano alla futura stipulazione non del contratto definitivo, bensì di un contratto preliminare, senza essere sottoposti alla possibilità di una esecuzione in forma specifica, ma sottostando, per il suo perfezionamento, al vincolo della forma scritta ad substantiam (4). Si vengono così a prospettare due tipi di contratto preliminare: uno, il primo, aperto o informale, l’altro, il successivo, chiuso o formale. La giurisprudenza (5) sembra propendere per l’inammissibilità nel nostro ordinamento del c.d. preliminare del preliminare. In particolare, si afferma con risolutezza che nel caso di specie non ricorrerebbe la causa tipica del contratto preliminare e la mancanza di una concreta giustificazione causale ed economica concreta, in grado di offrirne una legittimazione ai sensi dell’art. 1322 c.c., determinerebbe la nullità dell’accordo stipulato. La funzione economica tipica del preliminare formale, di vincolare le parti alla futura conclusione del contratto definitivo e, dunque, di “fermare l’affare” in attesa che il compratore reperisca il denaro e svolga ogni indagine necessaria sul cespite oggetto della compravendita, non giustificherebbe la creazione di un contratto, anch’esso preliminare, che impegni le parti non alla stipula di un definito, bensì di un nuovo preliminare.

Tale giurisprudenza esprime la tendenza ad usare il metodo decisionale della tipizzazione. Mediante questo metodo, che si legittima in base al principio che al giudice compete la qualificazione giuridica del contratto come opera di applicazione della norma al fatto, si mira a ricondurre ogni ipotesi di rapporto negoziale atipico ad un rapporto tipico. La ricerca del tipo spesso induce a non recepire le nuove figure generate dalla prassi ed, anzi, a porvi un fiero ostacolo nel nome della certezza dei rapporti giuridici. Ma la previsione legislativa di tipi negoziali svolge, invece, un ruolo d’integrazione della volontà delle parti allo scopo, non tanto di garantire una regolamentazione univoca e costante dei rapporti economici o di soddisfare un’esigenza di certezza del diritto, quanto, piuttosto, per sopperire alle normali e diffuse carenze dei privati ad esprimere e concordare un compiuto regolamento di interessi nel momento in cui intendono concludere l’affare (6). Nel caso del c.d. preliminare del preliminare, la predetta giurisprudenza ha guardato con ostilità al nuovo strumento creato dai privati e, una volta ritenuto che esso non fosse da inquadrare nel tipo contratto preliminare, si è limitata ad affermare che la funzione che concretamente sarebbe stata destinata a svolgere non era meritevole di tutela.

Concorda con essa parte della dottrina (7), la quale sottolinea come sia da escludere l’ammissibilità di una serie di vincoli, che non avvicinino progressivamente alla conclusione della fattispecie definitiva. Così, si è affermato che il contratto preliminare, quale contratto meramente obbligatorio avente ad oggetto la stipulazione d’un futuro contratto, in tanto può avere una funzione in quanto il contratto, di cui prevede la stipulazione, sia idoneo a produrre effetti diversi, più intensi o più specifici di quelli offerti dal preliminare, cosa che non si verifica allorché il secondo contratto abbia la identica portata obbligatoria del primo: il primo o il secondo contratto sarebbe inutile (8). Tale risposta negativa è, però, temperata, da chi ammette la possibilità che un contratto preliminare possa prevedere la conclusione di un’altra fattispecie preliminare (es. preliminare di opzione), che determini una intensificazione del vincolo tra le parti in prospettiva di un futuro pieno soddisfacimento dei rispettivi interessi finali (quindi, sarebbe inammissibile un’opzione di preliminare). Dunque, una successione di contratti preliminari non potrebbe mai corrispondere ad un interesse concreto delle parti e non troverebbe riscontro nella realtà del traffico giuridico (9), anzi essa sminuirebbe la irrevocabilità dell’impegno di concludere il definitivo ed il contratto preliminare si ridurrebbe a poco più di una dichiarazione di trattativa (10). Il c.d. preliminare aperto, infatti, non sarebbe eseguibile in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., poiché tale eseguibilità sarebbe, comunque, implicitamente (11) o esplicitamente esclusa dal titolo.

Alcuni autori, pur vedendo nel preliminare del preliminare una inutile tappa intermedia dell’attività di negoziazione, hanno cercato, tuttavia, di offrirne una interpretazione, che ne consentisse in qualche modo la conservazione, ma senza mai distaccarsi dalla figura tipica del contratto preliminare, anzi cercando di qualificare la fattispecie in esame in modo tale da individuare in essa un valido preliminare. Così, si è affermato, che il difetto della causa tipica riscontrabile nella fattispecie non deve portare automaticamente alla nullità definitiva ed assoluta del contratto medesimo, potendosene prevedere, ai sensi dell’art. 1424 c.c., la conversione in un contratto preliminare ordinario. Essendo il preliminare del preliminare sicuramente nullo, sarebbe, quindi, possibile interpretare la volontà delle parti come solo apparentemente intesa ad obbligarsi alla futura conclusione del preliminare formale. In realtà, il primo accordo integrerebbe un preliminare vero e proprio, cui dovrà seguire la sottoscrizione di un definitivo. Il contratto c.d. preliminare aperto non sarebbe, dunque, altro che un vero e proprio contratto preliminare eseguibile in forma specifica ex art. 2932 c.c., mentre il successivo c.d. preliminare chiuso, sarebbe in realtà un contratto definitivo, che le parti si impegnano a concludere per atto notarile, ai fini della trascrizione (12).

In una differente prospettiva, si è ipotizzato che il secondo preliminare, quello c.d. chiuso, sia previsto solo come riproduzione del preliminare c.d. aperto, che verrebbe, quindi, anche in tal caso a porsi come l’unico vero preliminare, nel quale sono contestualmente previsti due obblighi: l’obbligo di concludere un contratto definitivo e l’obbligo di ripetere nella forma dell’atto pubblico il preliminare concluso (13).

Tali soluzioni ermeneutiche non tengono, tuttavia, nel dovuto conto la effettiva volontà manifestata dalle parti contraenti, che nella fattispecie in esame hanno espresso, in forma espressa e scritta, l’intenzione di volersi impegnare per la stipulazione di un contratto preliminare e non di un contratto definitivo, in grado di dare finale soddisfacimento ai propri interessi. Non si può parlare di mera puntuazione o minuta, che si limiti a fissare i punti del futuro contratto, obbligando soltanto alla continuazione delle trattative (14), né di contratto preparatorio, che determini in maniera irrevocabile gli elementi essenziali del futuro contratto, vincolando alla osservanza del regolamento, ma non alla stipula di altro contratto (15). Indubbiamente, il c.d. preliminare aperto contiene tutti gli elementi che l’art. 1325 c.c. considera necessari, perché vi sia un contratto, poiché l’immobile viene compiutamente descritto, il prezzo è specificato ed il destinatario è indicato, sia pure per relationem. Proprio per la completezza del suo contenuto sorge il problema di affermarne l’autonomia dal successivo preliminare chiuso o formale, che, altrimenti, non avrebbe più alcuna giustificazione causale. Infatti, una volta qualificata la fattispecie come contratto, le parti rimarrebbero vincolate non solo a quanto esse stesse hanno pattuito, ma anche alle conseguenze che da tale contratto derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità, sulla base dell’art. 1374 c.c.. Pertanto, il c.d. preliminare aperto, anche a non volerlo considerare nullo, presentando tutti gli elementi essenziali del contratto finale, sarebbe da ritenere, come visto sopra (16), un perfetto contratto preliminare eseguibile in forma specifica, anche se le parti si fossero riservate di contrattare su clausole accessorie, su cui interverranno, invece, la legge, gli usi e l’equità. L’imperatività dell’art. 1374 c.c. sembrerebbe, pertanto, un insuperabile ostacolo alla ammissibilità nel nostro ordinamento di un preliminare di un preliminare, inquadrato nello schema tipico tradizionale. Rimanendo nella prospettiva che impone la necessaria individuazione del contratto tipico, si è osservato, tuttavia, che non può restringersi il campo di applicazione del preliminare nell’obbligo della successiva stipula del contratto definitivo, potendosi ipotizzare il preliminare di qualsiasi altro tipo contrattuale o di qualsiasi contratto innominato (17). Così, l’autonomia privata potrebbe scegliere liberamente di far precedere il definitivo da laboriose trattative, consacrate in sequenze successive di più preliminari e, secondo un autore (18), ove le parti non prevedessero l’obbligo di stipulare un contratto definitivo, non potrebbe che ipotizzarsi un preliminare del preliminare, purchè “si rispetti la diversità di fattispecie nell’iter progressivo di avvicinamento al compiuto regolamento di interessi. L’unico requisito che possa richiedersi in un siffatto iter è, infatti, che la fattispecie preliminare preluda ad una fattispecie che, nell’avvicinarsi maggiormente alla formazione della fattispecie definitiva, non sia identica a quella precedente” (19). Ma, abbiamo visto sopra, come la tesi della intensità crescente del vincolo contrattuale sia stata già prospettata, ma in relazione ad atti negoziali, aventi differente giustificazione causale e non soltanto un differente contenuto materiale (20), che sembra, effettivamente, non in grado da solo di sottrarre il contratto originario ad una nullità per mancanza della causa.

Una parte della giurisprudenza (21) sta, tuttavia, consolidando, in maniera sempre più determinata, una nuova chiave di lettura della fattispecie in esame. E’ in particolare, la scuola napoletana che continua nel tentativo di delineare una sua giustificazione causale, sulla base dell’art. 1322 c.c.. Così, è stato da ultimo affermato, che deve ritenersi del tutto ammissibile e meritevole di tutela nel nostro ordinamento, in virtù del principio dell’autonomia della volontà negoziale, il c.d. contratto preliminare del preliminare, qualora lo stesso costituisca un momento ben caratterizzato dell’iter progressivo per il raggiungimento del compiuto regolamento di interessi, “ben potendo le parti dapprima addivenire ad un contratto in cui siano precisati i soli elementi strettamente essenziali della stipulanda vendita (cosa, prezzo, modalità di pagamento, etc.), indi ad un contratto che, pur non costituendo vendita definitiva, puntualizzi dettagliatamente e con precisione tutti gli elementi della stessa per poi, infine, giungere alla stipula della vendita definitiva con effetti reali”. La scrittura privata redatta dalle parti conterrebbe, dunque, un contratto atipico a contenuto ed effetti obbligatori, diretto alla successiva stipulazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, un contratto, cioè, avente una sua autonoma funzione economico-sociale, che, a compravendita conclusa, consentirà, comunque, di inquadrarlo nel più vasto e complesso iter avente come punto di arrivo la stipulazione del contratto di compravendita. Tale orientamento sembra stia iniziando a superare gli angusti confini del distretto napoletano. Una sentenza del Tribunale di Genova statuisce che l’accordo qualificato come preliminare di contratto preliminare determina la nascita di un vincolo giuridico, comunque tale vincolo voglia definirsi (22).

Le ragioni per cui procedere alla stipula di più negozi atipici prima di giungere alla stipula del contratto definitivo sono sicuramente diverse e valide e la loro utilità pratica è rivelata dall’interesse che possono avervi le parti, che è sicuramente vario. Nelle trattative che intercorrono con le agenzie immobiliari, il contenuto dei contratti sottoscritti è di solito predefinito dal mediatore, cosicché la previsione della conclusione di un successivo preliminare formale avrebbe la concreta funzione di consentire un maggiore approfondimento dell’operazione contrattuale, attraverso l’eventuale intervento di un professionista, notaio o avvocato, che permetta di definire tutti gli elementi del contratto.

Nella interpretazione della fattispecie fornita dai giudici napoletani, rimane, tuttavia, la difficoltà di appurare, caso per caso, quando le parti abbiano effettivamente inteso superare lo “schema contrattuale tipico” offerto dal legislatore (23).

Dalla lettura della scrittura privata, da entrambe sottoscritta e denominata preliminare del preliminare, sembrerebbero non esservi dubbi che l’unica volontà da loro espressa sia quella di concludere un futuro contratto preliminare. Le interpretazioni conservative (24), sopra esposte, che individuano in tale fattispecie il vero preliminare, chiuso e formale, e nel successivo atto una mera ripetizione ovvero addirittura un definitivo, non si vede da dove possano desumere la volontà delle parti in tal senso. Quest’ultime espressamente si impegnano soltanto a concludere un nuovo contratto preliminare e non un contratto finale. L’art. 1351 c.c. prevede che il preliminare deve avere a pena di nullità la stessa forma del definitivo, cosicché nei casi in cui sia richiesta la forma scritta ad substantiam, tale forma deve essere rivestita anche dal preliminare. E’ massima ricorrente in giurisprudenza quella secondo cui il requisito della forma scritta a pena di nullità è soddisfatto solo quando il documento sia posto in essere al fine specifico di manifestare la volontà delle parti e, più in particolare, si afferma che “ove per un determinato negozio sia richiesta la forma scritta ad substantiam, il relativo requisito può dirsi soddisfatto solo quando il documento costituisca l’estrinsecazione formale diretta della volontà contrattuale delle parti e sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà”. La manifestazione di volontà diretta ed espressa presente nell’atto sottoscritto dalle parti è una soltanto e non due o più, per cui se essa non è volontà di impegnarsi per la stipulazione di un futuro preliminare, ma è volontà di impegnarsi a stipulare un contratto definitivo, con eventuale ulteriore impegno a ripetere in forma pubblica il preliminare perfetto, è evidente che ciò può solo desumersi implicitamente, ma in tal caso il preliminare, ritenuto valido, dovrebbe essere nullo per mancanza di forma. Non rimarrebbe, dunque, che giungere, per diversa via, alla soluzione offerta dalla giurisprudenza contraria all’ammissibilità nel nostro ordinamento del c.d. preliminare del preliminare: nullità assoluta del contratto concluso.

Invero, rimanendo legati allo schema del preliminare tradizionale non si riuscirà mai a superare le conseguenze che esso comporta. Non ci si potrà limitare ad individuare una regolamentazione sempre più capillare (25), perché sugli elementi accessori può intervenire l’art. 1374 c.c. e, inoltre, la possibilità di ricorrere al rimedio previsto dall’art. 2932 c.c. non si può escludere se non espressamente. La soluzione prospettata dalle Corti Napoletane sembra l’unica in grado di consentire di varcare il guado in mezzo al quale ci si viene a trovare non volendo rinunciare allo schema tipico, pur rendendosi, tuttavia, conto dell’importanza pratica che potrebbe rivestire un accordo relativo alla futura stipula di un preliminare.

Una ulteriore utilità in tal senso è messa ben in evidenza dalle norme dettate in materia di trascrizione del contratto preliminare (26). Infatti, entrambe le parti o una di esse potrebbero avere interesse alla stipulazione concreta di un accordo, che imponga la conclusione di un contratto preliminare dinanzi al notaio al fine di poter ottenere la trascrizione prevista dall’art. 2645 bis c.c..

Quindi, una scrittura privata che preveda l’obbligo delle parti contraenti di concludere un determinato contratto preliminare dinanzi ad un notaio, va inquadrato nel campo dei contratti atipici con efficacia obbligatoria sicuramente meritevole di tutela ex art. 1322 c.c. La giurisprudenza e la dottrina che nè lo inquadrano nello schema del contratto preliminare, nè lo ritengono meritevole di tutela, non considerano la profonda duttilità dello strumento negoziale in esame. Esso, invece, è in grado di offrire soddisfazione a tutti quegli interessi concreti ai quali le parti non potrebbero dare attuazione ricorrendo allo schema tipico.

E’ dunque, da ritenere che il c.d. preliminare del preliminare sia un contratto atipico, che presenta la sua effettiva idoneità a realizzare interessi privati concreti, da rilevare, caso per caso, nella prospettiva di dare in futuro vita a nuove figure contrattuali.

Non possiamo escludere la valenza e validità delle norme del nostro Ordinamento.

A mente dell’art. 1326 c.c. “Il contratto [qualunque contratto – ndr] è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte …”; a mente dell’art. 1322 c.c., rubricato “Autonomia contrattuale”: “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative. Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purchè siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico”.

In ultima ed ulteriore analisi: se le parti, nella loro ampia autonomia contrattuale, concludono un contratto nel momento in cui chi ha fatto la proposta è a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, e quel contratto, che altri non è, nel nostro specifico caso, che una proposta di acquisto di un immobile pedissequamente accettata dal proprietario/venditore, cosa osta a legittimare tale regolamento di interessi?

Non solo, ma se le parti hanno altresì convenuto (obbligandosi reciprocamente) che all’indomani di quel primo contratto le loro volontà si sarebbero dovute nuovamente incontrare per sottoscrivere un preliminare di compravendita, quel “preliminare di preliminare” darebbe loro la possibilità addirittura di azionarsi ex art. 2932 c.c. al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso nell’ipotesi in cui una delle parti non fosse adempiente alla sottoscrizione del preliminare di compravendita (compromesso), considerando la chiara disposizione dell’ultimo art. in parola: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso …”.

NOTE

[1] C. M. BIANCA, Diritto Civile, 3, Il contratto, 1999, 185; P. TRIMARCHI, Istituzioni di diritto privato, Milano,198, 311; A. TRABUCCHI, Istituzioni di diritto civile, Padova, 1994, 620; F. MESSINEO, Dottrina generale del contratto, Milano, 1952, 199; ID., Contratto preliminare, in Enc. Dir., Milano, 1962, X, 166; A. TORRENTE, Manuale di diritto privato, Milano, 1997, 472; L. CARIOTA FERRARA, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, Napoli, 1958, 278; R. SACCO, La preparazione del contratto, in Trattato di diritto privato diretto da P. Rescigno, Torino, 1982, 10, 361; G. GABRIELLI, Contratto preliminare, in Enc. Giur., Roma, 1997; A. CHIANALE, Contratto preliminare, in Digesto Discipline privatistiche, Sez. Civile, 276; P. FORCHIELLI, Contratto preliminare, Nov. Dig., Torino, 1959, IV, 683.

[2] In Notariato, 2000, 10.

[3] AA. VV., Dalle proposte di acquisto al preliminare formale. Analisi di una prassi immobiliare, in Quaderni del Notariato, Milano, 1995..

[4] Cass., 5 marzo 1987, n.2325, pronunciata in tema di prelazione è da ritenere esprima un principio applicabile anche alla fattispecie in esame “Il patto di prelazione concernente una vendita immobiliare, in quanto (sia pur obbligatoriamente) vincola la libera disponibilità del bene, richiede le forma scritta ad substantiam“.

[5] Pret. Bologna, 9 aprile 1996, in Giur. It., 1997, 1, II, 540; Trib. Napoli, 21 febbraio 1985, in Diritto e giur., 1986, 725; Trib. Napoli, 23 novembre 1982, in Giust civ., 1983, I, 283; Trib. Salerno, 23 luglio 1948, in Diritto e giur., 1949, 101; Trib. Napoli, 30 luglio 1947, n.2298.

[6] U. MAJELLO, I problemi di legittimità e disciplina dei negozi atipici, in Riv. dir. civ., 1987, 487.

[7] F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, 826.

[8] A. MARTINI, Profili della vendita commerciale e del contratto estimatorio, Milano, 1950, 78.

[9] E. PEREGO, I vincoli preliminari e il contratto, Milano, 1974, 124.

[10] A. SACCO, Il contratto, Torino, 1975, 683.

[11] Si ritiene che l’esclusione dell’eseguibilità ex art. 2932 c.c. “non debba essere espressa, ma possa anche essere desunta se pure in maniera poco equivoca, dalla valutazione complessiva delle circostanze. Il fatto che si faccia espresso riferimento alla necessità di una scrittura privata ulteriore che definisca compiutamente il contenuto del contratto implica, a nostro avviso, la volontà di escludere che, fintanto che con questa scrittura privata non ci si sia in concreto confrontati, possa operare il rimedio giurisdizionale” TASSINARI, Dalle proposte di acquisto al preliminare formale. Analisi di una prassi immobiliare, in Riv. del notariato, 1994, 55. Contra Cass., 26 novembre 1971, n.3445, in Rep. Foro it., 1971, 708.

[12] G. GABRIELLI, Contratto preliminare. Sintesi di informazione, in Riv. dir.div., 1987, II, 422; P. CARBONE, Contratto preliminare di preliminare: un contratto inutile?, in Diritto e giur., 1995, 464; Pret. Firenze, 19 dicembre 1989, in Giur Merito, 1990, 466.

[13] Pret. Bologna, 9 aprile 1996, in Giur. It., 1996, 1, II, 540, con nota conforme di F. A. MAGNI, Puntuazione di contratto, preliminare e preliminare di preliminare.

[14] C. M. BIANCA, op. cit, 233; CANDIAN, Sulla formazione progressiva del contratto, in Riv. dir. comm., 1916, 54. Cass., 22 agosto 1997, n.7857, in Corr. giur., 1998, 113..

[15] TAMBURRINO, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1954, 111. L’unica differenza tra il contratto normativo ed il contratto preparatorio sta nel fatto che, mentre il contratto normativo è diretto a regolare una serie, quanto meno potenziale, di rapporti, il contratto preparatorio opererebbe analogamente, ma riguardo ad un unico futuro contratto.

[16] In entrambe le ipotesi il primo contratto è un preliminare valido, solo che mentre nell’ una il contratto preliminare prevede solo l’obbligo di concludere un successivo contratto definitivo (Gabrielli, Carbone), nell’altra esso conterrebbe due obblighi: quello di stipulare il definitivo e quello di ripetere in forma pubblica il preliminare concluso (Magni).

[17] F. CARNELUTTI, Dottrina generale del contratto, 1952, 199.

[18] M. D’AMBROSIO, Contratto preliminare e contratto definitivo. Contratto preparatorio e preliminare del preliminare, in Riv. del notariato, 1980, 1546.

[19] Pretura Bologna, 9 aprile 1996, in Giur. It., 1997, 1, II, 540.

[20] E. PEREGO, op. cit., 126.

[21] Trib. Napoli, 28 febbraio 1995, n.2039, in Diritto e giur., 1995, 463; Trib. Napoli, 11 gennaio 1994, in Diritto e giur., 1996, 501; Trib. Napoli, 8 maggio 1991; Trib. Napoli, 19 febbraio 1992; Trib. Napoli, 19 dicembre 1986 n..595/87; App. Napoli n.1796 del 1990; App. Napoli, 11 ottobre 1967, in Diritto e giur., 1968, 550.

[22] Tribunale Genova, 7 settembre 1993, in Giur. It, 1995, I, 2, 530.

[23] E. CAMILLERI, Dal preliminare ai preliminari: la frammentazione dell’istituto e la disciplina della trascrizione, in Contratto impresa, 1999, 98. Secondo l’autore, il contratto preliminare più che come contratto tipico sia da configurare come uno, sfornito di una propria causa e destinato di volta in volta a colorarsi causalisticamente in base ala funzione economico sociale del diverso contratto prescelto.

[24] Gabrielli, Carbone da un lato e Magni dall’altro.

[25] A tale interpretazione, tuttavia, sembra ancora legata la giurisprudenza napoletana, quando parla di elementi essenziali.

Si prega di leggere attentamente questo disclaimer in quanto l’utilizzo del sito web da parte dell’Utente implica l’accettazione automatica delle clausole ivi presenti.

La navigazione e l’utilizzo del sito web raggiungibile all’indirizzo (URL) http://www.studiocavigliagiuliani.it (di seguito “sito”) comportano l’accettazione integrale delle presenti Condizioni Generali di utilizzo e di tutte le Condizioni Particolari per la fruizione dei singoli servizi legali o di altro tipo (di seguito “Servizi”) disponibili sul sito. L’utente dichiara di aver visionato e di accettare sia le presenti Condizioni Generali di utilizzo che le Condizioni Particolari e/o qualsiasi altra nota, avviso legale, informativa o disclaimer ovunque pubblicati nel sito.

Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani si riserva il diritto di apportare in qualsiasi momento modifiche al disclaimer che sarà pubblicato in questa pagina. L’utente è tenuto a verificare il disclaimer e le ogni volta che entra nel sito, in quanto l’utilizzo del sito, una volta pubblicate le eventuali variazioni al disclaimer, comporterà l’accettazione automatica di tali variazioni da parte dell’utente.

Lo Studio Legale Caviglia e Giuliani attua ogni ragionevole sforzo per garantire che i contenuti presenti su questo sito siano aggiornate ed esenti da errori, inesattezze ed omissioni.

L’Utente si impegna, conferendo la più ampia manleva allo Studio Legale Caviglia & Giuliani, ad utilizzare il sito e qualsiasi servizio, dato, informazione ecc. ovunque disponibili nel sito, esclusivamente per scopi leciti ed in conformità a tutte le condizioni di utilizzo ovunque specificate nel sito, restando integralmente a Suo carico qualsiasi responsabilità discendente da qualsiasi utilizzazione illecita e/o dalla violazione di qualsiasi normativa applicabile.

Informazioni generali obbligatorie.

Il sito raggiungibile all’indirizzo sopra riportato è pubblicato dallo Studio Legale Caviglia & Giuliani, con sede in Pistoia, Via Camillo Benso Conte di Cavour, 20 – Palazzo Badioli Cellesi – CAP 51100 – Tel. 0039 0573 994399 – Fax. 0039 0573 506004 – e-mail: segreteria@studiocavigliagiuliani.it.

Utilizzo dei servizi e delle informazioni.

Le informazioni disponibili sul sito sono fruibili a titolo gratuito. I servizi legali disponibili sul sito sono a pagamento.
Le informazioni contenute nel sito hanno carattere puramente informativo e, salvo ove diversamente previsto, non costituiscono una proposta contrattuale né una offerta al pubblico ai sensi dell’art. 1336 del Codice Civile dei prodotti e/o servizi descritti, né possono considerarsi impegnative per qualsivoglia trattativa o relazione commerciale.
All’Utente è vietata qualsiasi forma di sfruttamento del sito e/o dei servizi (inclusa ogni forma di riproduzione, modifica, duplicazione, copia, distribuzione o vendita a ciò destinata), salva diversa indicazione e/o autorizzazione scritta dello Studio Legale Caviglia & Giuliani.

Garanzie e responsabilità.

Nei limiti di quanto consentito dalla vigente normativa applicabile, e salvo ove diversamente specificato in base a vincoli deontologici, gli Utenti riconoscono che l’utilizzo del sito avviene a proprio esclusivo rischio. Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non garantisce che il contenuto del sito e dei propri servizi soddisfi le richieste o le aspettative dell’Utente. Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non è responsabile per la mancata fruizione del servizio che dovesse dipendere da problemi di connessione alla rete Internet e per eventuali malfunzionamenti del sito. La navigazione su Internet è inoltre intrinsecamente insicura. Sebbene il sito dello Studio Legale Caviglia & Giuliani non sia normalmente veicolo di virus, worm, trojans o altri elementi dannosi, non è possibile escludere la possibilità che questi possano essere veicolati, per mezzo della navigazione su questo sito, sui computer degli Utenti. E’ pertanto esclusiva responsabilità di questi ultimi munirsi degli strumenti adeguati, come un Antivirus aggiornato, per garantire una navigazione sicura.

La presente clausola di esclusione della responsabilità non ha lo scopo di eludere il rispetto dei requisiti prescritti dalla normativa vigente, nè di escludere la responsabilità per i casi nei quali essa non possa essere esclusa ai sensi della normativa vigente.

Il sito viene fornito così “come è” e “come disponibile“. Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non offre alcuna garanzia specifica circa i risultati che sono attesi, sperati od ottenuti con l’uso del sito.

Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani declina ogni responsabilità per le eventuali pretese degli Utenti relative all’impossibilità di utilizzare il sito e/o i servizi per qualsiasi ragione. Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non potrà essere ritenuto inadempiente alle proprie obbligazioni né responsabile dei danni, pretese o perdite, dirette o indirette, derivanti agli utenti per il mancato e/o difettoso funzionamento delle apparecchiature elettroniche degli utenti stessi o di terzi, inclusi gli Internet Service Providers, di collegamenti telefonici e/o telematici non gestiti direttamente dallo Studio Legale Caviglia & Giuliani o da persone di cui questo debba rispondere, nonché da azioni di altri utenti o di altre persone aventi accesso alla rete.

Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani si riserva in ogni tempo il diritto di disconnettere, temporaneamente o permanentemente i propri servizi (o una qualunque loro parte). L’Utente riconosce che lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non potrà in alcun modo essere ritenuto responsabile verso l’Utenza o verso terzi per la sospensione o l’interruzione dei propri servizi.

Le informazioni (testuali o grafiche) relative ai beni e/o servizi eventualmente offerti sul sito ma che provengano direttamente da fornitori dello Studio Legale Caviglia & Giuliani, non comporteranno alcuna responsabilità per lo stesso, assumendo i singoli fornitori in proprio la responsabilità esclusiva delle indicazioni, specificazioni e descrizioni ivi riportate. Di conseguenza, lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non assume alcuna responsabilità in ordine ad inesattezze, errori di tipo grafico o garanzia esplicita o implicita sulle informazioni, i contenuti ed il software, la commerciabilità e l’idoneità a scopi specifici dei dati, beni e servizi comunicati od offerti dai fornitori sul sito, precisando tuttavia che, su richiesta e nei limiti di legge, fornirà i nomi, indirizzi e ogni altro dato necessario per identificare il fornitore e/o il produttore dei beni e servizi eventualmente offerti.

L’Utente si impegna a non utilizzare i servizi o funzionalità del sito per:

a) caricare, pubblicare, inviare privatamente o in altro modo trasmettere o diffondere contenuti che siano illeciti, dannosi, minatori, abusivi, molesti, diffamatori e/o calunniosi, volgari, osceni, lesivi della privacy altrui, razzisti, classisti o comunque reprensibili;

b) arrecare danno, in qualsivoglia modo, a minori di età;

c) falsificare la propria identità presentandosi, per esempio, come un rappresentante dello Studio Legale Caviglia & Giuliani, o in altro modo mentire circa il proprio rapporto con altri soggetti;

d) creare intestazioni o in altro modo manipolare segni distintivi o indicazioni al fine di contraffare l’origine di un contenuto trasmesso o diffuso tramite i servizi o qualsiasi altro tipo di funzionalità disponibile sul sito;

e) caricare, pubblicare, inviare privatamente o in altro modo trasmettere o diffondere un contenuto che non abbia il diritto di trasmettere o diffondere in forza di una previsione di legge, di contratto ovvero a causa di un rapporto fiduciario (per esempio informazioni riservate, informazioni confidenziali apprese in forza di una rapporto di lavoro o protette da un patto di riservatezza);

f) caricare, pubblicare, inviare privatamente o in altro modo trasmettere o diffondere un contenuto che comporti la violazione di brevetti, marchi, segreti, diritti di autore o altri diritti di proprietà industriale e/o intellettuale di terzi soggetti (“Diritti”);

g) caricare, pubblicare, inviare privatamente o in altro modo trasmettere o diffondere pubblicità, materiale promozionale, “junk mail”, “spam”, catene di S. Antonio, piramidi, o qualsiasi altra forma di sollecitazione non autorizzate o non richieste;

h) caricare, affiggere, inviare privatamente o in altro modo trasmettere o diffondere qualsivoglia materiale che contenga virus o altri codici, file o programmi creati per interrompere, distruggere o limitare il funzionamento dei software, degli hardware o degli impianti di telecomunicazioni di terzi;

i) interrompere il normale svolgimento dei dialoghi, causare lo scorrimento del video a velocità alla quale gli altri Utenti dei servizi non riescono a digitare o, comunque, agire in modo da intaccare la capacità degli altri utenti di compiere scambi in tempo reale;

j) interferire o interrompere i servizi e/o i server collegati con i servizi;

k) violare, intenzionalmente o no, qualsivoglia legge o regolamento applicabile;

l) perseguitare o in altro modo molestare terzi soggetti; raccogliere o immagazzinare dati personali degli altri utenti.

In ogni caso, resta espressamente inteso che lo Studio Legale Caviglia & Giuliani, su richiesta delle autorità competenti ed a fronte della comprovata illiceità e/o della offensività di taluni contenuti autonomamente inseriti nel sito da terzi mediante i menzionati servizi o qualsiasi altra funzionalità disponibile sul sito, agirà immediatamente per rimuovere tempestivamente tali contenuti, sempre compatibilmente con i tempi tecnici richiesti per tale operazione.

Collegamenti ad o da altre risorse della rete internet (linking).

Il sito potrebbe offrire collegamenti (d’ora in avanti “link”) ad altri siti web o ad altre risorse della rete Internet. L’Utente dà atto e riconosce che lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non può essere in alcun modo ritenuto responsabile per il funzionamento di tali siti o risorse esterne.

I collegamenti ipertestuali e di qualsiasi altra natura o basati su qualsiasi tecnologia al sito non possono essere creati senza il previo consenso scritto dello Studio Legale Caviglia & Giuliani. In ogni caso, la creazione di tali collegamenti, anche laddove autorizzati, non darà luogo ad alcuna responsabilità per lo Studio Legale Caviglia & Giuliani, fermo restando che lo stesso si riserva il diritto di richiedere in ogni momento la rimozione di tali collegamenti.

Lo Studio Legale Caviglia & Giuliani non è tenuto a controllare, ed effettivamente non controlla, il contenuto di tali siti e non assume alcuna responsabilità per il contenuto e/o il materiale, anche pubblicitario, divulgato su tali siti o risorse esterne o per i prodotti o servizi ivi offerti. Tali prodotti o servizi non possono considerarsi in alcun modo sponsorizzati, condivisi o supportati dallo Studio Legale Caviglia & Giuliani, e pertanto l’Utente assume ogni responsabilità per l’utilizzo e per gli acquisti eventualmente effettuati di detti servizi o prodotti.

Legge applicabile e giurisdizione.

La navigazione sul presente sito ed i rapporti tra questo e gli Utenti è regolata dalla legge italiana in vigore al momento della lite, indipendentemente dal proprio domicilio o dalla propria sede. Per ogni eventuale controversia insorta in relazione all’accesso od all’uso del sito, o in relazione all’uso del materiale ivi presente, o a qualsiasi altro titolo, tra l’utente ed il titolare del sito o altri soggetti che hanno collaborato, collaborano o collaboreranno alla realizzazione ed alla gestione dello stesso, l’Utente accetta l’esclusiva competenza del Tribunale di Pistoia.

Nato a Pistoia il 23/08/1969, si è laureato in Giurisprudenza nell’Aprile del 1998 presso l’Università degli Studi di Firenze discutendo con il Prof. Fabrizio Corbi una tesi in Diritto dell’Esecuzione Penale dal titolo “Il controllo giurisdizionale in materia di permessi“.

Nell’Aprile del 1998 ha iniziato la pratica forense presso lo Studio Legale dell’Avv. Carlo Durante, in Pistoia.

Nel Gennaio del 2001 ha iniziato l’attività professionale in proprio, aprendo l’omonimo studio legale, sempre in Pistoia.

Dal Gennaio 2008 è stato co-autore del 1° blog degli agenti immobiliari.

Principali campi di attività

Diritto civile, societario, vitivinicolo e nei riflessi che tali materie presentano nel campo del Diritto Penale e del Diritto Internazionale Privato.

Legale fiduciario di numerose agenzie immobiliari operanti in Toscana, con assistenza dal recupero crediti provvigionali alla predisposizione della modulistica da depositarsi presso le competenti CCIAA; dalla redazione dei contratti di mediazione alla redazione di contratti preliminari di compravendita, di locazione, opzione, dalla civile abitazione al commerciale, dalle aziende alle quote di società. Assistenza nelle affiliazioni in franchising e tutela del know-how.

Legale fiduciario di aziende agricole operanti nel settore della produzione e commercializzazione dei prodotti vitivinicoli, con particolare riferimento alla loro internazionalizzazione.

- Successo del convegno promosso da FIMAA-Confcommercio Pistoia -
Si è tenuto nei giorni scorsi presso la sede provinciale di Confcommercio Pistoia – un convegno organizzato da FIMAA sul tema: “Analisi delle problematiche relative alla riscossione delle provvigioni da parte del mediatore” a cura degli avvocati Giovanni Caviglia e Valeria Giuliani dell’omonimo studio legale di Pistoia.
Il convegno, incentrato su uno dei temi attualmente più dibattuti nell’ambito del settore immobiliare, ha visto la presenza di un numeroso pubblico attento e molto interessato, composto da agenti immobiliari di Pistoia e provincia.
Hanno presenziato al convegno il Presidente FIMAA Pistoia Adriano Benedettini e il Direttore di Confcommercio Pistoia Tiziano Tempestini.
Il convegno è stata poi l’occasione per promuovere la convenzione FIMAA con Mediofimaa che prevede interessanti e vantaggiose forme di accordo bancario e commerciale a favore dei soci FIMAA-CONFCOMMERCIO.
Molti sono gli spunti di riflessione e di interesse scaturiti dal convegno, tanto che FIMAA-Confcommercio è intenzionata ad organizzare prossimamente altri incontri di natura analoga, su temi e problematiche contingenti e particolarmente avvertiti dagli agenti e dagli operatori.
Ricordiamo infine che la Segreteria Provinciale FIMAA-Confcommercio è operativa presso la Confcommercio di Pistoia – Viale Adua (Dott. Marco Antraciti – tel.: 0573/991556).

Comunicato Stampa