Fondato in Pistoia nel gennaio 2001 dall’ Avv. Giovanni Caviglia, operando nel settore del Diritto Civile, Societario, Vitivinicolo e nella Internazionalizzazione delle Imprese, in ambito stragiudiziale e contenzioso, e nei riflessi che tali materie presentano nel campo del Diritto Penale e del Diritto Internazionale Privato, lo stesso, in un’ottica di espansione e specializzazione, nonché per essere maggiormente vicino alle esigenze di una crescente clientela, sempre più attenta alla quantità ed alla qualità del servizio legale fornito, è coadiuvato, dall’anno 2007, dalla Partner Avv. Valeria Giuliani, associata dal 2010.

Lo studio opera prevalentemente in Toscana, nelle sedi giudiziarie di Pistoia, Lucca, Pisa, Prato, Firenze e sedi distaccate, nonchè in Liguria, presso le sedi giudiziarie della provincia di Genova e, tramite una vasta rete di corrispondenti, offre assistenza professionale a livello nazionale ed internazionale, anche dinanzi alle magistrature superiori: inoltre si avvale della collaborazione di figure professionali esterne, di alto profilo, nei settori di indispensabile complementarietà.

Lo studio è fiduciario della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) della Provincia di Pistoia, con la quale si è conclusa un’apposita convenzione per tutte le attività professionali da svolgersi nell’interesse degli associati.

Da Venerdì 15 Maggio 2009, all’esito di attenti criteri di selezione, il Redazionale del Corriere della Sera “Il Mondo” ha selezionato il nostro Studio Legale.

Non è un traguardo, ma un punto di partenza molto prestigioso “… i nostri traguardi sono le soddisfazioni delle imprese ed aziende da noi assistite …”.

Uomini e Aziende – Il Mondo

- Successo del convegno promosso da FIMAA-Confcommercio Pistoia -
Si è tenuto nei giorni scorsi presso la sede provinciale di Confcommercio Pistoia – un convegno organizzato da FIMAA sul tema: “Analisi delle problematiche relative alla riscossione delle provvigioni da parte del mediatore” a cura degli avvocati Giovanni Caviglia e Valeria Giuliani dell’omonimo studio legale di Pistoia.
Il convegno, incentrato su uno dei temi attualmente più dibattuti nell’ambito del settore immobiliare, ha visto la presenza di un numeroso pubblico attento e molto interessato, composto da agenti immobiliari di Pistoia e provincia.
Hanno presenziato al convegno il Presidente FIMAA Pistoia Adriano Benedettini e il Direttore di Confcommercio Pistoia Tiziano Tempestini.
Il convegno è stata poi l’occasione per promuovere la convenzione FIMAA con Mediofimaa che prevede interessanti e vantaggiose forme di accordo bancario e commerciale a favore dei soci FIMAA-CONFCOMMERCIO.
Molti sono gli spunti di riflessione e di interesse scaturiti dal convegno, tanto che FIMAA-Confcommercio è intenzionata ad organizzare prossimamente altri incontri di natura analoga, su temi e problematiche contingenti e particolarmente avvertiti dagli agenti e dagli operatori.
Ricordiamo infine che la Segreteria Provinciale FIMAA-Confcommercio è operativa presso la Confcommercio di Pistoia – Viale Adua (Dott. Marco Antraciti – tel.: 0573/991556).

Comunicato Stampa

PROBLEMATICHE RELATIVE AL PAGAMENTO DELLA MEDIAZIONE

L’art. 1754 del codice civile recita: “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza”.

Il codice civile non definisce la fattispecie del contratto di mediazione, ma dispone sulla figura del mediatore, affermando, infatti, che il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza, rappresentanza o di mandato, avendo poi diritto ad una provvigione se il contratto è concluso.

Il rapporto di mediazione, sia che le parti conferiscano preventivamente l’incarico al mediatore, sia che accettino comunque l’attività da lui prestata, trae sempre origine e fondamento dalla volontà dei soggetti, manifestata sia esplicitamente, sia implicitamente mediante fatti concludenti, come nel caso in cui le parti, avendone conoscenza, abbiano concluso l’affare avvalendosi dell’opera svolta dal mediatore, dimostrando in tal modo di volerla accettare.

L’obbligazione del mediatore, il quale assume l’impegno generico di favorire la conclusione di un contratto cercando di procurare il consenso di altro soggetto, deve considerarsi adempiuta con l’espletamento leale dell’attività rivolta ad agevolare la formazione del contratto:l’ulteriore promessa di ottenere il consenso del terzo deve risultare in modo espresso.

Il carattere essenziale della figura giuridica del mediatore è la sua imparzialità, in quanto egli si interpone tra le parti come soggetto terzo in assenza di ogni vincolo di mandato o di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario. La mancanza, quindi, di un rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con le parti interessate alla conclusione di un determinato affare costituisce un requisito essenziale nella qualità del mediatore come stabilito dall’art. 1754 c.c..

La figura del mediatore, infatti, deve essere tenuta nettamente distinta dalla figura del mandatario, il quale non agisce con imparzialità, ma è incaricato dal mandate affinché compia determinati atti giuridici per suo conto, spendendo il nome del mandante stesso. Il mandatario ha diritto di rappresentare il mandante attraverso il negozio della procura, atto unilaterale che il mandante rivolge a terzi per investire il rappresentante di un potere, pertanto il mandato non può essere posto in essere per fatti concludenti a differenza della mediazione. Il mandatario che accetta l’incarico volto alla conclusione di un affare è tenuto all’obbligo di curarne l’esecuzione con diritto al compenso da parte del mediatore indipendentemente dal risultato conseguito e quindi anche se l’affare non è andato a buon fine; il mediatore, invece, non è soggetto a tale obbligo, in quanto, egli interponendosi in maniera neutrale e imparziale tra i due contraenti, ha soltanto l’onere di metterli in relazione, appianarne le divergenze e farli pervenire alla conclusione dell’affare alla quale è subordinato il compenso (come vedremo in seguito).

La L. 39/1989 che disciplina la professione del mediatore, stabilisce all’art. 6 che hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di mediazione, pertanto il contratto di mediazione stipulato con soggetti non iscritti negli appositi ruoli è affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa, con conseguente obbligo, per il soggetto non iscritto, di restituzione della provvigione percepita.

Pertanto, con la L. 39/1989 si evidenzia come primo requisito essenziale per il pagamento della provvigione, l’iscrizione del mediatore dell’apposito ruolo professionale tenuto presso le Camere di Commercio nelle loro sedi di competenza territoriale.

L’art. 9 della L. 39/1989 ha specificato che per ottenere l’iscrizione all’albo, l’interessato deve presentare domanda e che qualora l’attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dal legale rappresentante della società stessa. Di conseguenza, il soggetto stesso, se legale rappresentante di una società di mediazione, non può ritenersi ipso facto abilitato a svolgere l’attività di mediatore. Gli agenti immobiliari, quali titolari o rappresentanti legali delle proprie agenzie devono, quindi, essere iscritti personalmente nell’apposito ruolo dei mediatori, condizione primaria e necessaria per pretendere il pagamento della provvigione.

In secondo luogo, per legge e per consolidata e costante giurisprudenza, il diritto al pagamento della provvigione da parte del mediatore nasce al momento della conclusione dell’affare. Ma quando può dirsi veramente concluso l’affare? In quale momento?

Sulla scorta di quanto disposto dall’art. 1755 (ovvero: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”) la giurisprudenza sembrerebbe ammettere il pagamento della provvigione solo alla conclusione di un contratto definitivo o come dice il codice civile di un “affare” definitivo.

Cosa deve intendersi quindi per affare o contratto definitivo? E’ qui che effettivamente sorgono i problemi sulla riscossione del compenso per il mediatore.

Per affare, innanzi tutto, deve intendersi non solo il trasferimento di beni, ma qualsiasi operazione di contenuto economico che si risolva in un’utilità di natura patrimoniale: essa, pertanto, data la sua maggior latitudine rispetto alla nozione di contratto, è riferibile non soltanto ai contratti propriamente detti, ma ad ogni operazione generatrice di obbligazioni ed, infine, può essere riferito anche alla conclusione di una pluralità di contratti fra loro collegati e diretti, nel loro complesso, a realizzare un unico interesse economico.

(Molti giuristi, tra cui anche gli esponenti procuratori, si sono interrogati sulla validità della pluralità di contratti che portano alla stipula del definitivo, contratti suscettibili a produrre comunque obbligazioni tra le parti, ma la giurisprudenza, ad oggi sembra non attribuirgli alcun riconoscimento effettivo) … ma per adesso lasciamo da parte le osservazioni su tale punto (che sono e saranno molteplici) e vediamo meglio quando nella fattispecie un contratto è stato effettivamente concluso.

La conclusione dell’affare da cui nasce il diritto del mediatore alla provvigione deve intendersi il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo giuridico che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno; la giurisprudenza, quindi, è concorde ormai da tempo a riconoscere che la conclusione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi forma scritta quando richiesta ad substantiam.

Inoltre, ai fini del riconoscimento del diritto al pagamento della mediazione, l’affare è da ritenersi concluso tra le parti poste in relazione dal mediatore, quando tra loro sia costituito un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto; pertanto anche un contratto preliminare di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell’affare, in quanto tale tipo di contratto non è né nullo né annullabile, importando solo l’obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà.

Alla luce di tutto quanto fin qui osservato, si deduce che è pacifico che il diritto al pagamento della provvigione al mediatore per l’attività da lui svolta, nasce con la conclusione del rogito definitivo, ma è altrettanto pacifico che tale obbligo nasce se le parti sono addivenute alla stipula del contratto preliminare, contratto da considerarsi definitivo, nel rispetto degli art. 1322 – 1325 e 1326 del codice civile, ovvero di espressione dell’autonomia contrattuale delle parti, rivesta i requisiti dell’accordo tra le parti, e cioè vi sia un oggetto determinato, abbia la forma richiesta dalla legge a pena di nullità e abbia una funzione economico sociale, cioè una determinata causa. L’art. 1326 c.c. stabilisce che si ha “la conclusione del contratto quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”.

Ci si interroga se: solo il contratto preliminare e il contratto definitivo sono suscettibili al binomio proposta - accettazione con la conseguente nascita di obblighi tra le parti? Molte sono le discussioni, ma la giurisprudenza è orientata nel senso che solo il contratto preliminare e il contratto definitivo sono conclusivi dell’affare e soltanto da questi due tipi di contratti nascono il vicolo giuridico e le obbligazioni tra le parti; le stesse parti di conseguenza, possono agire per l’esecuzione in forma specifica o per il risarcimento del danno, solo in questo momento.

Il mediatore, quindi ha diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c. solo se l’affare si è concluso in seguito al suo intervento. La conclusione dell’affare deve ricollegarsi all’opera svolta dal mediatore per l’avvicinamento delle parti contraenti, con la conseguenza che anche le sole attività consistenti nel ritrovamento e nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. Per risultato quindi, s’intende la stipula di un contratto preliminare o di un rogito definitivo, unici contratti suscettibili a creare un vicolo giuridico in tal senso sino ad oggi ammessi dalla giurisprudenza.

Il diritto del mediatore alla provvigione, in sostanza, sorge allorché la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto di un concreto apporto causale all’attività da lui espletata senza necessità del perdurante intervento dello stesso in tutte le fasi fino alla conclusione del contratto, essendo sufficiente che l’accordo definitivo raggiunto dai soggetti nel negozio mediato costituisca il risultato concreto dell’opera svolta dall’intermediario per l’avvicinamento dei contraenti.

Bisogna sottolineare che l’intervento del mediatore non deve essere fattore esclusivo della conclusione, in quanto come già accennato, è sufficiente il carattere della completezza che può anche risolversi in una semplice segnalazione senza particolare attività ulteriore dal momento che quello che conta è il fatto che sussista un nesso di causalità, nel senso che l’opera del mediatore sia stata conditio sine qua non per la conclusione dell’affare (preliminare o definitivo).

Con la conclusione del vincolo giuridico tra le parti, e in particolare con la conclusione del preliminare, la parte acquirente di norma verserà una somma che le parti imputeranno ad acconto, caparra confirmatoria o penitenziale; le clausole che prevedono la “caparra”, avendo carattere vessatorio, importano non solo un obbligo ma un onere a carico di una parte e pertanto devono essere ulteriormente sottoscritte dalla parte che si assume l’onere in parola, per ritenersi valide ed efficaci.

La caparra confirmatoria si sostanzia nel versamento anticipato di una somma di denaro effettuata dall’uno all’altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio, attribuendo così a questo versamento anticipato non soltanto l’obiettiva funzione di anticipazione della prestazione dovuta, ma anche quella di rafforzamento della garanzia del vincolo obbligatorio; le due funzioni si distinguono soltanto rispetto alla destinazione finale della somma versata, in quanto in caso di esatto adempimento verrà imputata in conto prezzo, mentre nell’opposta ipotesi di inadempimento, verrà ritenuta dalla parte non inadempiente e quindi se inadempiente è il venditore restituirà il doppio della caparra, mentre se inadempiente è l’acquirente, il venditore avrà il diritto di ritenersi la somma nella misura versata.

Ai sensi, quindi, dell’art. 1385 c.c., la caparra confirmatoria assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, salva la possibilità della parte non inadempiente di richiedere la risoluzione o l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà essere provato nell’an e nel quantum, conservando la caparra solo la funzione di garanzia dell’obbligazione risarcitoria.

La caparra penitenziale, come disciplinata dall’art. 1386 c.c. viene prevista come corrispettivo per il recesso, convenzionalmente stabilito, con conseguente possibilità di sciogliere il contratto stesso per effetto della dichiarazione unilaterale recettizia del recedente ed il solo obbligo dello stesso di soggiacere alla perdita della caparra penitenziale.

Pochi accenni giurisprudenziali si sono avuti sulla cosiddetta mediazione atipica: la Cassazione afferma che ricorre la mediazione atipica quando è previsto che il pagamento del compenso al mediatore consegua all’attività da lui esaurientemente compiuta anche nel caso di recesso dalla conclusione dell’affare, nonché in caso di revoca anticipata dell’incarico.

E’ interessante segnalare inoltre, una pronuncia del Tribunale di Roma, con cui i Giudici di merito hanno individuato la fattispecie della mediazione atipica anche nell’ipotesi in cui nel relativo contratto sia stata inserita una clausola che prevede che il pagamento della provvigione avvenga in un momento diverso dalla conclusione dell’affare, conseguendo al mero esauriente svolgimento dell’attività del mediatore, come nel caso in cui abbia provveduto a mettere in relazione tra loro le parti interessate alla negoziazione.

La mediazione, però in tal caso, che resta a carico in maniera proporzionale tra le parti dovrà comunque essere commisurata all’attività effettivamente svolta, il cui onere della prova ricade sempre sul mediatore.

Ora, partendo dalla mediazione atipica, che può pagarsi in un momento diverso, e ricollegandosi a quanto prima accennato che vi possono essere una pluralità di contratti stipulati tra le parti prima di arrivare al definitivo, contratti stipulati quindi in sede di trattative e, se nel rispetto della legge e del codice civile, suscettibili a produrre obblighi, da tali contratti stipulati in sede di trattative può nascere l’obbligo di pagare la provvigione? Ovvero dalla proposta irrevocabile d’acquisto può nascere l’obbligo della provvigione?

La giurisprudenza è incline a concedere il pagamento della provvigione solo in presenza di un vincolo definitivo, pertanto dissente sul punto, ma le stesse norme del codice civile potrebbero far scaturire riflessioni profonde e diatribe giurisprudenziali sul punto. Lasciamo anche a tutti voi esperti del settore pratico, riflettere in merito.