La conoscenza di potenziali venditori ed acquirenti non sembra poi rientrare tra le notizie riservate, né risulta provato che vi fossero in corso trattative in esclusiva con l’ex franchisee, quale ex affiliata, i cui protagonisti siano stati sviati a favore della nuova figura imprenditrice.

*** *** ***

TRIBUNALE DI FIRENZE

Il Tribunale di Firenze terza sezione civile, composta dai magistrati

Dr. Massimo Valeriani                    Presidente

Dr. Giuseppina Guttadauro             Giudice

Dr. Silvia Chiarantini                      Giudice Rel.

Ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

Nel Giudizio Civile R.G. 4032/2008 su reclamo proposto da

Immobiliare X

Avverso

L’ordinanza emessa dal giudice del Tribunale di Firenze il 25.2.2008 ante causam, con la quale

Rigettava il ricorso presentato ex art. 700 c.p.c. da Immobiliare X teso ad ottenere l’ordine di immediata cessazione dell’uso del proprio marchio e insegna e la restituzione del programma elettronico nonché l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nelle zone di … per un periodo di sei mesi dalla cessazione del rapporto

Il collegio

Letto il reclamo di cui sopra, letta la comparsa di costituzione e risposta della resistente agenzia Y ed esaminati tutti gli atti di causa, sentite le parti, a scioglimento della riserva di cui all’udienza del 30.9.2008, osserva quanto segue.

Il ricorso presentato ante causam ha per contenuto l’anticipazione degli effetti dell’azione inibitoria (art. 2599 c.c.) derivanti da asserita concorrenza sleale con sviamento di clientela asseritamene dovuto alla protratta attività di intermediazione immobiliare da parte del franchisee Agenzia Y nonostante la risoluzione del contratto di franchising con Immobiliare X. Tale attività si sarebbe realizzata e ristarebbe realizzando nella zona di … da parte dell’Agenzia Y avvalendosi della stessa struttura, compresi marchi e insegna nonché programmi informatici già utilizzati nel corso del rapporto di franchising e ciò in violazione dell’art. III.6 del contratto di franchising che vincolava l’affiliata dopo la cessazione del rapporto a non svolgere attività concorrente con quella dell’affiliante e della rete neppure in forma indiretta e che inoltre la obbligava alla immediata cessazione dell’attività negli stessi locali oltre che alla loro chiusura per un periodo di sei mesi dopo lo scioglimento del rapporto.

La reclamante impugnando il provvedimento di rigetto di prima istanza niente lamenta in punto di dichiarata cessazione della materia del contendere con riferimento ala accertata cessazione della utilizzazione del marchio ed alla già avvenuta restituzione del software.

Quanto poi all’asserita concorrenza sleale nella parte in cui essa è stata fondata dalla ricorrente-reclamante sulla violazione dei patti contrattuali, in particolare sulla violazione della clausola III.6, in merito alla nullità delle clausole vessatorie, ivi compresa quella ora citata, la reclamante non ha fatto valere alcun motivo di impugnazione, riconoscendo implicitamente che l’originale del contratto non contiene la sottoscrizione delle c.d. clausole vessatorie con la conseguenza dichiarata nel provvedimento del giudice di prima istanza della loro nullità/inefficacia ai sensi dell’art. 1341 c.c.

La reclamante assume invece che il giudice di prima istanza non avrebbe considerato l’attività di concorrenza sleale comunque posta in essere dall’agenzia Y anche se non necessariamente in violazione di regole contrattuali, ma pur sempre in violazione dell’art. 2598 n. 3 c.c. che contempla anche una responsabilità aquiliana.

In sostanza l’Agenzia Y pur avvalendosi del complesso organizzativo dei beni della propria impresa avrebbe continuato e starebbe tuttora continuando a svolgere sia pure con altra insegna la stessa attività nella stessa zona con gli stessi clienti in tre uffici, uno dei quali in … e contemporaneamente starebbe continuando ad esercitare in altre zone ancora l’attività con il marchio della Immobiliare X essendo l’agenzia Y ancora presente sul mercato con detto marchio e quindi di fatto profittando dell’avviamento della stessa Immobiliare X. Di fatto la presenza della Agenzia Y in quella zona impedirebbe alla Immobiliare X di sottoscrivere altri contratti di franchising con altre agenzie.

In realtà ben difficilmente può dirsi che vi sia sviamento di clientela giacchè manca il presupposto fondamentale della esistenza di clientela della Immobiliare X nella zona in cui opera la Agenzia Y a seguito della cessazione del rapporto di franchising. Come già rilevato dal giudice di prima istanza non vi è dubbio che la Immobiliare X non è presente nel territorio di …

La reclamante ipotizza ugualmente uno sviamento di clientela, quanto meno potenziale, giacchè la stessa Immobiliare X non potrebbe aprire nuove agenzie e/o sottoscrivere altri contratti di franchising in quella zona proprio per la persistente presenza della Agenzia Y.

In realtà detta presenza non può costituire un pericolo neppure potenziale per la Immobiliare X, libera di aprire nuove agenzie.

Infatti, nella zona di … l’Agenzia Y opera quale … e non più sotto l’insegna e con marchio della Immobiliare X. Inoltre l’Agenzia Y opera in locali che sono diversi da quelli in cui operava coma Immobiliare X (cfr. doc. 6 reclamata) e ciò da dicembre 2007, vale a dire da epoca immediatamente successiva allo scioglimento del rapporto di affiliazione con la Immobiliare X. Va infine considerato che non è affatto dimostrato che l’Agenzia Y utilizzi nell’ambito territoriale di … il c.d. know-how di Immobiliare X, tanto meno che faccia utilizzo di notizie riservate, tanto che la stessa reclamante non è stata in grado di indicare quali conoscenza utilizzate dalla Agenzia Y la danneggerebbero (potenzialmente).

Per quanto appena detto, si può concludere che nel modo di operare della agenzia Y non è ipotizzabile sviamento di clientela neppure per una presunta confusione che ella potrebbe ingenerare nella clientela stessa.

Diversamente appare del tutto normale e non il risultato di una attività sistematica e preordinata a danneggiare l’ex affiliante, che alcuni clienti, intendendo questi i venditori e gli acquirenti, possono continuare a rivolgersi nella zona dell’Agenzia Y.

La conoscenza di potenziali venditori ed acquirenti, non sembra poi rientrare tra le notizie riservate, né risulta provato che vi fossero in corso trattative in esclusiva con la Agenzia Y, quale affiliata della Immobiliare X, i cui protagonisti siano stato sviati a favore della nuova figura imprenditrice.

Del tutto fuori luogo è il richiamo all’utilizzo di notizie relative alla clientela della zona di … laddove la Agenzia Y opera legittimamente quale Immobiliare X.

Va dunque confermata l’ordinanza del primo giudice con rigetto del reclamo e per effetto della soccombenza la reclamante va condannata al pagamento delle ulteriori spese relative a questa fase del procedimento cautelare che in mancanza di notula si liquidano in complessivi euro … oltre spese generali, IVA se dovuta e CAP di legge, di cui euro … per diritto, euro … per onorari.

P.Q.M.

Visti gli artt. 669 terdecies, 700 c.p.c.

Respinge il reclamo di cui sopra e conferma l’ordinanza del giudice di prima istanza del 25.2.2008 con cui respinge il ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato da Immobiliare X.

Condanna la reclamante al rimborso a favore della reclamata Agenzia Y delle spese del presente giudizio liquidate in complessivi euro … oltre spese generali, IVA  se dovuta e CAP di legge.

Così deciso in Firenze all’udienza camerale del 30.9.2008.

Il Giudice estensore                                                                    Il Presidente

F.to                                                                                                    F.to

La comunicazione per telegramma dell’avvenuta accettazione della proposta è perfettamente lecita in quanto di tale mezzo posso avvalersi i mediatori ai quali è attribuita la veste di nuncius

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Firenze sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 244/08

Nella causa civile iscritta al n. 75/2005 del ruolo generale degli affari civili e contenziosi promossa da:

IMMOBILIARE X rappresentata e difesa dall’Avv. … ed elettivamente domiciliata in Empoli c/o …                      Attrice

CONTRO

SIG.RA Y rappresentata e difesa dall’Avv. … ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in …                    Convenuta

Oggetto: pagamento somma

CONCLUSIONI DELL’ATTRICE

Come in atto di citazione

CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA

Come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato la ditta Immobiliare X conveniva in giudizio la sig.ra Y al fine di sentirla condannare al pagamento, in suo favore, della complessiva somma di €. 2.880,00 oltre interessi a titolo di pagamento di provvigione maturata dal 8.1.2005.

Si costituiva in giudizio la convenuta Sig.ra Y contestando la domanda attrice in fatto ed in diritto, evidenziando come nessuna provvigione sarebbe dovuta all’attrice.

Radicatosi il contraddittorio la causa veniva istruita documentalmente e con prove per interrogatorio formale e per testi; indi, sulle conclusioni così come rassegnate da entrambe le parti all’udienza del 11.3.2008, la causa veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dalle risultanze processuali e dalla documentazioni agli atti è emerso che la domanda promossa dalla ditta Immobiliare X nei confronti della sig.ra Y è fondata e meritevole di accoglimento.

La vicenda trae origine allorquando in data 6.11.2004 presso i locali della Immobiliare X, in … la sig.ra Y sottoscriveva proposta di acquisto di un immobile per civile abitazione di proprietà del sig. Z posto in … per il complessivo importo di €. 120.000,00.

Dai documenti di causa si evince che in data 9.11.2004 il sig. Z accettava la proposta di cui sopra e di conseguenza l’agenzia immobiliare ditta Immobiliare X provvedeva immediatamente ad inviare telegramma alla convenuta per comunicare l’avvenuta accettazione della sua proposta da parte del sig. Z.

Si rileva pertanto come dagli elementi di cui sopra possa senz’altro configurarsi la conclusione di un contratto preliminare atteso che la volontà delle parti, nella fattispecie che ci riguarda, è oltremodo esplicita in quanto è stato rispettato il binomio proposta-accettazione di cui all’art. 1326 c.c.. Infatti un contratto può dirsi concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 c.c.) ed è in quel preciso momento che sorge il vincolo giuridico suscettibile anche di esecuzione in forma specifica.

Ergo entrambe le parti erano a conoscenza che tra di loro era sorto un rapporto obbligatorio che conferiva reciprocamente diritto ad agire per l’adempimento dei patti ivi stipulati, a niente rivelando la circostanza che al preliminare poi non sarebbe seguita la stipula del definitivo.

Si rileva infatti come la proposta de quo, vincolata dalla irrevocabilità fino al 9.11.2004 è stata in pari data accettata, ed in pari data l’agenzia immobiliare attrice ha comunicato per telegramma l’avvenuta accettazione, tale comunicazione, avvenuta per telegramma, è perfettamente lecita in quanto di tale mezzo possono avvalersi i mediatori ai quali è attribuita la veste di nuncius (Trib. Monza 1.7.02).

Le circostanze di cui sopra, comunque, sono state oggetto di conferma da parte del teste di parte attrice sig. … che ha assistito prima alla telefonata e poi alla redazione del telegramma; del resto anche la sig.ra Y, nel corso dell’interrogatorio formale, non ha smentito i fatti.

Pertanto, alla luce di quanto sovraesposto la ditta attrice, che ha rivestito il ruolo di mediatore della vicenda, ha senz’altro diritto ad ottenere la provvigione in quanto l’affare – che consente al medesimo di conseguire il pagamento della mediazione – può ritener4si validamente concluso; le vicende successive alla costituzione del vincolo giuridico tra le parti sono irrilevanti per il mediatore (v. Cass. N. 18779/05).

Sul quantum si rileva che la richiesta di €. 2.880,00 (IVA compresa), pari al 2% del valore dell’immobile appare congrua e satisfattiva e comunque in linea con gli usi locali; gli interessi legali andranno a decorrere dalla data di messa in mora (racc. a.r. ricevuta l’8.1.2005) al soddisfo.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Elena Fontanelli, definitivamente pronunciando:

1)     Dichiara che la sig.ra Y è tenuta al pagamento della provvigione maturata dalla ditta Immobiliare X e di conseguenza condanna la sig.ra Y al pagamento, in favore della ditta Immobiliare X, in persona della titolare sig.ra … della complessiva somma di €. 2.880,00 oltre interessi legali dal 8.1.2005 al soddisfo.

2)     Condanna altresì la medesima al pagamento delle spese di causa all’attrice, che determina in complessivi €. … per diritti, €. … per onorari, €. … per spese esenti ed €. … per spese generali 12,5% oltre IVA e CAP come per legge.

Empoli, 22 Luglio 2008

Il Giudice Onorario

Dott.ssa Elena Fontanelli

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SEZIONE CIVILE

***

MEMORIA AUTORIZZATA

NELL’INTERESSE DI

AGENZIA Y CONVENUTA RESISTENTE

CONTRO

IMMOBILIARE X ATTORE RICORRENTE

(Con Avv. …)

nel Giudizio R.G. 19047 / 2007 – D.ssa Breggia

Udienza 14.02.2008

*** ***

La difesa Agenzia Y si riporta a quanto dedotto, esposto ed eccepito nella comparsa di costituzione e risposta ulteriormente precisando quanto segue.

All’udienza del giorno 7.02.2008, la difesa Immobiliare X ha prodotto due lettere datate 6.12.2001 con cui la Sig.ra Agenzia Y firma per la “concessione del marchio e la fornitura di servizi”. Tali comunicazioni esulano dal contratto per il quale la ricorrente Immobiliare X ha chiesto il provvedimento ex art. 700 c.p.c. che risale a quattro anni dopo, ovvero al 1.03.2005.

Nel 2005, la Agenzia Y avrebbe dovuto, eventualmente, avere un ulteriore comunicazione di “concessione del marchio e fornitura dei servizi”, relativa appunto all’ubicazione di Signa, anche se per tale contratto le parti avrebbero dovuto provvedere all’adeguamento imposto dalla L. 129/04, rendendo così vana l’eventuale comunicazione.

Per tali produzioni, in ogni caso, si contesta la conformità della copia all’originale.

Per quanto concerne, invece, la produzione relativa alla pubblicità che la Sig.ra Agenzia Y sembrerebbe aver effettuato sul sito www. … .it, il cui Webmaster è www. … .it , rileviamo che la presenza del nome esula dalla responsabilità della Agenzia Y, che non era a conoscenza dell’inserimento dati. La Sig.ra Agenzia Y, infatti, non ha dato nessun incarico al suddetto Webmaster di effettuare la pubblicità utilizzando ancora il marchio dell’Immobiliare X, come si evince in modo esplicito e chiaro dalla risposta data dall’Ing. … (doc. n. 1), presidente del sito www. … .it al cui contenuto integralmente si rimanda. Peraltro, facciamo notare al Giudice, che l’inconferente produzione è relativa alle unità locali di Castelfiorentino e Fucecchio, per cui in tale giudizio non rilevano. Se il Giudicante lo ritenesse opportuno ai fini di maggiori chiarimenti in merito, si chiede che il Sig. … venga sentito come persona informata sui fatti su tale circostanza.

La produzione del documento con cui la resistente comunica di aver rilasciato l’immobile di Signa sito in Via … e recante la data 14.12.2007, si riferisce, appunto al mero rilascio dei locali e non alla cessazione dell’uso del marchio e dell’insegna avvenuto in data 10.12.2007 come risulta dalla documentazione allegata al fascicolo di questa parte e in particolare dal documento n. 11, ovvero dalla comunicazione effettuata alla Camera di Commercio di Firenze di variazione dell’insegna in data 10.12.2007.

La Sig.ra Agenzia Y, infatti, per ovviare ad ogni inconveniente, aveva provveduto a coprire l’insegna e il marchio Immobiliare X, sollecitando la ditta addetta allo smontaggio dell’insegna a recarsi quanto prima sul luogo per provvedere all’asporto.

Anche di tale documento, comunque, si disconosce la conformità della copia prodotta all’originale non prodotto.

La difesa Immobiliare X all’udienza del 7.02.2008 ha mutato la domanda sulla concorrenza sleale; nel ricorso ex art. 700 c.p.c. notificato alla Agenzia Y chiedeva l’emanazione del provvedimento sulla base del patto di non concorrenza inserito nel contratto, mentre alla scorsa udienza deduceva l’attività di concorrenza sleale sulla base dell’art. 2598 c.c., n. 3. Tale richiesta è da considerarsi domanda nuova e, quindi, inammissibile, in quanto i due requisiti essenziali per l’emanazione del provvedimento d’urgenza sono il fumus boni iuris e il periculum in mora che devono essere individuati in modo preciso nell’atto introduttivo del giudizio. Non possono essere cambiati in modo arbitrario dalla parte richiedente in qualsiasi momento, anche se nella fattispecie sono del tutto mancanti. E precisiamo meglio.

Non vi è periculum in mora in quanto l’Immobiliare X non svolge attività di intermediazione immobiliare, ma essa ha un diritto di proprietà intellettuale proprio, ovvero il marchio e l’insegna, che concede in uso agli affiliati. L’affiliato, in tal caso com’era l’Agenzia Y, ha solo l’utilizzo del marchio, ma rimane responsabile personalmente, in quanto soggetto giuridico imprenditoriale autonomo e indipendente, nei confronti dei soggetti terzi, ovvero fornitori, dipendenti e clienti finali. Questa, infatti, è la disciplina del franchising, attività veramente svolta dalla ricorrente, che, anche nello spirito comunitario è stata individuata come quel contratto che ha per oggetto la concessione di un “insieme di diritti della proprietà industriale o intellettuale” e non la concessione di un parco immobili su cui esercitare l’attività di intermediazione immobiliare, come vuol sostenere parte avversa. Infatti, ammesso anche che il contratto sia valido, il parco immobili acquisito dalla Agenzia Y non sarebbe mai stato oggetto di riconsegna all’affiliante, in quanto esula dal contratto di franchising con essa stipulato. L’Immobiliare X può cedere la proprietà intellettuale, marchio e insegna, perché non gli è certo impedito dalla resistente, che non svolge la stessa attività, ovvero l’attività di franchising. In ciò la mancanza assoluta di danno nei confronti della ricorrente così come la scorrettezza professionale invocata con il non consentito mutamento di domanda introdotto in udienza dalla controparte. La ricorrente tenterebbe di dimostrare il danno anche per mezzo della produzione di una copia di non si sa bene quale pubblicazione, nella quale sono riportati immobili facenti parte del cosiddetto “parco immobili” della ricorrente: quegli stessi immobili li vende anche, o meglio devono essere venduti in via esclusiva dalla Immobiliare X con sede legale in Firenze, Via … ? Se fosse così siamo fuori dal concetto di franchising; la produzione non porta a niente.

Il fumus boni iuris viene fondato su una clausola contrattuale inserita in un contratto che questa difesa ritiene nullo, pertanto il Giudicante non potrà non valutare anche sommariamente la nullità del contratto. Per quanto concerne, quindi, la mancanza del fumus boni iuris ci si riporta a quanto già specificato in comparsa di costituzione ai punti 3,4 e 5.

Preme sottolineare, infine, che gli immobili della Agenzia Y sono venduti anche da altre agenzie, e in merito può essere sentito il Sig. … che ha gestito la rete internet dell’Immobiliare X sino a dicembre 2007. Sul punto si produce inoltre estratti pubblicitari della Immobiliare X da cui si evince che le agenzie di … (… S.r.l.) e … (… S.r.l.) pubblicizzano gli immobili ubicati rispettivamente in Signa e Castelfiorentino (doc. n. 2-5). Ci dobbiamo purtroppo ripetere, ma dov’è il danno per la ricorrente nel momento in cui altri affiliati hanno legittimamente ricoperto le zone lasciate dalla Agenzia Y? Gli immobili sono sul mercato, i proprietari e i venditori sono sul mercato, chiunque degli affiliati, con il Know-how e il marchio di Immobiliare X, che non vengono assolutamente utilizzati dalla Agenzia Y, perché relativamente al Know-how ritenuto non rispondente alle odierne regole di mercato, può entrare nelle zone di Castelfiorentino e Signa in aperta e legittima concorrenza.

All’uopo preme ancora sottolineare che ancora alla data del 6.01.2008 l’Immobiliare X pubblicizzava gli immobili su “La Pulce” indicando il numero della Agenzia Y nella sede di … (doc. n. 6-7-8) e oggi la stessa si trova citata per l’uso del marchio. La confusione sul mercato è indotta direttamente dalla ricorrente, sin dal ricevimento della lettera del 14.11.2007, qui prodotta in originale quale documento n. 9, era stata intimata ad evitare la suddetta pubblicazione.

P.Q.M.

Previa riunione del presente giudizio al giudizio contraddistinto dal numero 19048/2007 R.G., si chiede il rigetto delle domande avanzate in via cautelare dalla “Immobiliare X”, in quanto inammissibili per mancanza del fumus boni iuris e del periculum in mora, ovvero per l’infondatezza in fatto ed in diritto delle pretese avanzate, considerando anche il formale disconoscimento della copia del contratto prodotto al suo originale.

Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio.

Si producono: 1) Risposta a mezzo e-mail inviata dall’Ing. …; 2-5) Estratti pubblicitari Immobiliare X; 6-7) Estratti pubblicitari Immobiliare X con riferimenti telefonici della resistente; 8 ) Riferimenti telefonici Agenzia Y; 9) Lettera raccomandata a/r del 14.11.2007.

Salvis Iuribus.

Pistoia / Firenze 11.02.2008

SEZIONE CIVILE

***

COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA PER

AGENZIA Y CONVENUTA RESISTENTE

ditta individuale con sede in Empoli (FI), … (P.IVA …), iscritta nel Ruolo dei Mediatori al n. … del giorno … (REA …), in persona dell’omonimo titolare Sig.ra …, rappresentata e difesa  dal sottoscritto procuratore Avv.  … del Foro di Pistoia, giusta procura e mandato a margine del presente atto, e per elezione domiciliata presso lo studio dell’Avv.  …, sito in Firenze, Via  …, dichiarando di voler ricevere le comunicazioni di Cancelleria al numero di fax 0573.506004;

CONTRO

IMMOBILIARE X ATTORE RICORRENTE

(Con Avv. …)

nel Giudizio R.G. 19047 / 2007 – D.ssa Breggia

Udienza 07.02.2008

*** ***

Con Ricorso ex art. 700 c.p.c. ante causam notificato alla convenuta Y in data 17.01.2008, la Società “Immobiliare X”, con l’assistenza dell’Avv. …, ha richiesto all’intestato Tribunale l’accoglimento delle seguenti conclusioni:

“… a) l’immediata cessazione dell’uso del marchio “…”, dell’insegna e la restituzione del programma elettronico;

b) l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nelle zone di Signa e Lastra a Signa per un periodo di sei mesi dalla cessazione del rapporto …”.

In parte motiva del ricorso si legge che le richieste sono determinate dal fatto che la Sig.ra … continua ad esercitare l’attività di cui al contratto del giorno 01.03.2005 sotto l’insegna e marchio “I… (cfr. doc. n. 1).

Si costituisce in giudizio con la presente comparsa di costituzione e risposta la Sig.ra …, la quale contesta integralmente tutto quanto esposto ex adverso nel ricorso ex art. 700 c.p.c. e assume quanto segue.

1) AVVENUTA CESSAZIONE DELL’USO DEL MARCHIO E DELL’INSEGNA

Il ricorso ex art. 700 c.p.c. a firma dell’Avv.  … è stato depositato in data 13.12.2007, e controparte era perfettamente a conoscenza che almeno fin dal 10.12.2007 la comparente aveva cessato l’uso del marchio e dell’insegna “…”; a comprova di ciò la ricorrente per mezzo del suo procuratore ebbe ad inviare il fax che qui si produce come doc. n. 2 (cfr. doc. n. 2).

Il tutto prende le mosse da una prima contestazione effettuata da questa parte fin dal 14.11.2007, cui ha fatto seguito la comunicazione del giorno 21.11.2007 (cfr. doc. n. 3), con la quale la comparente “… considerando ovviamente cessato il rapporto di franchising, per inadempimento del franchisor … provvederà all’asportazione delle insegne nel più breve tempo possibile …”.

Ad ulteriore conferma produciamo preventivo n. 296/2007 – B della Società “…” del giorno 26.11.2007 relativo a n. 3 frontali di insegna con nuova denominazione “…” e relativa fattura (cfr. docc. nn. 4 – 5).

Comparando tutte le date della documentazione prodotta, su tale punto la domanda e è infondata e quindi non merita accoglimento avendo la comparente provveduto a quanto richiesto prima dell’introduzione del presente giudizio, nella piena consapevolezza di controparte, ma non per i motivi strumentalmente ed inconferentemente addotti dalla ricorrente, bensì per la nullità dei contratti in essere tra le parti oggi in causa.

2) RESTITUZIONE DEL PROGRAMMA ELETTRONICO

Nel corpo del Ricorso la ricorrente Immobiliare X ritiene di dover essere la destinataria della restituzione di un programma elettronico di gestione del database, ma la resistente non ne comprende le motivazioni, infatti:

a) il programma di gestione del data base denominato “…”, sviluppato da “…” è concesso in uso da quest’ultima alla Ditta Agenzia Y, così come risulta dal contratto che si allega in atti (cfr. doc. n. 6);

b) la Ditta Agenzia Y per la concessione d’uso del software in parola ha sempre regolarmente corrisposto alla Società “…” gli importi del canone d’uso (cfr. fatture “…” e intestate alla ditta “Agenzia Y” di cui ai docc. nn. 7 – 8 – 9).

Perché restituire all’Immobiliare X ciò che non è di sua proprietà?

I rapporti per l’utilizzo del software intercorrono tra la Società “…” (proprietaria del software) e la Ditta “Agenzia Y”, che ha direttamente acquistato dalla Società proprietaria e sviluppatrice (n.d.r. – …) la licenza d’uso e servizio.

Anche su questo punto cautelare, quanto meno in linea di fatto, nulla quaestio sull’evidente infondatezza della domanda.

3) IMMEDIATA CESSAZIONE DELL’ATTIVITA’ D’INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Parte ricorrente motiva la richiesta di cui sopra sulla scorta del contenuto degli art. III.2 e III.6 del contratto di Franchising del giorno 01.03.2005 (cfr. doc n. 10).

Gli articoli in parola sono chiaramente riproduttori di clausole vessatorie, in quanto determinano a carico della resistente un onere e, di conseguenza, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Tali articoli, in quanto vessatori, avrebbero dovuto essere oggetto di specifica trattativa e approvazione e quindi sottoposti alla doppia sottoscrizione per esplicita accettazione ex art. 1341 c.c.

Parte resistente a questo punto non può non rilevare l’assoluta difformità del contratti prodotti agli atti: l’originale di quello prodotto da questa parte (cfr. doc. n. 10) non coincide con la copia prodotta quale documento n. 1 dalla controparte.

Non resta, quindi, che essere maggiormente più precisi.

Il contratto prodotto in originale da questa parte è assolutamente mancante della parte relativa all’esplicita approvazione e sottoscrizione delle clausole vessatorie ex art. 1341 c.c., che sembra essere presente nella copia prodotta dalla controparte.

La circostanza è alquanto curiosa considerando che il contratto è stato sottoscritto in doppio originale.

Peraltro, non possiamo che continuare a rilevare la particolarità del fatto che, prima facie, l’originale in possesso della comparente risulti difforme dall’originale non prodotto dalla controparte.

Da qui la facile eccezione, che questa parte solleva di non conformità della copia prodotta da parte ricorrente al suo originale, ex art. 2719 c.c., con le ritenute conseguenze di rito, ovvero: “Il disconoscimento di conformità è diretto ad impedire la conferma della rispondenza della copia all’originale, così da non consentire l’utilizzazione della stessa come mezzo di prova” (ex plurimis Cass. 4395/2004).

A questo punto siamo costretti, al fine trarne tutte le conseguenze possibili, anche sotto il profilo di violazione di precisi precetti penali, a far notare alla controparte e maggiormente al Giudicante che, in maniera unica e singolare, le sottoscrizioni per accettazione delle clausole vessatorie del contratto del giorno 1.03.2005, così come risultanti dalla copia prodotta dalla ricorrente, sono perfettamente sovrapponibili per tratto e grafia alle sottoscrizioni apposte a chiusura del contratto. Non occorre essere periti per rilevare questa curiosa anomalia.

Vogliamo ancor più precisare, ad ulteriore conferma di quanto stiamo sostenendo, che “stranamente” il timbro “Agenzia Y”, sopra ed in prossimità della dicitura “L’Affiliato” così come risultanti alle pagine 10 e 11 del contratto in parola, hanno la medesima inclinazione, nonché le medesime irregolarità: i due elementi combaciano alla perfezione se sovrapposti; non solo ma le firme, a sigla, apposte sui timbri delle due pagine in esame guarda caso hanno la medesima dimensione, il medesimo tratto, la medesima ampiezza, nonché il medesimo attacco e fine. La nota curiosa ci sovviene nel momento in cui andiamo ad esaminare le sigle apposte a margine di ogni pagina contrattuale: ogni sigla è diversa dall’altra, pur attribuibile alla stessa mano. Solo l’ultima, quella che approva le clausole vessatorie, è assolutamente identica a quella apposta a chiusura delle condizioni di contratto. Sul punto a tempo debito la comparente vorrà e chiederà conto nelle giuste sedi.

Notiamo, tra l’altro che il carattere tipografico relativo all’approvazione ex art. 1341 c.c. delle clausole vessatorie contenute nel contratto, è diverso dal carattere tipografico dell’intero corpo del contratto.

La stessa “anomalia” relativa alla firma della resistente, ovvero la perfetta sovrapponibilità della sottoscrizione di pag. 11 con quella di pag. 10 è facilmente rilevabile, ictu oculi, anche per la sottoscrizione del legale rappresentante della ricorrente, Sig. …

Non crediamo all’ipotesi che due persone a distanza di ben due anni riescano ad apporre su due distinti contratti firme simili del corpo dei medesimi e assolutamente identiche guarda caso proprio nella sezione contrattuale che questa parte non rinviene nel proprio originale, ma che stranamente risulta nelle copie della ricorrente.

Quest’ultima eccezione è da riferirsi ad entrambi i giudizi introdotti dalla Immobiliare X, giudizi che dovranno necessariamente essere riuniti.

Sul punto il Giudicante tragga le sue conclusioni, noi lo abbiamo già fatto.

Per mero tutiorismo difensivo e, a questo punto per accademia, senza voler esser tacciati di presunzione, ci è necessario comunque proseguire nella difesa, per la parte di contratto apparentemente valida ed efficace.

L’art. III.6 del contratto del giorno 01.03.2005 sembra prevedere un patto di non concorrenza per la durata di mesi 6 dalla cessazione del rapporto franchisor / franchisee.

Ai sensi dell’art. 2596 c.c. il patto che limita la concorrenza è valido se circoscritto ad una determinata zona: nel contratto non rinveniamo alcuna esplicita limitazione territoriale.

Va da sé che tale patto contrattuale è di per sé nullo.

Peraltro a pag. 4 del ricorso leggiamo, ma sicuramente è un errore di battitura, che tra le parti sembra essere stato sottoscritto un “patto di concorrenza”: ma se c’è un patto di concorrenza perché viene richiesta l’immediata cessazione della legittima concorrenza?

Prima di affrontare l’esistenza o meno delle due condizioni dell’azione cautelare proposta, vale la pena accennare, ma la circostanza sarà oggetto di migliore valutazione in sede di merito, anche se ne delimitiamo i confini già da adesso, che, prescindendo dalla vessatorietà degli articoli contrattuali di cui sopra, il contratto di franchising del giorno 01.03.2005 è radicalmente nullo per mancato adeguamento del contratto medesimo alle precise disposizioni della L. 129/2004, intervenuta a colmare la lacuna dell’Ordinamento Giuridico Italiano, disciplinando totalmente la materia del franchising e consentendo, peraltro, la sanatoria dei contratti in corso.

4) NULLITA’ DEL CONTRATTO DI FRANCHISING

In data 25.05.2004 è entrata in vigore la Legge sul Franchising (L. 129/04), che individua precisi elementi essenziali che devono far parte di ogni contrattazione di affiliazione commerciale.

Particolare importanza assume l’art. 4 della Legge in parola: “… Almeno 30 giorni prima della sottoscrizione di un contratto di affiliazione commerciale l’affiliante deve consegnare all’aspirante affiliato copia completa del contratto da sottoscrivere, corredato dei seguenti allegati, ad eccezione di quelli per i quali sussistano obiettive e specifiche esigenze di riservatezza, che comunque dovranno essere citati nel contratto …”.

Dobbiamo porre l’attenzione alla circostanza che il legislatore ha inteso tutelare l’affiliato, in quanto “contraente debole”, per garantire una conoscenza più approfondita della proposta dell’affiliante.

L’articolo in parola impone al franchisor di “… consegnare … copia completa del contratto da sottoscrivere, corredato dei seguenti allegati … che comunque dovranno essere citati nel contratto …”.

Ciò che deve essere valutato dall’affiliato deve essere contenuto integralmente nella copia del contratto consegnato almeno 30 giorni prima, la normativa non lascia spazio ad interpretazioni di sorta: il contratto consegnato preventivamente, se accettato dall’aspirante franchisee, deve corrispondere perfettamente al contratto poi sottoscritto.

Ricordiamoci del punto appena esaminato.

L’art. 3, L. 129/04, individua il contenuto minimo del contratto e il comma 4 così testualmente recita: “… Il contratto deve inoltre espressamente indicare: a) l’ammontare degli investimenti e delle eventuali spese di ingresso che l’affiliato deve sostenere prima dell’inizio dell’attività; b) le modalità di calcolo e di pagamento delle royalties, e l’eventuale indicazione di un incasso minimo da realizzare da parte dell’affiliato; c) l’ambito di eventuale esclusiva territoriale sia in relazione ad altri affiliati, sia in relazione a canali ed unità di vendita direttamente gestiti dall’affiliante, d) la specifica del know-how fornito dall’affiliante all’affiliato; e) le eventuali modalità di riconoscimento dell’apporto di know-how da parte dell’affiliato; f) le caratteristiche dei servizi offerti dall’affiliante in termini di assistenza tecnica e commerciali, progettazione ed allestimento, formazione; g) le condizioni di rinnovo, risoluzione o eventuali cessione del contratto stesso.”.

La Legge in parola prevede, tra l’altro, una precisa disciplina transitoria all’art. 9, ovvero è stato concesso alle parti contrattuali un termine di un anno al fine di adeguare i contratti esistenti alle nuove disposizioni.

I contratti di franchising esistenti alla data di entrata in vigore della L. 129/04 dovevano essere adeguati alle nuove disposizioni entro e non oltre il 25.05.2005.

Relativamente al contratto sottoscritto in data 01.03.2005 tra “Immobiliare X” e la Sig.ra … dell’Agenzia Y e valevole per i Comuni di Signa e Lastra a Signa, con scadenza 28.02.2011, lo stesso, pur indicando in epigrafe il riferimento alla L. 129/04, è carente di tutti gli elementi di cui all’art. 4, ovvero: “… a) principali dati relativi all’affiliante, tra cui ragione e capitale sociale e, previa richiesta dell’aspirante affiliato, copia del suo bilancio degli ultimi tre anni o dalla data di inizio della sua attività, qualora esso sia avvenuto da meno di tre anni; b) l’indicazione dei marchi utilizzati nel sistema, con gli estremi della relativa registrazione o del deposito, o della licenza concessa all’affiliante dal terzo, che abbia eventualmente la proprietà degli stessi, o la documentazione comprovante l’uso concreto del marchio; c) una sintetica illustrazione degli elementi caratterizzanti l’attività oggetto dell’affiliazione commerciale; d) una lista degli affiliati al momento operanti nel sistema e dei punti vendita diretti dell’affiliante; e) l’indicazione della variazione, anno per anno, del numero degli affiliati con relativa ubicazione negli ultimi tre anni o dalla data di inizio dell’attività dell’affiliante, qualora esso sia avvenuto da meno di tre anni; f) la descrizione sintetica degli eventuali procedimenti giudiziari o arbitrali, promossi nei confronti dell’affiliante e che si siano conclusi negli ultimi tre anni, relativamente al sistema di affiliazione commerciale in esame, sia da affiliati sia da terzi privati o da pubbliche autorità, nel rispetto delle vigenti norme sulla privacy …”; e quindi di taluni elementi di cui all’art. 3, ovvero: “… a) l’ammontare degli investimenti … b) le modalità di calcolo … delle royalties … d) la specifica del know-how … f) le caratteristiche dei servizi offerti dall’affiliante in termini di assistenza tecnica e commerciale …”.

Circa questo contratto dobbiamo però rilevare un elemento: a chiusura, in ultima pagina, così testualmente leggiamo: “… Con riferimento al disposto dell’art. 4 L. 6 maggio 2004 n. 129, l’affiliato dichiara di aver ricevuto dall’affiliante, oltre trenta giorni prima della data di sottoscrizione del presente contratto, copia dello stesso, corredata dagli allegati ed integrata dai dati di cui alla predetta norma …”.

Ora, nella fattispecie, dove sono gli allegati imperativamente stabiliti dalla legge sul franchising?

L’art. 4 della L. 129/04 indica, precisamente, gli elementi che devono essere inseriti nella copia del contratto che poi dovrà essere sottoscritta dalle parti.

Sopra avevamo posto l’accento su un elemento, dicendo “ricordiamoci il punto appena esaminato”, ovvero, il contratto consegnato preventivamente, se accettato dall’aspirante franchisee, deve corrispondere perfettamente al contratto poi sottoscritto.

Come si può dire che la copia di quel contratto, con tutti gli allegati ed integrazioni richiesti dalla normativa, è stata consegnata al franchisee se poi quegli elementi nel contratto sottoscritto non si rinvengono?

I requisiti stabiliti dagli artt. 3 comma 4 e dall’art. 4 L. 129/04 devono essere indicati a pena di nullità, come a pena di nullità è richiesto l’adeguamento di ogni contrattazione esistente a quella data entro il 25 maggio 2005.

Pertanto, il contratto del 01.03.2005 essendo contrario a norme imperative è da ritenersi nullo.

5) FUMUS BONI IURIS

Parte ricorrente circa tale necessario presupposto di azione, esordisce sostenendo che il fumus boni iuris emerge chiaramente “… dai fatti sopra esposti …”, ovvero da mere dichiarazioni di parte e semplici lettere di apparenti contestazioni: manca assolutamente qualunque prova circa l’esistenza del fumus.

Parte ricorrente continua sostenendo e ritenendo l’esistenza di un’attività di concorrenza sleale, ma la chiara lettera dell’art. 2598 c.c., cui si rimanda, sfata ogni dubbio.

La ricorrente per concorrenza sleale sembra intendere un’attività diretta ad appropriarsi della clientela dell’affiliante “Immobiliare X”, in modo professionalmente scorretto.

E valga il vero.

A pag. 4 così testualmente leggiamo: “… Nel caso in esame, attività di concorrenza sleale è riscontrabile dal momento che sussiste la possibilità di clientela comune …”.

Tale ricostruzione non corrisponde affatto alla nozione giuridica di concorrenza sleale come disciplinata dal codice civile e come tale non corrisponde a verità.

“La concorrenza sleale, deve consistere, in attività dirette ad appropriarsi illegittimamente dello spazio di mercato ovvero della clientela del concorrente, che si concretino nella confusione dei segni prodotti, nella diffusione di notizie e di apprezzamenti sui prodotti e sull’attività del concorrente o in atti non conformi alla correttezza professionale; con la conseguenza che l’illecito non può derivare dal danno commerciale in sé né nel fatto che una condotta individuale di mercato produca diminuzione di affari nel concorrente, in quanto, il gioco della concorrenza rende legittime condotte egoistiche, dirette al perseguimento di maggiori affari, attuate senza rottura delle indicate regole legali della concorrenza” (Cass. 30.07.1996 n. 6887).

Il franchisor “Immobiliare X” non ha nella zona di Signa (FI) alcun tipo di clientela per l’acquisto o la vendita di beni immobili e, comunque, per ogni altra attività inerente le agenzie immobiliari.

Come può la Ditta “Agenzia Y” essersi appropriata di clienti dell’affiliante se quell’affiliante in zona non ha clienti?

I clienti della Ditta “Agenzia Y”, che oggi si fregia dell’insegna “…” (insegna non lesiva di alcun diritto / obbligo contrattuale o di legge), sono proprietari di immobili che hanno conferito incarico a vendere anche ad altre agenzie, nulla togliendo all’”Immobiliare X” che nella zona di Signa non vende immobili.

A scanso di ogni facile equivoco e confusione, facciamo presente che “…”, ad oggi non è un marchio di alcun franchising, bensì è il nome dell’insegna a cui fa capo la Ditta Agenzia Y (cfr. doc n. 11).

A titolo esemplificativo questa parte produce estratto del settimanale “Panorama Casa Pocket”, edito il giorno 24.01.2008 dal quale risulta che:

- pag. 56, riferimento GR70042 corrisponde all’immobile con riferimento L7065 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 9;

- pag. 56, riferimento GR70067 corrisponde all’immobile con riferimento A123 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 24;

- pag. 56, riferimento GR70108 corrisponde all’immobile con riferimento L7058 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 16;

- pag. 56, riferimento GR70168 corrisponde all’immobile pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 20;

- pag. 57, riferimento GR70142 corrisponde all’immobile con riferimento L7165 pubblicizzato da “…” su “Panorama Casa Pocket” del 28.01.2008 pag. 30;

- pag. 57, riferimento GR70089 corrisponde all’immobile con riferimento L025 pubblicizzato da “…” sulla medesima edizione a pag. 82;

- pag. 57, riferimento GR70104 corrisponde all’immobile con riferimento A/161 pubblicizzato da “…” sulla medesima edizione a pag. 34 (cfr. docc nn. 11 -13).

Così stando le cose l’ “Immobiliare X” dovrebbe promuovere azione nei confronti di tutte quelle agenzie che trattano i medesimi immobili dei propri affiliati: ci pare una bella forzatura.

Altro discorso sarebbe se nella zona vi fosse un’altra agenzia affiliata “Immobiliare X”: in questo caso però sarebbe l’agenzia e non il franchisor ad essere legittimato ad agire in via cautelare per eventuale violazione del canone di concorrenza sleale.

6) PERICULUM IN MORA

Parte ricorrente sembra non avere le idee chiare sul pregiudizio che asserisce arrecato dalla  Agenzia Y: siamo in presenza di sviamento o di sottrazione di clientela?

Circa la sottrazione, ci riportiamo a quanto detto in modo chiaro e preciso al punto n. 5.

Sullo sviamento della clientela, parte ricorrente dovrebbe essere più precisa: in che senso la Ditta “Agenzia Y” svierebbe la clientela in base al disposto di cui l’art. 2598 c.c.?

Questa difesa sottolinea che per quanto già fin qui esposto, non si ravvisa nello svolgimento dell’attività della Ditta “Agenzia Y” alcuno dei requisiti stabiliti dall’art. 2598 c.c. che disciplina la concorrenza sleale.

*** *** ***

Vale la pena ricordare che requisiti fondamentali per un provvedimento di urgenza sono il fumus boni iuris e il periculum in mora, che controparte non ha minimamente provato; solo per questo la domanda cautelare dovrà essere ritenuta inammissibile.

Peraltro vogliamo ancora una volta sottolineare che la domanda cautelare è fondata su elementi contrattuali inefficaci, perché vessatori, e comunque fondata su contratto radicalmente nullo.

*** *** ***

Tra le stesse parti è pendente altro giudizio cautelare rubricato al numero 19048/2007 R.G., con udienza fissata per il medesimo giorno del presente giudizio.

Per tale regione, fin da ora, si chiede la riunione dei due giudizi, avendo peraltro il medesimo oggetto.

P.Q.M.

Previa riunione del giudizio R.G. 19048 / 2007 al presente, si chiede il rigetto delle domande avanzate in via cautelare dalla “Immobiliare X”, in quanto inammissibili per mancanza del fumus boni iuris e del periculum in mora, ovvero per l’infondatezza in fatto ed in diritto delle pretese avanzate, considerando anche il formale disconoscimento della copia del contratto prodotto al suo originale.

Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio.

SI DEPOSITA

Documenti richiamati e numerati nel corpo del presente atto.

Salvis Iuribus.

Con osservanza.

Pistoia / Firenze, lì 31.01.2008

*** *** ***

Leggi tutti gli atti del Giudizio

*** *** ***

TRIBUNALE DI FIRENZE

III Sezione Civile

Il Giudice Luciana Breggia, sciogliendo la riserva del 14 febbraio 2008,

Nel Ricorso ex art. 700 c.p.c.  - R.G. n. 19047/2007 avente ad oggetto:

cessazione uso marchio, insegna e restituzione programma elettronico

Promosso da

Immobiliare X … ricorrente

Nei confronti di

Agenzia Y … resistente

rilevato

-         che l’Immobiliare X ha chiesto in via di urgenza che fosse ordinata alla Agenzia Y l’immediata cessazione dell’uso del marchio …, dell’insegna e la restituzione del programma elettronico;

-         che la ricorrente ha chiesto nella stessa sede anche che fosse ordinata all’Agenzia Y l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nelle zone di Signa e Lastra a Signa per un periodo di sei mesi dalla cessazione del rapporto;

-         che parte ricorrente fonda la propria domanda in via cautelare sulla disciplina prevista nel contratto di franchising intercorso tra la stessa e l’Agenzia Y, in particolare in ordine alle conseguenze derivanti dalla risoluzione del contratto, nonché sulla circostanza che la continuazione, nei medesimi locali, di un’attività di intermediazione immobiliare da parte della resistente integri gli estremi di cui all’art. 2598 c.c. in teme di concorrenza sleale, in quanto l’Agenzia Y si avvarrebbe delle conoscenze acquisite grazie al rapporto di franchising e svierebbe così la clientela della Immobiliare X;

-         che, costituendosi, l’Agenzia Y ha sostenuto di aver cessato l’utilizzazione del marchio in data antecedente alla notifica del ricorso;

-         ha sostenuto inoltre che nessuna licenza ha ricevuto per l’utilizzazione del software dalla Immobiliare X, in quanto proprietaria del software sarebbe la società Z, con la quale vi è un regolare contratto di licenza;

-         rileva, ancora, l’Agenzia Y che le clausole contrattuali invocate da parte ricorrente siano vessatore e, come tali, avrebbero necessitato di un’apposita sottoscrizione, cosa che viceversa non è avvenuta; che, infatti, il contratto depositato in copia dalla ricorrente non coincide con l’originale; che comunque il contratto di franchising sarebbe nullo per violazione della specifica normativa di settore;

-         infine parte resistente rileva la insussistenza dei presupposti di cui all’art. 2598 c.c., in quanto non vi sarebbe nessuno tipo di concorrenza sleale da sviamento di clientela, atteso che nell’area di riferimento parte ricorrente non svolge alcun tipo di attività di intermediazione immobiliare e di conseguenza, non ha clienti;

-         che parte ricorrente con memoria autorizzata precisava e specificava le proprie conclusioni chiedendo provvedimento ex art. 700 c.p.c. finalizzato a: “a) ordinare alla Agenzia Y l’immediata cessazione dell’attività di intermediazione immobiliare nella zona di Signa e di Lastra a Signa, esercitata presso i locali in Signa, Via …; b) in caso di inottemperanza da parte della società convenuta all’ordine di inibitoria, condannare la Agenzia Y a pagare alla ricorrente una somma che si chiede sia determinata dal giudice secondo criteri di giustizia; c) stabilire fin d’ora ex art. 669 duodecies c.p.c. le modalità di attuazione dell’emanando provvedimento cautelare d’urgenza; d) disporre la pubblicazione del concedendo provvedimento cautelare d’urgenza, da eseguirsi a cura e spese della convenuta, mediante inserzione per estratto in uno o più giornali designati dal Giudice (tra i quali comunque “La Nazione”), o con le diverse modalità che il Giudice riterrà più opportune”;

ritenuto

-         che quanto all’utilizzazione del marchio ed alla restituzione del software debba essere dichiarata cessata la materia del contendere;

-         che, effettivamente, le clausole contrattuali richiamate da parte ricorrente appaiono prima facie nulle perché mancanti della necessaria sottoscrizione dell’Agenzia Y;

-         che, infatti, dopo il disconoscimento della copia prodotta dalla ricorrente (con sottoscrizione ex art. 1341 c.c.) la ricorrente non ha prodotto l’originale o dimostrato in altro modo l’effettiva doppia sottoscrizione;

-         che, in ordine alla concorrenza sleale per sviamento di clientela ex articolo 2598 c.c. appaia in questa sede mancante del requisito del fumus boni juris per concedere la tutela in via cautelare d’urgenza, in quanto non vi è una situazione di concreta concorrenzialità tra i due imprenditori, per non essere contestata la circostanza della mancata presenza della Immobiliare X nel territorio preso in considerazione;

-         che conseguentemente non si può parlare di sviamento di clientela, nemmeno potenziale, poiché la potenzialità presa in esame dalla giurisprudenza citata dal ricorrente attiene esclusivamente all’attitudine astratta allo sviamento delle condotte poste in essere dal concorrente in un mercato che presenti comunque l’operatività concreta dei due imprenditori, mentre nel caso de quo non è configurabile proprio il profilo materiale della concorrenza;

-         ritenuto che, anche con riguardo al presupposto del periculum in mora non vi sia l’immediatezza del danno palesato dal ricorrente per non esserci, allo stato, alcuna clientela della Immobiliare X da sviare;

-         ritenuto, perciò, che le domande di parte ricorrente non possano essere accolte e che le spese del procedimento debbano essere liquidate in questa sede e poste a carico della parte soccombente Immobiliare X;

P.Q.M.

A) Rigetta le domande avanzate dalla Immobiliare X perché infondate nei presupposti ex articolo 700 c.p.c.;

B) Condanna l’Immobiliare X a rifondere le spese del procedimento cautelare alla Agenzia Y che si liquidano in euro … per diritti, euro … per onorari, oltre spese generali, IVA e CAP come per legge.

Firenze 25 Febbraio 2008

Il Giudice

Luciana Breggia

*** *** ***

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice di Pace di Pistoia Dott. Laura Loss

Ha pronunciato la seguente

Sentenza n. 1131/06

Nella causa n. 28/05 avente ad oggetto: pagamento somma

Promossa da

Immobiliare X … attrice

Nei confronti di

Sig.ra Y … convenuta

Decisa in Pistoia in data 05-12-2006 sulle seguenti conclusioni:

per l’attrice.

“Condannare la Sig.ra Y al pagamento in favore della Immobiliare X della somma di euro 2.500,00 a titolo di provvigione per la mediazione o comunque a quella somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

Per la convenuta:

“Rigetto della domanda attorea, in quanto infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese, diritti e onorari.”

Fatto e processo

Il Sig. ………, quale titolare della Immobiliare X ha citato in giudizio la Sig.ra Y per sentirla condannare al pagamento di una somma di denaro a titolo di provvigione per l’attività prestata.

L’attore assume infatti di aver svolto nel marzo 2004, nella sua qualità di agente immobiliare, opera di mediazione per la vendita di un’abitazione sita in Pistoia, loc. Cireglio, fra la convenuta ed un proprietario, il Sig. Tizio. Lo stesso dichiara di essere stato contattato all’epoca dalla Sig.ra Y per l’acquisto di una casa nella zona collinare di Pistoia, di essere stato informato dal geometra Mevio dell’esistenza a Cireglio di una casa in vendita di proprietà di Tizio e altri, e di essersi recato varie volte insieme alla convenuta presso tale abitazione. L’attore afferma che durante tali incontri venne anche indicato dal Sig. Tizio il prezzo di vendita dell’immobile pari ad euro 120.000,00/125.000,00 e venne precisato dallo stesso che era in corso un’altra trattativa con una terza persona.

L’immobiliare X asserisce che la convenuta dichiarò successivamente di non essere più interessata all’acquisto dell’immobile, immobile che invece acquistò con contratto di compravendita stipulato in data 29-07-2004. A parer dell’attore la compravendita in oggetto si è conclusa grazie all’attività di mediazione svolta dallo stesso, il quale ha diritto pertanto al pagamento della provvigione nella misura del 2%, pari a quella di tariffa ad uso locale per le vendite immobiliari, sul prezzo realmente convenuto fra le parti, pari a non meno di euro 125.000,00.

L’immobiliare X precisava pertanto le conclusione sopra indicate.

Si è costituita la Sig.ra Y chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto del tutto infondata sia in fatto che in diritto. La convenuta non nega di essere stata accompagnata dal Sig. ……. Dell’Immobiliare X presso l’immobile sito in Cireglio – successivamente acquistato – tuttavia precisa che il Sig. Tizio, durante i loro incontri, aveva sempre dichiarato di non volere affidare la trattativa ad un’agenzia immobiliare, anche perché l’immobile in questione era già stato oggetto di un preliminare di compravendita, con tanto di caparra versata. La Sig.ra Y asserisce pertanto che fra la stessa ed il Sig. Tizio non è mai iniziata alcuna trattativa per mediazione dell’Immobiliare X e quindi allo stesso non spetta alcuna provvigione. In punto di diritto poi la convenuta eccepisce la mancanza del nesso di causalità fra la conclusione dell’affare di cui si tratta e l’attività svolta dal mediatore, posto che il Sig. Tizio, quale semplice comproprietario, non aveva la legittimazione a proporre la vendita dell’immobile e non voleva avvalersi di alcun mediatore.

La causa veniva istruita con documenti e prove testimoniali; all’udienza del 11-10-2006 venivano precisate le conclusioni ed il giudicante, ritenendo matura la causa, la tratteneva in decisione, dando termine alle parti per il deposito delle memorie conclusionali.

Motivi della decisione

E’ pacifico che il Sig. ……., quale titolare dell’Immobiliare X è stato contattato telefonicamente dalla Sig.ra Y interessata all’acquisto di un immobile sulle colline di Pistoia.

Dall’istruttoria dibattimentale è emerso che fra la fine di marzo e l’inizio di aprile 2004 quest’ultima è stata accompagnata dall’attore due o tre volte presso l’abitazione oggetto della vendita, di proprietà del Sig. Tizio ed altri, sita in Cireglio. Il Geometra F. ha riferito che nel corso di tali incontri venne intrapresa una trattativa con il Sig. Tizio, delegato dagli altri proprietari e venne anche indicato il prezzo di vendita dell’abitazione, pari ad euro 120.000,00. Durante l’ultimo incontro la convenuta dichiarava – così come riferito dalla stessa in sede di interrogatorio formale – di non essere più interessata alla compravendita, anche in considerazione del fatto che tale immobile – così come a lei riferito dal Sig. Tizio – era oggetto di trattative intraprese dagli altri comproprietari. Al contrario in data 29-07-2004 l’immobile in questione veniva acquistato dalla Sig.ra Y con contratto di compravendita stipulato dal Notaio B.

Il contratto preliminare era stato stipulato in data 21.06.2004 dal geometra P., marito della Sig.ra Y, con versamento della somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra.

A parer del giudicante il breve lasso di tempo intercorso fra il contratto preliminare e l’ultimo incontro avvenuto fra le parti all’inizio del mese di aprile – durante il quale era stato anche parlato del prezzo dell’immobile – è sintomatico del fatto che in realtà le trattatove non si erano mai interrotte. Il geometra F. – incaricato dalla convenuta di redigere la perizia tecnica dell’immobile per la stipula del rogito – ha dichiarato a tal proposito che il P. aveva avanzato nell’aprile/maggio 2004 una proposta di acquisto all’Avv. ……, poi sottoscritta da tutti i comproprietari. Tale proposta, datata 21-06-2004 era di euro 123.000,00, ossia più o meno la somma richiesta originariamente dal Sig. Tizio, di euro 125.000,00.

La compravendita di cui si tratta si è conclusa pertanto per effetto dell’intervento dell’immobiliare X, la quale ha messo in relazione le parti per la conclusione dell’affare.

L’attore ha diritto dunque al pagamento della provvigione.

Per la giurisprudenza della Suprema Corte infatti non è richiesto che tra l’attività svolta dal mediatore e la conclusione del contratto sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, bensì è indispensabile che la messa in relazione da parte del mediatore costituisca l’antecedente necessario alla conclusione dell’affare, seppure attraverso fasi e vicende successive e con l’intervento – come nel caso di specie – di altri soggetti.

In altre parole anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente – nella fattispecie in esame uno dei comproprietari dell’immobile – o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione.

In conclusione la convenuta Sig.ra Y deve pagare in favore dell’attore a titolo di provvigione per la mediazione prestata la somma di euro 2460,00 pari al 2% sul prezzo di euro 123.000,00, secondo le tariffe ad uso locale per le vendite immobiliari.

Conforme a giustizia compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, accoglie la domanda attrice; condanna la convenuta Sig.ra Y a pagare in favore della Immobiliare X la somma di euro 2.460,00; compensa fra le parti le spese di giudizio.

Pistoia 05-12-2006

Il Giudice di Pace

Dott. Laura Loss

*** *** ***

UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI EMPOLI

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice di Pace di Empoli

Dott. Filippo Iannitelli ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 296/06

Causa Civile n. 636/05 R.G.C.

Promossa da

Immobiliare X … attore

Contro

Sig. Y … convenuto contumace

Oggetto: pagamento somma per prestazione di mediazione

Conclusioni

Voglia il Giudice, ritenere e statuire il Sig. Y tenuto al pagamento della provvigione maturata dall’Immobiliare X, montante ad €. 2.400,00 IVA compresa.

Per l’effetto, condannare il Sig. Y al pagamento in favore della Immobiliare X, a titolo di provvigione naturale non corrisposta, oltre interessi maturati dal 16/02/05 all’effettivo soddisfo.

Comunque condannare il convenuto al pagamento della somma maggiore o minore di giustizia, nei limiti di competenza per valore del giudice adito.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari della presente causa.

In fatto e diritto

Con citazione inoltrata, l’Immobiliare X, ut sopra, esponeva quanto segue.

In data 05/10/04, in Empoli, il Sig. Y e la Sig.ra Mevia ebbero a sottoscrivere nei locali della Immobiliare X una proposta di compravendita, avente ad oggetto una civile abitazione ed un appezzamento di terreno, per il corrispettivo di €. 130.000,00, di cui €. 100.000,00 venivano versati a titolo di caparra confirmatoria (doc. 1).

Nella successiva data del 19/11/04, i contraenti addivenivano quindi ad un contratto preliminare di compravendita, con ulteriore stipula di contratto notarile da parte del dottor ….. di Fucecchio, per un importo versato di €. 100.000,00 in attesa del completamento del prezzo.

Rogito chiaramente raggiunto, grazie all’intermediazione della Immobiliare X alla quale, peraltro, non era stata versata la provvigione di €. 2.000,00 oltre IVA, da parte del Sig. Y, avendola già erogata per quanto riguardava la Sig.ra Mevia.

Iniziata la causa, il Sig. Y restava contumace, presentandosi tuttavia a rispondere all’interrogatorio formale deferitogli, in data 13/01/06. Udienza, in cui veniva assunta a teste anche la Sig.ra Mevia.

Il 06/04/05, precisate le conclusioni, la causa era trattenuta a sentenza.

Motivi della decisione

Circa l’esistenza del contratto di mediazione e la debenza della provvigione.

Corrisponde certamente alla verità che il Sig. Y, come riferisce nell’interrogatorio formale, non abbia conferito alcun incarico formale all’agenzia immobiliare X.

Né si mette in dubbio che il convenuto abbia esposto l’avviso scritto su faesite, anche se non è certo che lo scritto mostrato al Giudice sia quello originario.

Le circostanze tuttavia non rilevano, in quanto vi sono ulteriori elementi idonei a confortare la convinzione del Giudice.

E’ acclarato che:

1) Il Sig. Y si sia recato nell’agenzia immobiliare X, in Empoli;

2) È provato, per confessione, che nei locali si sia svolta la trattativa che ha procurato poi l’affare al Sig. Y stesso;

3) È provato ulteriormente che, detti locali, siano muniti dell’insegna di agenzia immobiliare e che, ove il convenuto no vi si fosse recato, probabilmente il contratto non si sarebbe concluso;

4) Diventa infine irrilevante che il primitivo preliminare sia stato poi, una volta procurato e consolidato l’affare, rimaneggiato per mano del notaio;

5) Nessuno influenza può avere, di fronte al fatto oggettivo della stipula di contratto notarile, l’eventuale riserva o intendimento del venditore.

Invero le provvigioni, nella fattispecie, sono dovute per contratto o “per facta concludentia”.

Concorde, in proposito, la giurisprudenza.

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta …

Cass. Civ. sez. III, 11/04/2003, n. 5762

In tema di mediazione, la semplice attività consistente nel reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti.

Cass. Civ. sez. III, 17/05/2002, n. 7253

E’ elemento comune della mediazione e del contratto atipico di procacciamento di affair la prestazione da parte del mediatore e del procacciatore di una attività di intermediazione, diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, purchè uno dei contraenti abbia avuto conoscenza dell’affare e abbia preso contatto con l’altro per la esclusiva opera del mediatore e del procacciatore, che ha così acquistata efficacia di concausa della conclusione di esso.

Cass. Civ. sez. III, 17/12/1996, n. 11244

Nel contratto di mediazione, la nozione di “affare” – alla conclusione del quale sorge, per il mediatore, il diritto al pagamento della provvigione – include ogni operazione il cui contenuto economico presenti una qualche utilità patrimoniale.

Trib. Firenze, 09/05/2003

Dalla stessa attività umana e dalle modalità di condotta, del resto, si può dedurre l’esistenza di un eventuale vincolo, dovuto a legge oppure alla volontà delle parti.

Il contratto di mediazione infatti – per il quale non è necessaria la forma scritta – può emergere anche per “facta concludentia“.

Il consenso necessario per ritenere conclusivo il contratto di mediazione immobiliare, ove non sia frutto di uno specifico incarico conferito al mediatore, può essere manifestato validamente anche “per facta concludentia” come quando la parte si avvalga consapevolmente dell’opera del mediatore ai fini della conclusione dell’affare.

Cass. Civ. sez. III, 25/05/2001, n. 7126

Riassumendo, Il Sig. Y è venuto certamente in contatto con l’agenzia immobiliare, recandosi nei locali della stessa, dove ha concluso un affare, in seguito perfezionatosi.

Quanto all’esonero dalle spese di provvigione, negli atti preliminari, nulla è detto.

Egli ha lucrato dunque per il tramite dell’agenzia. Pertanto, correttamente, deve offrire il sinallagma di legge, in ordine alla prestazione ricevuta.

Il Giudice di Pace di Empoli,

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, così provvede.

Previo acclaramento del rapporto di mediazione, accoglie la domanda attrice.

Condanna il Sig. Y a versare alla ditta attrice, in persona dell’amministratore la somma di €. 2.400,00 IVA compresa.

Condanna altresì il convenuto alle spese del presente procedimento, che liquida in complessivi €. ………….. compresivi delle spese generali, di cui € ……….. per funzioni, €. …………… per onorari e spese generali, €. …………… per spese documentate.

Oltre IVA e CAP come per legge.

Empoli, 04/05/06

Il Giudice di Pace

Dott. Filippo Iannitelli

*** *** ***

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE

In composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Antonello Casentino ha pronunciato la seguente

SENTENZA N. 913/2002

Nella causa civile iscritta al n. 2805 del Ruolo Generale dell’anno 1999 – ex Pretura

Promossa da:

Immobiliare X … attore opponente

Contro

Sig. Y … convenuto opposto

Oggetto: Opposizione a decreto Ingiuntivo.

CONCLUSIONE DELLE PARTI

Il procuratore dell’attore-opponente Immobiliare X chiede e conclude: “come in atti e comunque affinché il D.I. opposto sia dichiarato inefficace e/o nullo, e di conseguenza affinché sia dichiarata come dovuta la somma di L. 8.400.000, da convertirsi in euro, e quindi, stante la provvisoria esecuzione del D.I. che ha dato sfogo alla P.E.M. n. 2481/99, affinché il Sig. Y sia condannato alla restituzione della somma di L. 12.500.000, da convertirsi in euro, corrisposta per l’estinzione della P.E.M. indicata, oltre alle spese di IVG pari a L. 1.148.400, da convertirsi in euro, come da quietanze già depositate agli atti, con vittoria di spese”.

Il procuratore del convenuto-opposto Sig. Y chiede e conclude:

“Come in memoria 11.2.00″ (recte 13.2.00), ossia “in via preliminare, ove il G.I. ritenesse la causa matura per la decisione, si insiste a norma del artt. 187 e 281 cpc nella assorbente eccezione di nullità dell’attività di mediazione posta in essere dal responsabile ufficio affitti Sig. Z in carenza di iscrizione del ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio della Provincia in cui il medesimo risiedeva o ha svolto la predetta attività a norma dell’art. 2 in correlazione con gli artt. 3 , 5° comma e con l’art. 8 ella legge n. 39 del 1989.

Nel merito, per la reiezione della opposizione in ogni suo capo, siccome infondata in fatto ed in diritto, con qualsivoglia statuizione, conferma del decreto opposto e refusione delle spese del giudizio; in via subordinata, si reitera la eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis c.c. per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era nella zona interdetto; e occorrendo si oppone in compensazione il credito risarcitorio dell’opposto da liquidarsi in via equitativa. Con ogni consequenziale pronuncia”.

Fatto e svolgimento del processo

Il Sig. Y, interessato ad una locazione per il proprio studio professionale di commercialista, visitava un immobile sito in Firenze, Via ……….., di proprietà del Sig. Tizio, accompagnatovi da un dipendente della Immobiliare X, Sig. Z. Il Sig. Y visitava nuovamente l’immobile pochi giorni dopo, l’11.02.99. Lo stesso giorno egli sottoscriveva, su modulo parzialmente prestampato della Immobiliare X, una “proposta d’affitto”, irrevocabile sino al 17.02.99. Tale scrittura prevedeva, tra l’altro, il contestuale versamento da parte del Sig. Y della somma di £. 8.400.000 alla Immobiliare X, con al pattuizione che, in caso di accettazione della proposta da parte del proprietario, detta somma sarebbe stata trattenuta dal mediatore a titolo di provvigione, mentre, in caso di mancata accettazione della proposta, la somma medesima sarebbe stata restituita al Sig. Y dal mediatore. Nella stessa clausola il Sig. Y dichiarava: “in caso di inadempienza alla proposta da me sottoscritta l’importo verrà trattenuto totalmente dall’Immobiliare X”. Successivamente, il 19.02.99, il Sig. Y comunicava via fax alla Immobiliare X che, recatosi nuovamente a visitare l’immobile, aveva riscontrato che lo stesso si trovava in zona a traffico limitato in cui il parcheggio si autoveicoli era riservato ai soli residenti. Pertanto, lamentando che se avesse conosciuto questa importante limitazione – invece taciutagli – non si sarebbe interessato alla locazione e, comunque, rilevando che non gli era pervenuta alcuna dichiarazione del proprietario di accettazione della sua proposta, il cui termine di irrevocabilità /17.02.99) era peraltro scaduto, revocava la proposta di locazione e, con raccomandata in pari data, chiedeva alla Immobiliare X la restituzione della somma versatale.

A seguito del rifiuto della Immobiliare X, Il Sig. Y introduceva procedura monitoria per il recupero della suddetta somma, deducendo, nella narrativa del ricorso per ingiunzione, che essa era stata trattenuta senza titolo da parte della Immobiliare X in quanto la proposta di locazione da lui formulata nella scrittura 11.2.99 non era stata accettata dal destinatario; il pretore di Firenze emetteva quindi decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, di condanna della Immobiliare X a restituire al Sig. Y la somma di £. 8.400.000, oltre interessi e spese.

L’Immobiliare X proponeva opposizione a tale decreto ingiuntivo, rilevando come, contrariamente a quanto esposto nel ricorso per ingiunzione, la percezione della somma in questione trovasse causa nel diritto della stessa Immobiliare X di percepire la provvigione sull’affare de quo; diritto maturato a seguito dell’accettazione della proposta del Sig. Y da parte del Sig. Tizio , proprietario dell’immobile, redatta per iscritto il 17.2.99. L’opponente concludeva quindi per la revoca del decreto opposto, per l’accertamento del suo diritto alla percezione della somma in questione (a titolo di provvigione o risarcitorio, anche a ristoro delle spese affrontate per l’opera di mediazione) e per il risarcimento dei danni (connessi alla lesione dell’immagine commerciale della Immobiliare X) da lite temeraria; vinte le spese.

Il Sig. Y si costituiva nel giudizio di opposizione, rilevando che, al momento della revoca della proposta (19.2.99), egli non aveva avuto notizia dell’accettazione del Sig. Tizio, e, quindi, il contratto non si era ancora perfezionato; che peraltro la Immobiliare X, sottacendo i vincoli al parcheggio esistenti in Via ……., si era resa inadempiente all’obbligo di informativa del mediatore ex art. 1759 cc; che, inoltre, la previsione secondo cui la Immobiliare X avrebbe potuto trattenere la somma in caso di inadempienza del Sig. Y alla proposta da lui sottoscritta era vessatoria. Il Sig. Y concludeva quindi per il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto opposto.

In sede di memoria ex art. 183 quinto comma cpc il Sig. Y deduceva l’ulteriore nullità dell’attività di mediazione in questione, per il motivo che il Sig. Z – dipendente della Immobiliare X che aveva seguito la trattativa – non era iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla Camera di Commercio di Firenze; egli spiegava inoltre eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile; da ultimo il Sig. Y opponeva in compensazione all’eventuale credito del mediatore il proprio credito risarcitorio, da liquidarsi in via equitativa.

Rigettata l’istanza di sospensione della esecutorietà del decreto opposto e compiuta l’istruttoria (interrogatorio formale del Sig. Y e testi), la causa (nelle cui more l’opponente, per evitare l’espropriazione forzata, pagava la somma di £. 12.500.000 all’opposto e la somma di £. 1.148.000 all’IVG) veniva trattenuta in decisione all’udienza del 04.07.02, in cui l’opponente precisava le propie conclusioni come in epigrafe e l’opposto si riportava alle conclusioni rassegnate nella memoria ex art. 183 cpc, pur esse trascritte in epigrafe.

Motivi della decisione

La domanda di ripetizione dell’indebito spiegata dal Sig. Y in via monitoria si fonda sull’assunto che la Immobiliare X non avrebbe titolo per trattenere la somma versatale dal Sig. Y in con testualità con la sottoscrizione della scrittura 11.2.99; somma che, in base a quanto previsto in detta scrittura, la Immobiliare X avrebbe avuto diritto di incassare, a titolo di provvigione, dal momento in cui il proprietario dell’immobile avesse accettato la proposta di locazione contenuta in detta scrittura.

Assume al riguardo il Sig. Y che nessun credito provvigionale potrebbe riconoscersi alla Immobiliare X, la quale dunque sarebbe obbligata a restituirgli quanto indebitamente percepito, per le seguenti ragioni:

a) Perché l’affare tra il Sig. Y e il proprietario dell’immobile non si sarebbe concluso, avendo il Sig. Y stesso revocato la sua proposta prima dell’accettazione (e dopo la scadenza del termine di irrevocabilità) della stessa.

b) Per annullabiilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile.

c) Per la mancanza in capo al Sig. Z, dipendente dell’Immobiliare X che seguì l’affare, del requisito soggettivo dell’iscrizione nell’albo dei mediatori.

d) Per inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc della clausola contrattuale che prevedeva il diritto della Immobiliare X di trattenere la somma versata all’atto della firma della proposta di locazione in caso di inadempienza del Sig. Y alle obbligazione derivanti da tale proposta.

e) Perché il credito provvigionale della Immobiliare X, ove anche esistente, sarebbe compensato con il controcredito risarcitorio da riconoscere al Sig. Y per l’inadempimento della Immobiliare X all’obbligo di informativa gravante sul mediatore ex art. 1759 cc.

Conviene esaminare partitamene tali ragioni.

aa) Quanto all’argomento sub a), si osserva che il teste Sig. Z ha riferito che egli stesso comunicò telefonicamente al Sig. Y, in data 17.2.99, che il Sig. Tizio aveva accettato la proposta formulata l’11.2.99 dal Sig. Y medesimo; tale comunicazione telefonica fu effettuata dal Sig. Z “subito dopo che il Sig. tizio, visionata la proposta del Sig. Y, sottoscrisse la dichiarazione di accettazione di cui al doc. 7 fasc. Immobiliare X” (dep. Sig. Z; in detto documento 7 è peraltro contenuta anche espressa delega all’Immobiliare X di comunicare l’accettazione al proponente).

In punto di fatto si osserva che la testimonianza del Sig. Z deve ritenersi attendibile per le seguenti ragioni:

1) è intrinsecamente precisa e dettagliata nonché coerente con le altre circostanze istruttorie; in particolare, in detta deposizione si precisa che il Sig. Y, nel corso del colloquio del 17.2.99 in cui il Sig. Z lo informò dell’accettazione del Sig. Tizio, chiese di vedere nuovamente l’immobile e che quindi il Sig. Z organizzò una visita sul posto per il 19.2.99; visita che effettivamente il Sig. Y effettuò in tale data, come risulta dalla lettera dello stesso Sig. Y datata 19.2.99 (doc. 2 fasc. mon.);

2) non è contrastata da alcuna diversa risultanza probatoria e, anzi, è confermata dalla testimonianza della Sig.ra …..;

3) proviene da soggetto privo di personale interesse all’esito della lite e attualmente non più legato alla Immobiliare X da rapporti di lavoro.

In punto di diritto si osserva che, non essendo il contratto di locazione soggetto al requisito della forma scritta, il medesimo si perfeziona con la semplice comunicazione al proponente, anche verbale, dell’accettazione della proposta. Nella specie l’accettazione del Sig. Tizio fu verbalmente comunicata al Sig. Y dal Sig. Z, che agì quale nuncius del Sig. Tizio medesimo, il 17.2.99. Pertanto in tale data l’affare si concluse e, conseguentemente, sorse il diritto del mediatore alla provvigione; diritto che deriva dal semplice raggiungimento di un accordo giuridicamente vincolante tra le parti della trattativa (cfr. Cass. 9676/97) e che, una volta sorto, non viene estinto dalla successiva evoluzione dei rapporti tra le parti dell’affare e, in particolare, dalla risoluzione consensuale del contratto tra le parti (risoluzione nella specie manifestatasi mediante la dichiarazione 19.2.99 del Sig. Y, di revoca della proposta, e la acquiescenza prestata dal Sig. Tizio a tale revoca).

L’attribuzione alla Immobiliare X della somma pretesa in restituzione dal Sig. Y trova dunque causa nel rapporto di mediazione.

bb) Quanto all’argomento sub b) , va rilevato come il silenzio del mediatore sull’esistenza di limitazioni alla possibilità di posteggio nell’area prossima all’immobile de quo può rilevare solo sotto il profilo dell’annullabilità del contratto di mediazione, non essendo al riguardo prospettabile alcuna ipotesi di nullità o inefficacia; la difesa del Sig. Y infatti richiama, a fondamento della propria eccezione (a parte gli artt. 1469 bis e segg. cc, la cui citazione in questo contesto è però ultronea, trattandosi di norme concernenti clausole vessatorie) gli articoli 1427 e 1439 cc, i quali disciplinano, in combinato disposto tra loro, l’annullamento del contratto per dolo.

Deve quindi ritenersi che la parte opposto abbia inteso dedurre l’annullabilità, per dolo del mediatore, del contratto di mediazione.

Ciò posto deve peraltro sottolinearsi che il Sig. Y non ha mai chiesto una pronuncia costitutiva di annullamento del contratto di mediazione, limitandosi ad eccepire l’annullabilità di tale contratto come mezzo di eccezione (vedi pag. 2 della memoria ex art. 183 cpc datata 13.2.00: “si reitera l’eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia”).

Tale eccezione è tuttavia irrilevante ai fini del decidere, poiché il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe essere paralizzata dalla eccezione di annullamento del contratto di mediazione), ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate senza titolo; poiché in questa sede di opposizione a d.i. è emerso che, contrariamente a quanto prospettato nel ricorso per ingiunzione, l’attribuzione non era senza titolo (in quanto il titolo era costituito dal contratto di mediazione e dalla conclusione dell’affare intermediato), per pervenire all’accoglimento della domanda restitutoria azionata in via monitoria sarebbe necessario pronunciare l’annullamento del contratto di mediazione; annullamento che però non può essere pronunciato, in quanto non mai richiesto, non avendo il Sig. Y, come sopra precisato, avanzato alcuna domanda di annullamento del contratto di mediazione né nel ricorso per ingiunzione, né in comparsa di costituzione, né in memoria ex art. 183, quinto comma, cpc datata 13.2.00, bensì solo una irrilevante eccezione di annullabilità di tale contratto, svolta per la prima volta nella suddetta memoria 13.2.00 (atto in cui, peraltro, una domanda di annullamento del contratto di mediazione, ove anche proposta, sarebbe stata inammissibile perché tardiva).

Per mera completezza, deve peraltro aggiungersi che nessun dolo può ravvisarsi nella condotta del mediatore, giacchè il fatto che Via …… ricadesse nella zona a traffico limitato era circostanza che chiunque poteva rilevare nella mera visione della segnaletica stradale e che, comunque, il mediatore non poteva pensare che il Sig. Y (che non venva da fuori Firenze, ma si trasferiva da uno studio in Via …….) ignorasse.

cc) Quanto all’argomento sub c) è sufficiente rilevare come risulti per tabulas che il Sig. Z risulti iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Pistoia, nella cui circoscrizione, e precisamente in Montecatini, egli risiede (doc. 2 allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente e documento unico allegato alla memoria 27.10.2000 dell’opponente); a ciò può aggiungersi che la proposta del Sig. Y del 11.2.99 fu controfirmata non dal Sig. Z ma dal legale rappresentante della Immobiliare X, Sig. …., che risulta iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Firenze (docc. 1 e 1 bis allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente). Nella fattispecie non è dunque ravvisabile alcun profilo di nullità del contratto di mediazione ai densi della legge 39/89.

dd) quanto all’argomento sub d), si osserva che esso va giudicato irrilevante ai fini del decidere sulla domanda di ripetizione azionata in via monitoria, in quanto la Immobiliare X ha il diritto di trattenere le somme versategli dal Sig. Y non in base alla clausola di cui questi assume l’inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc, ma a titolo di provvigione sull’affare conclusosi tra il Sig. Y e il Sig. Tizio..

ee) quanto all’argomento sub e( – relativo alla compensazione tra il credito provvigionale della Immobiliare X ed il dedotto credito risarcitorio del Sig. Y, derivante dal preteso inadempimento del mediatore all’obbligo di informativa su di lui gravante ex art. 1759 cc – è sufficiente ribadire quanto osservato sub bb), ossia che il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe esser paralizzata dalla eccezione di compensazione svolte dal Sig. Y) ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate asseritamene senza titolo; il fatto che il Sig. Y possa vantare un credito risarcitorio verso la Immobiliare X non rende di per sé priva di causa l’attribuzione della somma di cui si tratta e, pertanto, è irrilevante ai fini della pronuncia sulla domanda svolta in via monitoria (che è l’unica domanda oggetto di condanna della Immobiliare X al risarcimento dei danni). A ciò può peraltro aggiungersi per completezza, che nella specie non è ravvisabile alcun inadempimento del mediatore agli obblighi di informativa su di lui gravanti ex art. 1759 cc, giacchè tali obblighi non riguardano quelle circostanze che sono direttamente e immediatamente conoscibili dalle parti e che si può presumere che le stesse già conoscano e abbiano valutato.

In definitiva deve dunque respingersi la domanda avanzata dal Sig. Y in via monitoria, in quanto la somma di £. 8.400.000 da lui versata alla Immobiliare X al momento della sottoscrizione della proposta contrattuale in questione è stata legittimamente trattenuta dalla stessa Immobiliare X a titolo di provvigione sull’affare concluso tra lo stesso Sig. Y e il Sig. Tizio.

Il decreto opposto va quindi revocato e conseguentemente il Sig. Y va condannato a rimborsare alla Immobiliare X, in accoglimento della domanda da questa formulata in sede di precisazione delle conclusioni (da ritenersi ammissibile in quanto già implicita nella richiesta di revoca del decreto) la somma di £. 13.648.400, oltre interessi dai singoli pagamenti al saldo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna il Sig. Y a pagare alla Immobiliare X la somma di euro 7.048,81.

Condanna il Sig. Y alla rifusione delle spese del giudizio di opposizione in favore della controparte Immobiliare X, liquidate in euro ……. per anticipazioni, euro ………. per spese imponibili, euro ……. per competenze ed euro …… per onorari, oltre euro…… di 10% spese generali e IVA e CAP.

Così deciso in Firenze il 28.12.02

Il Giudice

Antonello Cosentino

*** *** ***

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Sentenza n. 390/08

Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica nella persona del giudice, dott. Lucia Schiaretti, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in I° grado iscritta al N. 6257/03 del Ruolo Generale promossa da:

Sig.ra X – opponente

contro

Immobiliare Y – opposto

OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo

Conclusioni:

Per X: voglia il Tribunale di Prato revocare il decreto ingiuntivo 1610/03 perchè infondato in fatto e in diritto, improcedibile e non fondato su debita prova scritta, stante l’assenza di debito contratto preliminare sottoscritto tra le parti e, dunque, in assenza di concreta mediazione. Con vittoria di spese ed onorari:

Per Immobiliare Y: voglia il Tribunale accertare il diritto della Immobiliare Y a conseguire la provvigione per la conclusione dell’affare relativo alla promessa di compravendita conclusasi il 16 dicembre 2002 e, di conseguenza, confermare il decreto ingiuntivo 1610/03 con gli interessi legali maturati fino al saldo. Con vittoria di spese, diritti e onorari.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata, X proponeva opposizione al decreto ingiuntivo 1610/03 allegando che: il decreto opposto ingiungeva all’esponente il pagamento della provvigione al mediatore convenuto che non risulta dovuta per la mancata conclusione del contratto tra le parti messe in contatto; che, con nota 23 gennaio 2001, la promittente venditrice Sig.ra Z risolveva ogni atto di premessa contrattuale, non ancora preliminare, dichiarando di non voler vendere l’immobile per il quale la X aveva fatto la proposta; in ogni caso, non vi era mai stata comunicazione dell’accettazione della proposta da parte della Z se non all’esito della risoluzione precontrattuale; eccepiva, ancora la vessatorietà delle clausole 3b e 8 inserite nel contratto firmato al Sig. Y e l’improcedibilità del giudizio per mancata attivazione del tentativo di conciliazione innanzi alla Camera di Commercio; concludeva come in epigrafe indicato.

Si costituiva Immobiliare Y che, quanto all’avvenuta conclusione del contratto preliminare, eccepiva che esso si era concluso a seguito della firma per accettazione da parte della X apposta in calce all’accettazione della proposta a sua volta vergata dalla Z; che la stessa X dava atto che la Z risolveva il contratto in oggetto che, però non è circostanza rilevante ai fini del conseguimento del diritto alla provvigione; che la possibilità di adir lo sportello di conciliazione della Camera di Commercio non rappresenta una deroga alla giurisdizione del giudice adito; concludeva come in epigrafe indicato.

La causa veniva istruita solo con produzioni documentali perchè il giudice riteneva irrilevanti le prove testimoniali richieste.

All’udienza del 13 marzo 2008 la causa veniva discussa ex art. 281 sexies c.p.c. ed il giudice dava lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della dicisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, non sussiste la dedotta improcedibilità del giudizio per la mancata attivazione dello sportello di conciliazione; il modulo sottoscritto dalla X e predisposto dall’opposta lo prevede soltanto come facoltà delle parti e non come obbligo.

Venendo al merito, l’opposizione è infondata e, pertanto, deve essere respinta.

Immobiliare Y (da ora in poi l’immobiliare) ha prodotto in giudizio la proposta scritta della X firmata dalla promittente venditrice Z per accettazione e successivamente sottoscritta dalla stessa X per “visione accettazione” (doc. 2).

E’, dunque, provato che tra le parti X-Z è stato concluso un preliminare di compravendita completo di ogni elemento essenziale ovvero l’indicazione dell’immobile oggetto di vendita, il prezzo e le modalità di pagamento.

Ciò posto, è giurisprudenza consolidata che il diritto al pagamento della provvigione del mediatore sorga nel momento in cui, tra le parti che si sono avvalse della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto (cfr. Cass. 15161/04) e ciò è proprio quello che è avvenuto.

Quanto affermato, e cioè la sussistenza di un vincolo giuridico tra la Z e la X, è confermato dal doc. 5 prodotto dall’attrice che attesta l’intervenuta risoluzione dell’accordo intervenuto tra le stesse che, consce del valore vincolante della proposta e dell’accettazione sottoscritte, hanno consensualmente risolto il contratto disciplinando altresì gli obblighi risarcitori che ne derivavano.

Ed infatti, la X che in questa sede nega l’efficacia vincolante del preliminare, dalla risoluzione dello stesso ha ottenuto la restituzione della somma versata ed €. 1.000,00 a titolo di indennizzo per la mancata conclusione del definitivo.

La mediazione nella misura del 2% sul prezzo pattuito per la vendita (cfr. punto 8 della proposta) è senz’altro dovuta alla convenuta che ha portato a termine tutti gli obblighi che derivavano dal contratto di mediazione.

Non pare a questo giudice che si possano ravvisare elementi di vessatorietà, peraltro non espressamente allegati, dalla parte opponente che li invoca con riferimento alle clausole 3b e 8 dell’accordo stipulato tra le parti.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in oggetto, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, nel contraddittorio delle parti, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. così provvede:

- accerta il diritto di Immobiliare Y di ottenere il pagamento della provvigione da X e, per l’effetto, conferma il decreto ingiuntivo 1610/03 opposto;

- condanna X al pagamento, in favore di Immobiliare Y, delle spese processuali che liquida in €. …………… per onorari, €. ……….. per diritti, €. ………. per spese, oltre accessori di legge.

Prato, 13 marzo 2008

Il giudice

Lucia Schiaretti

Come si può vedere e leggere le parti mediate hanno perfettamente concordato che quanto sottoscritto dovrà essere ritenuto quale mero preliminare accordo, lasciando ad una futura contrattazione (contratto preliminare o compromesso) la determinazione di ogni altro ed ulteriore elemento che dovrà poi necessariamente far parte del contratto definitivo di trasferimento della proprietà.
In tale contrattazione si prevede la caparra penitenziale, essendo un accordo (pre)contrattuale suscettibile di recesso.
Ma siamo veramente sicuri che tali accordi (pre)contrattuali in ipotesi di inadempimento di una delle parti pongono a rimedio solo l’azione ex art. 1337 c.c.?
In quel “preliminare di preliminare” si prevede comunque che le parti contrattuali dovranno poi manifestare la loro volontà nel contratto preliminare di compravendita, che poi è il contratto che “universalmente” è ritenuto suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
Se il giorno stabilito per la sottoscrizione del preliminare di compravendita una parte non si presenta e nemmeno ha provveduto a comunicare il recesso, l’altra parte può solo agire ex art. 1337 c.c. per ottenere solo un risarcimento dei danni?
Chi scrive non ne è assolutamente convinto!
In quel “preliminare di preliminare” le parti hanno chiaramente assunto l’obbligo di sottoscrivere, nel giorno prestabilito, un contratto, che poi altro non è che il contratto preliminare compravendita.
L’art. 2932 c.c. così testualmente recita: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso …”.
Che le parti abbiano concluso un contratto non ci sono dubbi (art. 1326 c.c.: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte …”), ma se una delle parti, pur non recedendo, non adempie a quanto previsto, l’altra potrebbe azionarsi ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza che produca gli effetti del preliminare non concluso.
L’art. 2932 c.c. stabilisce che l’azione è esercitatile ogni qual volta vi siano delle parti obbligate a concludere un contratto; nella proposta accettata, che comunque è un contratto, le parti si sono reciprocamente obbligate a sottoscrivere ad una data prestabilita il preliminare di compravendita, quindi si sono obbligate, come riferisce l’art. 2932 c.c. “… a concludere un contratto …”, che poi è il contratto preliminare di compravendita o compromesso, che, come riferito nel testo, rientra sempre e comunque tra gli atti preparatori della futura compravendita.
Quindi maggiore tutela per la parte contrattuale che desidera quell’immobile, a fronte dell’altra parte che, senza recedere, risulti inadempiente.
Ma la provvigione?
Fintanto che le parti si trovano nella fase precontrattuale, ovvero fintanto che non è scaduto il termine per la sottoscrizione del preliminare di compravendita, niente, a titolo di provvigione, può pretendere il mediatore, salvo clausole espressamente e specificamente approvate di compensi risarcitori per recesso ingiustificato dalle trattative, che mai potranno essere considerate somme da corrispondere a titolo di provvigione, in quanto l’affare non può dirsi concluso.
Così nell’ipotesi in cui una delle parti acceda al recesso.
Nell’ipotesi in cui alcuna delle parti comunichi il proprio recesso, ovvero ne faccia comunicazione fuori dai margini consentiti della legge, ed il termine per la sottoscrizione del preliminare è perento, e la parte che vuole l’adempimento dell’altra agisca per l’adempimento o la risoluzione dei patti stipulati, il mediatore ha diritto alla provvigione sulla scorta del fatto che l’affare può dirsi concluso, come la costante giurisprudenza ormai pacificamente ritiene, allorché dalla contrattazione nasca il diritto ad agire per ottenere l’adempimento o la risoluzione del contratto.
Questo per voler necessariamente sintetizzare e semplificare le cose, ma è sempre necessario andare al di là delle parole usate nei contratti ed andare a sondare la reale intenzione delle parti alla luce di quanto sottoscritto. Circa la registrazione di questa particolare contrattazione (preliminare di preliminare) basti segnalare che non vi è l’obbligo, in quanto l’affare, se ancora tutto nella fase embrionale riferita sopra, non può dirsi concluso.